Det är dags för första krönikan för bostadspolitik.se och det känns lite pirrigt. Det var ett tag sedan jag skrev regelbundet i Fastighetsnytt och nu är det alltså dags igen med en krönika per kvartal. Första ämnet blir segregation som vi kämpar så oändligt hårt med. Ett tufft sisyfusarbete där stenen oftast rullar tillbaka och där vi stått helt ensamma med våra hyresgäster, progressiva föreningar och först nu på slutet förstärkts med polisen och kultur- och fritidsförvaltningen. Vi har hittills lyckats freda våra områden och Råslätt är det enda som är på Polisens lista över utsatt område. Responsen på krönikan har varit över all förväntan med många positiva reaktioner och tumme upp. En konsekvens av artikeln är att jag nu också inleder ett samarbete med Förvaltarforum om att skriva ytterligare fyra krönikor per år. Fastighetstidningen vill ha uppföljande intervjuer och reportage. Kan dessa krönikor leda till mer diskussion och debatt om de svåra frågorna så är jag mer än nöjd. Detta behövs och är nödvändigt, inte bara under en vecka på Almedalen.

Här kommer således krönikan:

Läs mer →

Det känns skönt att äntligen ha en vilodag efter många hektiska och intensiva arbetsveckor. Att befinna sig mellan att avsluta och påbörja påminner om det nyckfulla aprilvädret. Det är mycket som ska överlämnas, lösas och råd ska ges – till att sätta sig in i en ny organisation, träffa nya människor i bolaget och koncernen och tänka på framtiden och byta boenden.  Idag på själva Palmsöndagen (fint namn på dagen som inleder Påskveckan), finns tid för reflektion och en spontan blogg. Det har runnit mycket vatten under broarna sedan sist – men bloggandet ska tillta nu när pusselbitarna har fallit på plats. Jag har så pass mycket underlag att det räcker för flera bibliotek.

Läs mer →

Scenen är från Öxnehaga 2019 när vi fått bästa NKI och firade av Mr Öxnehaga - en fantastisk områdesdag som vi har i alla våra fyra stadsdelar när det inte är pandemi.

Det spelar ingen roll om man har aviserat att man kommer avgå inom en viss given tid. När det väl är dags och beslutet är taget blir nästan alla förvånade och tagna på sängen. Att sluta när allt rullar på, när vinsterna är all time high och resultaten är top notch, verkar bryta en del av den gängse bilden. Efter alla dessa tuffa förändringsår är det väl dags att skörd, är mångas uppfattning.

Det är mycket som händer i en organisation när ledaren slutar. Och ingenstans i några managementböcker finns något om denna intressanta del, som berör gruppdynamik och positionering. Saker som ingen pratar om men som finns under ytan och påverkar. Vad händer, vem tar tag i situationen, hur agerar organisationen, styrelsen och omgivning. Det som gör det annorlunda nu är vi är mitt uppe i krishantering av Coid-19 som ökar pressen på att göra något. Detta betyder oftast dess motsats.

Grunden innan pandemin, är att företagandet är ovisshet, osäkerhet och att allt förändras. Det finns inga skyddsvallar i världen som kan bygga skydd för livet eller framtiden. Det gäller att kunna läsa av samtiden, ha hög grad av flexibilitet och att få hela laget att följa en viss riktning. En riktning som ger belöning om ledaren kan sin sak. Kort och gott att ha en stark egenförmåga och beredskap inför olika alternativ. Saker som kräver tankemöda, integritet och anpassningsförmåga.

Läs mer →

Sex år går fort, nuförtiden. Ett knäpp och så är timglaset tomt. Samtidigt när man tittar på alla sandkorn och allt vi gjort så förefaller tiden oändlig. Det är verkligen dubbelt. Tiden är märklig, både framtiden, nuet och dåtiden. Lite drömlikt är det allt. Nåväl, vi har som signatur att alltid gå från ord till handling. Genomfört det vi sagt och utvecklat hela bostadsbranschen här i Jönköping. Allt detta har skett i god anda och utan en massa gnissel eller bråk. Vi har haft en fin ton och mycket bra stämning i företaget. Detta är inte självklart. Stämningen i fikarummet (när inte Covid-19 hindrar oss) har alltid varit en god pulsmätare. Härliga skratt, muntra inspel, innovationer, info och alltid fullt!

