Att skapa ett hållbart samhälle – recap av Blue Delivery

Sex år går fort, nuförtiden. Ett knäpp och så är timglaset tomt. Samtidigt när man tittar på alla sandkorn och allt vi gjort så förefaller tiden oändlig. Det är verkligen dubbelt. Tiden är märklig, både framtiden, nuet och dåtiden. Lite drömlikt är det allt. Nåväl, vi har som signatur att alltid gå från ord till handling. Genomfört det vi sagt och utvecklat hela bostadsbranschen här i Jönköping. Allt detta har skett i god anda och utan en massa gnissel eller bråk. Vi har haft en fin ton och mycket bra stämning i företaget. Detta är inte självklart. Stämningen i fikarummet (när inte Covid-19 hindrar oss) har alltid varit en god pulsmätare. Härliga skratt, muntra inspel, innovationer, info och alltid fullt!

Här kommer så en recap, en övergripande sammanfattning av vad som skett under åren 2015-2021. Ett lagarbete, där vi jobbat som en enhet och för varandra. Det är en ingen klyscha utan ren och skär verklighet. Ovanpå detta ständiga kriser. Det har varit flyktingkrisen i flera år, segregationskrisen i våra stadsdelar, bostadskris pågår hela tiden och en tuff pandemikris i ett år hittills samt rader med lokala kriser i samband med storbranden på studentboendet i Råslätt, flertal skjutningar, sprängningar och bilbränder. Plus olika synsätt med kommunen om det ena och det andra. Detta har hanterats vid sidan av all utveckling och förnyelse. Allt går även om det såklart är jobbigt och psykiskt tufft. Däremot nu, så känner man ingenting. Bara glädje.

GENOMFÖRT AV BLUE DELIVERY 2015-2021:

