Det är ett annorlunda Bo- och Samhällsexpo som Linköping bjuder in till mellan 2-24 september i nya Vallastaden. En ny form av stadsplanering med variation, blandning och mötesplatser som vill flytta fram gränserna inom bostadsplaneringen.
På cirka åtta hektar har 950 bostäder skapats av inte mindre än fyrtio OLIKA byggare och fastighetsägare. Drygt hälften är bostadsrätter, knappt hälften är hyresrätter och i området finns cirka 40 privata villor. Varje fastighetsägare eller byggare har alltså i snitt 25 lägenheter. Här kan man prata om småskalighet och stor variation. Maxantalet våningar är sex men ingen höjd är bestämt. Processen inleddes med att politiken i Linköpings kommun tog detta initiativ och gick ut med en tävling som vanns av arkitektkontoret OkiDoKi från Göteborg med sitt koncept ”Tegar”. Alltså små tomter och med starka kvalitetskrav som fastställdes innan man gick ut och sålde marken på öppna marknaden. Utifrån kvalitetskraven fick byggarna utforma sin hus precis som man ville. En ganska härlig kombination. Ambitionen var att bjuda in nya aktörer, att inte bara anvisa ett fåtal utan att skapa variation och blandade upplåtelseformer.
Det syns i den utmärkta katalogen att det är många helt nya byggare och fastighetsägare. De stora drakarna som JM, Riksbyggen, HSB, NCC, Skanska, PEAB, Veidekke, Rikshem, Heimstaden med flera är knappt alls representerade på mässan mer än i några enstarka undantag. Detta är mycket egendomligt att Sveriges största bostadsutvecklare JM inte finns representerad? Istället är det många studentlägenheter, byggande arkitektkontor och småbyggare som tagit chansen och accepterat spelreglerna.
Dessa små arkitektoniska bostadspärlor har emellertid inte precis gått i bräschen för hur man bygger billiga bostäder. Produktionskostnaderna har rusat iväg och ligger på närmare 40 000 kronor per kvadratmeter och försäljningspriserna kring 50 000 kronor per kvadratmeter. Ett riktigt C-läge har blivit ett A-läge i denna stund. Det finns ingen som byggt billigt eller haft detta fokus. Istället är fokus på flexibla planlösningar, nya mötesplatser, hållbart resande med låg parkeringsnorm (0.6) och relativt dyra omärkta parkeringsplatser som ligger på 800 kronor i månaden. I området ska det finns 10-12 bilar i bilpoolen som bjuder på medlemskap de fem första åren. Ett starkt alternativ vid sidan av cykeln som man lyfter fram i området. Kommunens ambition är att öka cyklandet till 40 procent inom tio år när det gäller resor till och från arbetet.
Att ro ett sådant projekt som detta i hamn är enormt starkt. VD för expobolaget och tillika VD för Studentbostäderna är Simon som gjort ett oslagbart bra jobb. Att organisera byggprocessen med 40 olika byggare låter som ett logistiskt mästerverk. I området körde en ny lastbil in varannan minut när det var byggprocess. Att få ihop alla detaljer, produktioner, att de boende öppnar sina hem och hela utställningspaketet är superstrongt. Det är värd all respekt och lite till. Vilken urladdning.
Utan Simon och Stångåstadens styrning och engagemang skulle aldrig denna mässa existerat. Nu ligger här en ny stad precis vid universitetet som kan fortsätta att växa. Universitetet har fått sina stad och vid handslaget möts de båda.
Att ta sig an en mässa kräver mod och kapital. Projektet har minst kostat 100 mkr eller mer i resultaträkningen för kommunen. När det gäller investeringarna så har Tekniska Verkets kulvertlösning på 1 800 meter kostat så mycket att man inte vill avslöja detta. Istället pratar man om en avskrivning på cirka 60-70 år. Kulverten var en förutsättning för att klara besvärliga markförhållanden och infrastruktur. Säg att hela investeringen ligger på 800-900 mkr minst. Priserna för markförsäljningen är också lite diffusa och ingen vill riktigt ge full inblick i ekonomin. Säg att nettoeffekterna är investeringar på 600 mkr under fyra år och där bolagen och kommunen samverkar. Kommunen tar detta över resultatet och direktavskriver allt. 2 000 nya invånare ger minst 80 mkr i intäkt till kommunkassan.
För 100 Mkr och investeringar på 600 mkr har Linköping kommun fått en ny stadsdel på 1 000 nya bostäder och där minst två tusen människor kommer att bo och vistas. Stadsdelen kommer också under överskådlig tid att vara på tapeten och något som övriga branschen har att förhålla sig till. En slags norm eller viktigt trendbrott som sannolikt inte kan toppas på många år. Mässan har tagits emot väl och fått enorm publicitet i TV, radio, tidningar, sociala medier, branschnytt, besökare och andra kanaler. Skulle all media ha köpts skulle kostanden säkert legat på minst 100 mkr. Redan där är man hemma. Investeringen har kommunen tagit över resultatet och Tekniska Verket har tagit kulverten med extremt gynnsamma räntor. I princip så är det inget som tynger Linköping eller dess bolag idag.
Utöver stadsdelen finns en nyanlagd stadspark, den så kallade Paradiset som är en härlig stadsodling med många odlingsmöjligheter, fina dammar med dagvatten, grusgångar och mötesplatser. Denna kopplas ihop med idrottsplatsen och omgivande natur. Vallastaden är alltså en urban och tät miljö i ena halvan och en park och trädgård i den andra delen. Om fem sex år är området säkert ännu finare när allt är mer uppväxt och inbott och alla husen klara.
Man kan säga att Vallastaden hade enastående tur med konjunkturen och teamet som förverkligade visionen. Men jag tycker det är en för enkel analys. Timingen var bra men modet, visionen, resurserna, samverkan, kompromisslösheten var så pass stark att då blir det rätt. Alla trodde på konceptet och då kan man förflytta berg.
Jag måste säga att jag imponeras av denna stadsdel när det gäller ledningen för expobolaget som rott allt i mål. Sedan finns brister eller områden som digitalisering och teknik som går att utveckla mycket längre. Det finns smådetaljer kring villorna som ligger mörkt och knepigt med att man inte kan använda bilen i området. Men jag inser att man kan inte jobba med allt. Det gäller att fokusera och få detta att bli rätt och bra. Vallastaden har alla chanser att bli en historisk milstolpe i klass med Stockholmsutställningen på 1930-talet. Roligt för Linköping att man satt ribban på rekordnivå. Grattis till en häftig ny Vallastad.