Här kommer så en recap, en övergripande sammanfattning av vad som skett under åren 2015-2021. Ett lagarbete, där vi jobbat som en enhet och för varandra. Det är en ingen klyscha utan ren och skär verklighet. Ovanpå detta ständiga kriser. Det har varit flyktingkrisen i flera år, segregationskrisen i våra stadsdelar, bostadskris pågår hela tiden och en tuff pandemikris i ett år hittills samt rader med lokala kriser i samband med storbranden på studentboendet i Råslätt, flertal skjutningar, sprängningar och bilbränder. Plus olika synsätt med kommunen om det ena och det andra. Detta har hanterats vid sidan av all utveckling och förnyelse. Allt går även om det såklart är jobbigt och psykiskt tufft. Däremot nu, så känner man ingenting. Bara glädje.

Läs mer →

Vilken huvudidé har egentligen ett bolag? Hur syns detta i organisationsmodellen och hur visualiseras detta för medarbetare och omgivning. Sättet att lägga upp arbetet ska skina i matrisen och påtagligt visa hur de olika delarna stärker varandra. Är det en offensiv laguppställning, traditionell, defensiv eller innovativ. Här finns en gömd skatt att upptäcka och att utveckla. På en bild ska man direkt kunna förmedla vad bolaget vill och hur det ska ske på. De flesta organisationsmodeller är helt intetsägande eller något som de flesta bara har plitat ner helt pliktskyldigt utan helhetstänk.

Hos oss på Vätterhem har vi valt att ha två nivåer som organisationsmodell. En kärnprocess med fyra förvaltningsdistrikt och sedan stödfunktioner som är specialister som stödjer förvaltningen och driver egna frågor. En form av uppochnervänd pyramid för att också synliggöra storleken på de olika avdelningarna. I princip har vi 11 avdelningar med ansvariga chefer.

Det innebär att vi skulle kunna köra en laguppställning som fotbollens spelsystem.  Genom en sådan enkel manöver visar man tydligt vad fokus är och hur man vill spela.

Läs mer →

Det är inte bara i hockeyns värld som tränare kommer och går utan detta gäller på samma sätt i arbetslivet. Allt ledarskap handlar om att skapa resultat. Att leverera ett uppdrag som ger nöjda kunder och stärker organisationens självförtroende samt uppfyller ägarnas krav. Om inte detta sker så byts tränaren ut på lite olika sätt.

Det finns säkert flera hundra pusselbitar som kan definieras som funktioner som kan förbättras i ett bolag. Det kan handla om att utveckla en styrelseportal, ett telefonsystem, arbetsorderhantering, profilmanual, rehabprocess, hyresgästtidning, arbetskläder, lånepolicy, underhållsplan, ekomiljötjänster, energioptimeringsprogram och så vidare. Alla dessa pusselbitar ingår i den stora helheten som utgör bolagets leverans.

Det viktig till att börja med är att förstå och sortera upp vad som är nödvändigt (strategiskt) och vad som är viktigt (operativt) i detta pussel.  Dessa två block kan fungera bra, vara ok eller ha uppenbara brister. Vad jag oftast ser är att ledare börjar jobba med viktiga frågor som inte fungerar. Oftast lite slumpartat och utan att presentera hur de olika delarna hänger ihop i pusslet. Detta skapar snabbt oreda, otydlighet eftersom ingen förstår skälen eller varför. Som jag ser det är detta en felaktig väg och handlar inte om ledarskap utan på sin höjd om chefskap.

Läs mer →

Att jobba med ett bolags kultur handlar om människor, värderingar, bolagshistorien och att förstå samarbetsklimatet. Det är mjuka variabler, mer åt psykologi än traditionella management. Det finns ett uttryck som säger att kulturen äter strategin innan frukost. Det innebär att utan en genuin förståelse av det som finns under ytan, så kommer egentligen ingenting att fungera -åtminstone inte om man vill nå mästarklass.

