Ett bostadsbolag i framkanten

ebo

Det här inlägget blev längre än vad jag först tänkte mig. Ju mer jag skrev desto mer kom jag på – ämnet ligger mig varmt om hjärtat. Det har gått bra de senaste sex åren för Eksjöbostäder och Eksjö Kommunfastigheter. Båda bolagen har en mycket välskött ekonomi och starka nyckeltal. Det är alltid grunden när man driver en verksamhet, att man kan få ihop debet och kredit. Det spelar ingen roll hur bra idéer eller visioner man har om man inte lyckas få ihop ekonomin. På det altaret bedöms allt och boksluten är facit på alla prestationer (i det avseendet hade Bogren rätt).  Här har emellertid min egen småföretagarerfarenhet varit till stor hjälp. Jag har lärt mig i praktiken att vända på slantarna och förstå vad det innebär att ha små resurser och ändå göra mycket. Har man upplevt tomma konton och har skolutbildning inom området så ser man till att ha kontroll på ekonomin även när man utvecklar.

På sex år har vi gått från att vara ett förvaltande företag till ett utvecklingsinriktat bolag som sätter kunden och medarbetarna i centrum. Verksamheten utgår inte längre från vad som är bäst för bolaget utan från vad som är bäst för kunden och medarbetarnas vilja att göra ett bra jobb. Vi har en tydlig profil och ett starkt varumärke som står emot det mesta. Det är ett bra vaccin när det blåser snålt i lokalpressen. Vi har förändrat väldigt mycket, men alltid plockat ner alla bollar som vi kastat upp i luften. En stor förändring som jag ville genomföra med en gång var att decentralisera organisationen och lyfta fram våra fastighetsskötare, målare, uthyrare, städpersonal som varje dag möter våra kunder. Nu har vi vänt pyramiden och fortsätter att stärka våra fastighetsansvariga. Här är vi helt unika idag. Vi har infört egen budget, ny förvaltarutbildning, ny dimensionering, lyft lönerna, klargjort rollen och förändrat arbetssätten, så att vi skapat ett helt nytt jobb. Fältet har så att säga tagit ett eller två kliv framåt och kontoret ett steg bakåt. När man hör hur andra bolag jobbar känns det som om vi ligger ett decennium före.

Vi har även dragit igång ett omfattande renoveringsprogram som sträcker sig fram till 2020. Just nu lägger vi mest pengar på underhåll av landets alla bolag. Vi satsar över 325 kronor per kvadratmeter och år och trixet är att använda pengarna på rätt sätt så att vi får maximal valuta för våra insatser. Denna nivå har vi legat på sedan 2008 och det börjar faktiskt synas vilka hus som är våra i staden. När vi gör renoveringar så har vi nästan haft en egen ”stadsarkitekt” i form av Pål Dunér som hjälper oss med materialval och färgsättning för alla våra hus. Han är en mycket skicklig arkitekt och betyder mycket för staden. Utöver detta har vi också börjat bygga bostäder och står inför en storsatsning 2014, då vi ska bygga över 100 lägenheter på tre år. Hittills har vi skapat cirka nya 30 lägenheter per år och sålt minst lika mycket varje år. Försäljningen sker för att finansiera nyproduktionen och för att väcka upp sovande övervärden. Detta är det få bolag som gör. Varför förstår jag inte. Vi har därmed satt igång en rotation och fått in flera nya fastighetsägare på marknaden som ökar konkurrens och mångfalden. Innan vi började bygga så stod marknaden nästa still med undantag av Itolv.

När det gäller administrativa stödsystem så har vi satt det mesta på plats. Vi har en tydlig företagsplan med sex tydliga mål, strategier och handlingsprogram. En helt ny hemsida www.eksjobostader.se som skiljer ut sig från övriga branschen, bra ekonomi- och fastighetssystem, system för arbetsorder, nya appar, ramavtal med olika entreprenörer, månatliga bokslut till styrelsemöten, gränsdragningslistor, kallhyra på kommunens lokaler, lokalförsörjningsplan, underhållsplaner fram till 2020, en mängd policys, vår- och sommarprogram och inte minst en engagerad styrelse.

Vi genomför också årligen en kundundersökning (NKI) och en medarbetarundersökning (NMI) som visar att vi ligger kring 83 procent för båda undersökningarna, ett mycket bra resultat. Extremt få är missnöjda.

Vi har genomfört mätningar för kontoret, måleriet, fastighetsskötseln och städ. Syftet är att se till så att vi gör rätt saker på rätt sätt. Undersökningarna har hela tiden förstärkt våra arbetssätt.