  • Vi har stärkt bolagets egna kapital från cirka 400 mkr till 1 000 mkr. Det vill säga haft vinster på cirka 100 mkr varje år.  Fördubblat bolagets soliditet till 25 procent. Vi har samlat i ladorna och är täta idag. Idag omsätter vi över 700 mkr kronor per år och är ett av de större bolagen i Jönköping.
  • Vi har fördubblat fastighetsvärdena från cirka 5 miljarder SKR till 10 miljarder SKR trots försiktiga värderingar.
  • Vi har i genomsnitt haft extremt låga hyreshöjningar på i genomsnitt 1,2 procent per år. Vätterhem har låga hyror i relation till andra bolag, inte minst med tanke på hur välskött fastighetsbeståndet är och den höga nivån på service och skötsel.
  • Vi har under perioden satsat cirka 175-200 mkr per år i underhåll och komponentbyten. Alltså drygt 1 miljard SKR. Enorma summor som stärker våra värden och attraktion. Här handlar det om alltifrån radonsanering, tak, fönster, solceller, laddstolpar, brandlarm, ytterdörrar, balkonginglasningar, gårdsmiljöer, köksrenoveringar, stamrenoveringar i city, hissar, energiförbättringar, till elbyten etc.
  • Hela renoveringen av studentbostäderna på Råslätt, cirka 550 rum, har slutförts och belönats med Stadsbyggnadspriset 2019. Även Ormhuset på Strandängen fick Stadsbyggnadspriset 2015.
  • Vi bygger som aldrig förr. Vi har tredubblat byggvolymen och bygger i genomsnitt cirka 200 bostäder per år och investerar för cirka 500 mkr per år. Vätterhem har under perioden investerat för cirka 2 miljarder SKR. Lånen har endast ökat med 300 mkr under perioden till cirka 2,7 miljarder SKR.
  • Energianvändningen har fortsatt att sjunka genom rätt investeringar och arbetssätt. Idag ligger vi på 97,5 kWh/kvm vilket sannolikt är den bästa  nivån i landet för ett så stort bolag oh bestånd.
  • Förra året har vi utsetts till Sveriges bästa hyresvärd. Vi vann två kundkristaller och totalt har vi 22 stycken i prisskåpet. Kundnöjdheten har legat kring 86-87 procent per år under perioden. Nu senast 86,5 procent. Nyproduktionsenkäten visade på de näst bästa nivåerna någonsin för bostadsprojektet Samset.
  • När det gäller medarbetarnöjdheten har vi ökat denna i fem år i rad från 70 procent till 83,5 procent. Mätningen från Great Place To Work är de tuffaste och kräver mycket av åtgärder. Ny mätning görs i januari. Åtgärdsplaner varje år.
  • Vätterhem har växt och gått ifrån 144 anställda till 190 anställda på grund av utökat fastighetsbestånd, utveckling av stödfunktioner och anställt fler, för att göra mer i egen regi istället för att köpa tjänster. En mycket lyckad satsning. Vi har vänt pyramiden och satt förvaltningen som kärnprocessen. Förvaltningscheferna har fått utökat ansvar.
  • Samtliga förvaltningskontor har byggts om och nu står huvudkontoret inför en omdaning liksom en större insats för Råslätt.
  • Vi har tagit fram fyra nya idéprogram för alla våra stadsdelar där vi redovisar vad vi vill göra på kort och lång sikt. Dessa har förmedlats till våra hyresgäster som lämnat synpunkter. Det finns även planprogram för Råslätt, Österängen pågår och Öxnehaga får en utvidgad detaljplan.
  • Lönekartläggningen visar på jämställda löner. Vi är 26 chefer varav 13 är kvinnor och av ledningsgruppens elva personer är fem kvinnor, när jag slutar. En stor skillnad som skett medvetet för att bli ett jämställt företag och därmed ett vassare företag. Vi behöver fortsätta ett bli mer gata och stärka mångfalden.
  • Vi har höjt alla löner så att dessa numera ligger i mitten i vår bransch. Vi har gått ifrån P10 till P40 för samtliga tjänster.  Detta har skett genom en rad kostnadseffektiviseringar och att vi gör mer än tidigare. Resultatet har inte påverkats negativt av dessa satsningar – snare tvärtom. Ny lönemodell sjösätts 2021. Båda fackliga organisationerna på Vätterhem har stor påverkan och tar helhetsansvar för de beslut som fattas.
  • Vi har utvecklat en ny hållbarhetsavdelning, en utökad IT-avdelning, en ny inköpsavdelning, ny kommunikationsenhet, en ny HR-avdelning och skapat en förvaltarorganisation med förvaltare som är arbetsledare för grupper upp till tio medarbetare. Stärkt förvaltningen med flera nya funktioner.
  • Utvecklat nya samarbetsformer med privata fastighetsbolag, kommunens olika förvaltningar, Högskolan, Polisen, Arbetsförmedlingen, Regionen, föreningar osv.
  • Genomfört en strategisk partneringupphandling för alla byggtjänster i vår nyproduktion som spar tid och är effektiv i alla delar. Detta tog över ett år.
  • Vi uppför bolagets första bostadsrättsprojekt i Öxnehaga (första produktionen på 30 år) och har byggt radhus med eget ägande som sålts på Strandängen. Syftet är att skapa blandade stadsdelar och stärka integrationen.  Vi har bidragit till att det byggs ny vårdcentral på Råslätt, nytt resecentrum och nya bostadsrätter på Råslätt, nästan 200 nya hyresrätter på Öxnehaga och flera nya investeringar på Strandängen med skolor och äldreboenden mm.
  • Vi har utvecklat hela Strandängen med färdiga detaljplaner som medger cirka 1 000 bostäder. En utveckling av en ny stadsdel tillsammans med Tosito som bygger bostadsrätter. Där vi också bygger privata förskolor, butiker, kontor, sannolikt en vårdcentral, livsmedelsbutik med mera.
  • Tagit fram ett nytt uthyrningsregelverk som fungerar ytterst väl och skapat tydliga spelregler kring uthyrning av bostäder. Nu ska detta ses över och eventuellt skärpas.
  • Utökat allt kring friskvård, företagshälsan och måbra-aktiviteter för att sänka sjukfrånvaron. Förmåner som nästan alla använder i hela organisationen och lett till önskad effekt.
  • Ett storslaget 75-års-firandet 2017, med våra hyresgäster där vi lyfte fram vår historia, förstärkte områdesdagarna och hade flera olika event för hyresgästerna.
  • Infört nya kvalitetssystem ISO 9001, 14 001 och OHSAS 18001 som står inför omcertifiering och nycertifiering.
  • Infört bredband i hyran och just nu utvecklas nya TV-lösningar. Även utomhus-Wifi i våra centrumanläggningar.
  • Utvecklat vår företagsprofil, ny hemsida, intranät LUTA 1.0 och nu utveckling av 2.0, sociala medier och skapat en ny kommunikationsavdelning som gör skillnad.
  • Vi har hjälpt Jönköpings kommun med 90 flyktingbostäder när krisen var som värt 2015-2017 samt levererar cirka 35 lägenheter per år för sociala kontrakt.
  • Sommarkraft som lanserades 2020 blev en dundersuccé där hyresgästerna tog initiativ och skapade verksamhet för andra hyresgäster. Liksom nattvandringarna i våra områden.
  • Framtagning av ny företagsplan, värdegrund, vision, företagsboken om våra 75 år, bygghandbok, medarbetarhandbok, hållbarhetsplaner, idéprogram, HR-planer, styrelseportal, SCB-statistik för alla stadsdelar, policys och uthyrningsregler samt nytt digitaliserat marknadssystem. Snart kommer byten av alla våra fastighetsskyltar.
  • Vi har arbetsorder i mobilen och flyttat dessa till Momentum.
  • Vi har utvecklat trygghetsboenden i Öxnehaga, City och nu snart även på Råslätt och Strandängen.
  • Infört ekomiljötjänster på ett 60-tal platser i stadsdelarna. Biodlingar, klädbyten i tvättstugor som gav SABO:s hållbarhetspris. Visualiseringar av energin gav Klimatpriset 2017.
  • Alla utvärderingar (styrelseenkäten) som skett i styrelsen visar på att styrelsen känner stort förtroende för verksamheten och är väldigt nöjd med resultatet. Vi har slussat in två helt nya styrelser (11 personer) under perioden som krävt mycket närvaro och engagemang från ledningsgruppen.
  • Utvecklat väl upparbetade kanaler med media och fått stort genomslag för vårt arbete. Nästan allt har varit positivt och vi har väckt stor uppmärksamhet i regionen. Receptet, säga som det är och redovisa läget utan mummel.
  • Vätterhem har lagt stora resurser på utbildning av medarbetarna som vi fått tillbaka flera gånger om. Allt ifrån arbetsmiljö, ledarskapsutveckling av hela  ledningsgruppen, utbildning av alla chefer, tekniska utbildningar, lära-på-jobbet, chefskap och stadsdelsutveckling. Rätt utbildning ger alltid effektiviseringar.
  • Sists men inte minst har vi haft omfattande skatterevision 2020, granskningar från media, från revisorer, lekmannarevisorernas biträden och interna revisorer. Alla granskningar har bedömt bolaget som ytterst välskött och ordning och reda. Haft helt rena revisionsrapporter i sex år. Det har inte upptäckts en enda oegentlighet i bolagets enorma verksamhet.