Kulturen är både svår och enkel att påverka. Jag har alltid instinktivt börjat med att gräva i den kulturella myllan för att förstå rötterna och vilka som är kulturbärare.

Det finns en enorm effekt när alla kan se och förstå kulturen i ett bolag. Oftast är det ingen som visualiserar detta eller diskuterar frågan. Det är något vagt och undanglidande som man praktiskt försöker lösa i det dagliga umgänget.  Ibland hänger det ihop bra, ibland sopas det under mattan. Det är ungefär som med en golfsving. Det finns en rätt struktur, men oftast försöker man själv lösa det med små egenheter så att det funkar istället för att gå till botten och förstå den rätta svingen.

När kulturen väl har avtäckts och ridån gått upp så nickar de flesta instämmande. Min egen metod är att intervjua alla, ta del av handlingar, protokoll, milstolpar och utröna bolagets värderingar. Därefter blir det lättare att bygga vidare företagsplaner, strategier eller hyresgästmanifest eller vad det nu kan gälla. Med en samförståndsbild och gemensam plattform kan fler delta och påverka beslut.

Läs mer →

In i det sista är det svettigt. Året har ställt så många nya frågor och sista frågorna ställs någon dag innan julafton. Allt är upplagt för att öppna vissa kommunala inrättningar, då kommer kontraorder från regeringen att allt som kan ska stängas. I ett svep, ska bibliotek, ungdomsgårdar, bad, gym till all idrottsverksamhet och öppen social verksamhet stängas utan någon plan B.  Där står vi åter. Vi har kämpat i veckor med att trycka på så att det finns verksamheter igång under jullovet i våra stadsdelar.

Resultatet; inga aktiviteter för yngre och äldre tonåringar i våra utsatta områden. Till saken hör att vi redan innan detta brottas med ökad kriminalitet, droghandel, hot, stökigheter runt ungdomsgårdar och rader av polisingripanden. Under året har vi också haft dödsskjutningar, skadeskjutningar, bilbränder, sprängningar, vapenbrott och flera andra incidenter. En negativ utveckling som hotar hela kommunens attraktionskraft.

En missriktad gnista nu, kan utan vidare starta en kedjereaktion, typ präriebrand.  Vår egen riskanalys visar på att det finns mycket som kan gå snett. Riktigt snett. Vi gör en akutinsats med bageriet på Råslätt som tar hand om de äldre killarna som bara cirkulerar runt. Flera gäng hänger runt våra centrum och även om inget händer är det spänt och frustrerat.

Tiden är knapp och vi måste agera. Jag ska inte sticka under stolen med att jag själv är trött och det är vi lite till mans. Julledigheten är efterlängtad.  Här skulle vi lätt ha kunnat stämpla ut och låta det gå som det går. Ingen hade anklagat oss direkt. Så gör emellertid inte Vätterhem. Vi samlar oss till motoffensiv och går snabbt ut till alla i organisationen, med en vädjan om man kan ställa upp på nattvandringar i dessa orostider.  På mindre än ett dygn har vi säkrat upp två av tre stadsdelar med många frivilliga fram till 6 januari. Tillsammans med olika föreningar görs schemat upp med kommunens kultur- och fritidsförvaltning för två nattvandringar per kväll.

Senare på kvällen har vi även en god uppställning i sista stadsdelen som nu också backas upp av flera hyresgäster och ungdomar. Passen är fyllda och den blå maskinen går redan igång kvällen därpå. Syftet med nattvandringarna är att synas, samtala, finnas till hands och skapa en bra feeling bland ungdomar som inte har något att göra. Att gjuta olja på vågorna om man så vill. Använda vårt kapital av tillit och därmed bidra till lugn och visar att vi är här och gör det yttersta för våra hyresgäster. Rörelsen drar med sig andra och media vill gå med och se vad som sker.