Vi har också strävat efter att stärka och stimulera lokala entreprenörer och håller varje år en entreprenörsträff för att berätta om vilka projekt vi kommer att utföra. På detta sätt vill vi ge våra lokala företag ett försprång så att de verkligen är med i alla upphandlingar. Alla upphandlingar görs med kommunens utmärkta inköpschef. Vi har aldrig fått någon överprövning. Även när vi säljer fastigheter så försöker vi ”sälja” in lokala entreprenörer som kan sköta husen. Vi har årligen en rad olika hyresgästträffar där vi samtalar om konkreta åtgärder för varje bostadsområde. Möten som numera är mycket välbesökta, till skillnad från andra som lägger ner dessa.

I ett bostadsområde Stocksnäs, låter vi även hyresgästerna vara med och påverka renoveringen. Ett projekt som är uppmärksammat i hela Sverige. Vi har fått beröm av såväl bostadsministern, Hyresgästföreningens chef, riksdagspolitiker, länsstyrelsen för vårt sätt att sköta verksamheten. Vi jobbar också aktivt med sociala frågor som man inte kan vifta bort hur som helst.  Samarbetet med sociala sektorn är betydelsefullt och här har vi lagt en ny grund för nya åtgärder och arbetssätt som stärker Eksjö. Åtgärder som regeringens hemlöshetssamordnare uppskattar. Denna sida är tuff, men det är denna utmaning eller samhällsnytta som verkligen skiljer oss från NCC och PEAB som bara säljer bostäder. Här kan vi förena affärsmässighet med samhällsnytta.

Ett starkt fokus framåt blir vårt miljöarbete där vi ska fokusera på energiområdet, avfall och sunda inomhusmiljöer samt att alla fordon ska var elbilar inom tre år. Vi står också inför en succession de kommande åren som gör det viktigt att vi är förberedda och är en attraktiv arbetsgivare som kan locka till oss duktiga medarbetare. Själva rekryteringen är en nyckelfråga. Jag försöker numera se till att alla som anställs har en akademisk examen eller motsvarande. Målet är att skapa en organisation som består av välutbildade praktiker. 

Det som återstår är att införa ett integrerat ledningssystem FR 2000, där alla delarna, kvalitet, miljö, arbetsmiljö och säkerhet ingår. Detta ska vara klart i slutet av 2014. Även en större prisdifferentiering av våra hyror är önskvärt liksom att driva på olika planfrågor så att vi ständigt kan bygga och utveckla Eksjö. Vi är det praktiska verktyget som kan göra skillnad och utveckla kommunen. Hela miljösatsningen ska synas och märkas av runt 2015 och renoveringarnas topp nås 2016/2017. I princip ska hela successionen vara klar inom fem år.

Summa summarum: Vi har numera ett mycket välskött fastighetsbestånd som ligger långt fram i fråga om kvalitet och standard. En bra produkt kort och gott. Hyresnivån tillhör de lägsta i Sverige. Här kan man prata om en IKEA-modell där man får mycket för sina hyrespengar. När vi bygger så gör vi detta till ett maxtak på 20 000 kronor per kvadratmeter inklusive allt. Och då bygger vi vackert, hållbart och med höga yttre och invändiga kvaliteter. Varje år står det plus på sista raden och våra nyckeltal som soliditet, avkastning, likviditet ökar hela tiden. Vår ekonomi är just nu den bästa i bolagens historia.

Jag börjar själv skönja slutet på mitt VD-skap i Eksjö. Målet är att köra en mandatperiod till (2014-2018) och sedan lämna över ett mycket välskött och utvecklingsinriktat företag till nästa person och generation. Där hela kedjan hänger ihop. Att vi har kommit så här långt beror uteslutande på alla medarbetare som ställt upp på förändringen och förnyelsen. Vi har utvecklat vårt sätt att samarbeta och nu finns en egen kraft som är lika stark som en lavin. Det går av sig själv numera. Utan allas insatser skulle inget ha fungerat. I mina ögon så har alla medarbetare växt och blivit väldigt skickliga. Jag njuter när jag ser detta och kan innerligt glädjas av andras utveckling. En gång i tiden sa jag att NCC var ganska mycket bättre som organisation. Idag tror jag faktiskt vi har gått om och håller på att dra ifrån. Även styrelsen och ägaren har stor del i det som hänt. Dessa har stött och gått i bräschen för en utvecklingsinriktad företagsplan och struktur. Jag har också svårt att se en bättre styrelse eller ägare än vår. Åtminstone så finns det inte inom storkoncernerna. Det är en kollektiv insats, där varje medarbetare tagit ett större ansvar som lett till att vi idag är i framkanten. Jag tror mer och mer på kollektiva lösningar om de bygger på individualistiska principer. Varje roll i ett företag är lika viktigt. Alla står på samma golv och betyder lika mycket för framgången, det är min övergripande princip. ebo