Den svarta svanen – social bostadspolitik

Att hysa stor omsorg om sina hyresgäster och ge allt för att skapa en jämlik stad borde vara paragraf ett i en social bostadspolitik. Vart man bor och växer upp är den enskilt viktigaste faktorn för att lyckas med utbildningar, jobb, intressen, nätverk och hälsa. Många av allmännyttans stadsdelar har lägre disponibel inkomst, sysselsättning, skolresultat, utbildningsnivå, valdeltagande och vaccination.  Detta skapar stora ojämlikheter och man får inte samma livschanser. Bostadsområdet låser fast och det verkar ärvas över generationer. Det blir segregation där det krävs integration och investeringar i människor och hus. Behovet av en social bostadspolitik är lika angeläget som klimatomställningen, försvaret eller jobben. Motivet och bitarna finns för att sätta ihop pusslet nu.

I Framtidenkoncernen i Göteborg har vi en social modell för renoveringar. Det innebär att när vi gör renoveringar av hela hus (inte bara styckvis renovering) så sker det med en minimal standardhöjning för att hålla nere hyreshöjningar. Renoveringarna anpassas efter varje hus och för att lyfta hyresrätten så införs ett attraktivt och brett design- och tillvalspaket som helt bygger på frivillig grund. Detta utvecklar hyresrätten och sker på hyresgästens villkor och ger en ny dimension för påverkan. Alla kan bo kvar utan chockhöjda hyror.

I Gårdstensbostäder som är spjutspetsen i landet består bolagets styrelse av hyresgäster som därmed får ett direkt inflytande. Agendan och uppdraget sätts utifrån hyresgästernas behov och önskemål. I stadsdelen finns sedan decennier trygghetsvärdar, sociala företagssamarbeten, samverkan med skolor och numera mycket bostadsinvesteringar som förändrar stadsdelen. Därför ökar bolagets fastighetsvärden och kundnöjdhet. Här finns alltså grunden för en ny bostadssocial politik. Även här sker renoveringar mycket varsamt. I förlängningen behöver boinflytandet utvecklas så att varje lokal förening ges en egen boendebudget för vad man vill göra. En renässans för självförvaltningen ligger i riktningen, där hyresgästerna deltar i skötseln och kan påverka sin hyra.

Den svenska skattepolitiken skulle därför behöva reformeras och uppdateras. Allmännyttan bör även ha samma möjlighet till ROT-avdrag som eget ägande. Detta kan finansieras med stegvis minskade räntesubventioner som tjänat ut sitt syfte. Idag är det en tydlig snedvridning och oschyssta förhållanden mellan de olika upplåtelseformerna och hyresrätten missgynnas speciellt nu när klimatomställningen kräver enorma resurser i fastigheterna med solceller, AI-teknik, fastighetsnät, laddstolpar, energieffektiviseringar, cykelgarage, mötesplatser osv.

När det gäller socialförvaltningen i flertalet kommuner vänder sig dessa direkt till allmännyttan för att få tillgång till sociala hyreskontakt. Det är självklart att vi ska ställa upp men det är ytterst få privata aktörer som hjälper till.  Heimstaden är undantaget som bekräftar regeln. Detta innebär att oproportionerligt många svåra hyresgäster hamnar hos allmännyttan. Kommunerna behöver hitta en smartare fördelningsnyckel och använda detaljplaner och försäljning av mark där man skriver in att aktörerna ska upplåta sociala bostäder och följa upp detta.

Kötiderna är ett annat problem. De med störst behov är sist i dessa jätteköer. Vi har maskinella system som är anpassade för bolagens verksamhet (köpoäng) men är okänsliga för hyresgästernas situation vid trångboddhet, hot och våld eller andra sociala frågor som kräver ett annat boende som vi inte kan lösa. Här bör man ha en liten kvot för särskilt svåra fall utan att tappa rättvisa och struktur.

Allmännyttan har också minskat i omfattning och idag pågår bostadsrättsombildningar där hyresrätten är dominerande. För att skapa en schysst balans skulle allmännyttan ges markanvisningar där vi inte är dominerande, det vill säga där villor eller bostadsrätter är dominerande för att skapa en blandstad. I Stockholm är gentrifieringen ett fullbordat faktum tyvärr.

Jag tror också att det behövs ett permanent investeringsstöd för hyresrätten och att ha möjlighet att omvandla vissa fastigheter till bostadsrätter i våra särskilt utsatta områden där det nästan bara finns hyresrätter. Dessa föreningar kan stärka inkluderingen och demokratin i stadsdelarna. Det blir oftast få i praktiken men är en pusselbit i hela pusslet för att förflytta och stärka de socioekonomiska faktorerna.

De bolag som jobbar i särskilt utsatta områden skulle premieras om de jobbar med superförvaltning och stadsutveckling i BID-nätverk eller i andra samverkansformer. Ägarna skulle minska kraven på avkastning när bolagen gör ett jättestort socialt arbete. Familjebostäder i Göteborg har sedan två år tillbaka byggt upp en social organisation parallellt med fastighetsförvaltningen. Där vi jobbar aktivt med skolan, trygghetsvärdar, utvecklingsledare, att utveckla sysselsättningen, stärka entreprenörskapet, erbjuda hundratals sommarjobb, stärka föreningslivet, driva detaljplaner, hindra våld i nära relationer och samverkan med alla kommunala verksamheter. Här skulle det finnas ett ekonomiskt incitament när man jobbar med helheten istället för delarna.

Det som oftast glöms bort i den sociala bostadspolitiken är helhet även för teknik, planer och ekonomi. Jag trycker kommunerna borde förlägga stora innovationsprojekt direkt i särskilt utsatta områden som exempelvis självförsörjande hus. En detaljplan skulle max få ta tre år för att kunna locka flera intressenter att bygga nya bostäder. I Bergsjön i Göteborg har vi jobbat väldigt länge med denna plan som hindrar investeringar och förnyelse. Här borde det finns ett nationellt regelverk.

För att lyckas med en lokal bostadspolitik så krävs det fysisk närvaro. Alla aktörer måste se samma verklighet och ligga nära hyresgästernas vardag och problemställningar. Jag tror att många förvaltningar och företag skull bidra med mycket om man fanns i våra områden. Idag finns oftast socialförvaltningen och naturligtvis skolorna. Men tänk vad spännande om olika förvaltningar, regionala verksamheter, statliga funktioner, högskolor och universitet skulle kunna sätta upp verksamheter som man gjort i Flemingsberg i Stockholm. När alla samverkar på samma yta ser alla samma verklighet och kan lägga ihop pusslet och se vita svanar och en jämlik stad.

 

Göteborg den 1 maj 2022

 

Thorbjörn Hammerth