Nästan hela denna mobilisering är självorganiserad. Viss synkronisering sker med olika verksamheter men detta gör varken från eller till, för från och med nu så håller vi i taktpinnen och leder jobbet. Det är praktiskt ledarskap utan några åthävor alls. Vi gör det för att skydda oss själva, våra hyresgäster och ungdomar och fastigheter. Ingen som bor hos oss ska behöva plågas av rädsla eller otrygghet. Jag förstår mer och mer SR och P4 som ifrågasätter eller undrar om det är vårt ansvar att sköta hela kommunen.

Att få många medarbetare att frivilligt ställa upp mitt i julhelgerna säger något om vilka vi har ombord och vilket personligt ansvarstagande som finns.  Här kliver våra medarbetare fram i det vakuum som uppstått när andra stängt igen och gått på julledighet. Det är dessa prestationer som konstituerar oss och det är klart att när organisationen vill något så säger jag, ja. Det är ett ömsesidigt beroende, ett jämlikt bolag och när jag vill något så säger organisationen, ja. Ett intuitivt samarbete med valutan win-win. Helst skulle jag vilja ha ett rakt streck som organisationsmodell för att visa att alla står på samma nivå med olika roller och ansvar.

Vi följer alla lagar och bekämpar smittspridningen. Däremot behövs mycket mer prioriteringar och omfördelningar av resurser, det vill säga styras om från välbärgade villamattor till våra utsatta områden. Vi behöver mycket hjälp nu. Här behövs en snabbfotad verksamhet som läser av läget och behoven. Förr kallades detta situationsbaserat ledarskap. Strategi, resurser och åtgärder – där man lagar efter läge och syr efter vad som händer. Liksom alltid prioriterar resurser dit de har störst verkan. När allt stängs ner kan man föra över tillgängliga resurser till våra områden. Här  krävs ett nytt samarbete med övriga förvaltningar för att bli ett team. Idag står vi tämligen ensamma igen, trots planer, utredningar och diverse utfästelser. Det är lättare att lägga ner och inte söka alternativ när staten kliver fram.

Hela denna vintermobilisering har hittills (peppar peppar) varit framgångsrik och löst sitt uppdrag.  Gör vi något konstigt eller artfrämmande?  Absolut inte. Vi jobbar däremot on-line, har ständig jour, tar initiativ, förebygger och mobiliserar individer eller nätverk efter situation. Modellen liknar mer och mer ”gatan” som behövs i extraordinära lägen eller egentligen i alla lägen. Att chansa, testa och gör om, om det blir helt uppåt väggarna. Det är inte värre än så. Många är rädda för vad andra ska säga. Det kan man skita i, det viktiga är att något verkligen blir gjort. Inget kan bli fel så länge som man företräder sina hyresgäster på ett ärligt vis. Det bygger karaktär hos oss alla. Blir något galet så ändra vi detta på nolltid.

Så ser vår kultur ut och det är därför vi leder samhällsutvecklingen på vår hemmaplan.  Kunskaper jag lärt mig från Casimir (Cassi) vår gigantiska doberman som var hyperintelligent, orädd och en kämpe som aldrig vek av under tolv år. En mästare med alla insikter och styrkor.

Gott slut alla ! Leve 2021

Det är inte superlätt att summera 2020. Knappast något har blivit som vi tänkte oss, när vi firade in det nya året 2020 från Hammarbybacken i Stockholm. Det var fullpackat av folk, sorglöst, uppslupet och ett sprakande fyrverkeri. Alla skrek och hurrade. Ingen såg de svarta olycksbådande molnen vid horisonten. Efteråt påminner det om hur vi dansade på vulkanens rand. Tankar går också till alla som drabbats och förlorat någon anhörig. Vi har åtminstone gjort allt för att sätta säkerheten i första rummet, för medarbetare, hyresgäster, förvaltningar och partners. Vi har också tagit fler strider för detta. Men längst upp på backen vid tolvslaget var allt bra efter ett väldigt bra 2019.