Detta är alltså ett axplock av det som skett. Det är banne mig ingen dålig leverans. Det finns naturligtvis mycket mer att berätta om. 1000-tals konkreta saker och inte minst alla rekryteringar som är lyckosamma och framgångsrika. Ett kontinuerligt arbete som verkligen bidragit till denna förnyelse. Ett bolag blir aldrig fullkomligt, det kommer hela tiden nya frågor och förändringar som påverkar både delarna och helheten. Vi har kommit en bra bit på väg. Nu tar nästa ledarskap vid och för ekipaget till nästa base-camp. Precis nu förbereds ett nytt hyresgästmanifest, en ny säkerhetsorganisation, utveckling av våra hus på Råslätt, samverkan med kommunens förvaltningar kring våra stadsdelar, nattvandringar, fastighetsstrategi, boinflytandeavtalet och inte minst bokslutet för 2020 som blir kanon. I förra veckan blev vi nominerade till tre av fyra kundkristaller som Sveriges Bästa Hyresvärd. Helt fantastiskt att bara vara på pallen ett sådant år. Ett kvitto på att verksamheten fungerar. Tack alla hyresgäster!

Det är en lagmaskin som krävs och den går rent just nu. Var rädda om verket och hjälp varandra så att utvecklingen fortsätter. Visa vänlighet och solidaritet. Ibland är det svårt att fatta själv hur vi lyckats med allt, samtidigt som ladorna är fullmatade och bolaget går som en maskin.