En dryg månad senare kom ett brutalt uppvaknande. Covid-19 var över oss och första fallet i Sverige kom i Jönköping. Vi fick snart rapporter om att flera kinesiska studenter från Wuhan väntades hem till våra studentbostäder. Inte ens då, insåg vi den fulla vidden av pandemin konsekvenser och ordet karantän kom i dager. Hur som helst sammankallade vi vår egen krisledning och detta blev det första mötet av flera hundra möten som vi haft detta år. Varje möte har renderat i ett protokoll som dagligen publicerats på vårt intranät och gett alla medarbetare full insyn i krishanteringens beslut och överväganden. Allt för att ge alla rätt information kring nya rutiner, arbetssätt, skyddsnivåer, akutlista, dimensionering, tester med mera. Tempot har bitvis varit mycket högt på grund av det oförutsägbara läget. Vi har lett krisen från första dagen och agerat istället för att reagera. Hela företaget har gått i takt och allt vi gjort har visat sig rätt efteråt till skillnad från andra aktörer som väntat på instruktioner från myndigheter.

Under alla dessa krisledningsmöten har ingen förlorat humöret trots många olika synsätt och lösningar. Vi har haft en fast agenda och helt fokuserat på fakta. Först läget i världen och Jönköping, därefter daglig sjukfrånvaro, frågor från organisationen med snabba svar, hyresgästinformation, medarbetarinformation och övriga synpunkter. Öppna och sökande diskussioner, vägval och kontinuerlig kommunikation. Ovanpå detta så fanns det även andra tuffa kriser att ta hand om. Inte minst dödsskjutningen i Råslätt, skottlossning i Öxnehaga, klandebatter, öppen drogförsäljning, kriminalitet, bilsprängningar och andra skadegörelser. Kriser som krävde närvaro, åtgärder och inte minst medieframträdanden. Vi har med andra ord inte varit sysslolösa och tvingats laga efter läge. Planerat men mest parerat utifrån krissituation.

Trots allt, blev 2020 ändå framtidens och innovationens år. Det har varit som ett ketchupsår, då många saker plötsligt föll på plats och proppen gick ur. Det behövs lite eftertanke och distans för att förstå detta. Vi har levt i två parallella verkligheter under nästan hela året att man inte sett vad som levererats. Krisen har präglat det mesta och skymt undan många banbrytande insatser som vi sent omsider lär glömma.

Läs mer →

Förflyttningen ska ske dit som ger bra valuta för kunderna, som är effektivt och genererar en god lönsamhet för bolaget. Det är drömscenariot. Kring detta är säkert de flesta överens. Här finns det många duktiga arkitekter och strateger.

När förflyttningen eller förändringen ska ske handlar det om ett annat jobb. Ett praktiskt hantverk, en ömsint hantering av relationer, krav, strukturer, mål, lagarbete och struktur. Oftast är det här det slinter och går fel. Här uppstår otaliga problem och gnissel. Otydlighet är nog ett av de vanligaste fenomenen liksom att man inte är beredd att göra jobbet som krävs.

Varför hamnar man i detta läge?

Jag tror oftast att det saknas ett helhetstänk, en genuin förmåga att göra det som är bra för sina kunder på ett uppoffrande sätt. Liksom att kunna locka fram det bästa hos varje individ genom många och äkta interaktioner. Att vara mitt i flödet, men även kunna stå vid sidan och se vad som behöver justeras. Detta tar tid och i det praktiska behöver man inte alltid veta eller kunna mest. Tvärtom, det är många som förstår vart gränserna går och då är det lika bra att visa på ett ömsesidigt beroende. Sådant bygger tillit.

Förflyttningen tror jag först och främst sker utifrån ledarens box och referensram. Där man bottnar. Ledaren kommer med sin spelidé och specifika kunskaper. Så är det för mig. Jag tror också att vissa principer är bättre än andra. Men, och det är viktigt att säga, med rätt ledare så spelar detta nästan ingen roll hur spelidén ser ut. Funkar laget och alla gillar varandra så når man målet ändå. Det är kollektivets magi och det som alla vill skapa.

Läs mer →