Bokslut 2015

Ormhuset

Det är dags för bokslut 2015. Så gör man för alla företag – men som privatpersoner har man sällan ett eget bokslut där man stämmer av ekonomi, vänner, utveckling, insikter och utsikter. Det är aldrig fel att summera och tänka igenom bra saker och saker som kan bli bättre. En bolagsstämma som numera heter årsstämma ska alltid vara en fest eller event eftersom det är där man visar vad man faktiskt uträttat och bidragit till. Här följer en summering av årsredovisningen 2015 för Vätterhem.

Recept för kontinuitet och utveckling

Det här är mitt och den nya styrelsens första årsbokslut för Bostads AB Vätterhem. Ekonomin i ett bolag är en central funktion och min paroll är att intäkterna alltid ska var högre än kostnaderna. Det är intäkterna som styr och sedan ska vi vara bäst på låga kostnader så att vi får ut så mycket valuta för pengarna som möjligt enligt känt smålandsmanér.

2015 går till historien som Vätterhems främsta resultat någonsin sedan starten 1942. Resultatet på 163 mkr beror på försäljningar av fastigheterna Advokaten och Bäret, sänkta finanskostnader, att vi gör mer i egen regi och införandet av ett nytt redovisningssystem K3, där delar av underhållskostnaderna bokförs som investeringar istället för som kostnader.

Det innebär att resultatet efter skatt, 124 mkr går in i vårt egna kapital och att vi stärker vår soliditet som nu uppgår till cirka 17 procent. Ett rejält hopp uppåt. Därmed motsvarar vi ägardirektivens anvisningar om en soliditet i intervallet 15-20 procent.

Vår balansräkning ligger för närvarande på cirka 3,2 miljarder kronor. Fastighetslånen ligger på oförändrad nivå, 2,4 miljarder kronor. Investeringsnivån stannade vid cirka 200 mkr för detta år.

Starkt underhållsprogram och bostadsbyggande

Omsättningen för året blev 627 mkr och ett flertal kostnadsposter har minskat 2015. Det som ökat är personalkostnader som beror på avsättningar, utbildningar, organisations-förändringar och att vi utökat med flera medarbetare för att göra mer i egen regi. Hyreshöjningen inför 2016 blev blygsam och stannade vid 0,58 procent, vilket motsvarar hälften av vårt yrkande.

Under året har vi fortsatt med ett starkt underhållsprogram. Vi har lagt 182 mkr i underhåll inklusive komponentbyte. Det innebär 283 kronor per kvadratmeter och år och ligger rejält över SABO-snittet. Stamrenoveringen på Råslätt är nu i det närmast avslutad och för närvarande pågår takrenoveringar i området. Även nytt passersystem har införts och parkeringsdäcken har renoverats. I Österängen har det skett byte av lägenhetsdörrar, takbyten, renovering av källartrappor och lekplatser samt radonsanering. På Öxnehaga har vi lagt stora summor på badrumsrenoveringar och för två gårdar har vi bytt tak, fönster, renoverat fasader och installerat ny ventilation. I City har det skett en rad mindre insatser men även stamrenovering, balkongrenoveringar och översyn av hissar har utförts.

Under 2015 har vi färdigställt tre stycken bostadsprojekt. I början av vårkanten stod kvarteret Vasa färdigt med 32 inflyttningsklara lägenheter i Österängen. Ett välbyggt och prisvärt bostadsprojekt. Runt sommaren tillkom 23 nya lägenheter på Fagerslätt i Huskvarna. Även detta ett funktionellt och bra bostadsprojekt. Avslutningsvis var det inflyttning till Ormhuset på Strandängen i mitten av november.

Även här var allt uthyrt och fastigheten har sedermera fått Stadsbyggnadskontorets arkitekturpris. Ett värdigt landmärke för denna nya stadsdel.

Under året drog vi också igång etapp två av Strandängen som inrymmer 129 lägenheter i de så kallade kultur- och gatuhusen. Projektering har pågått för kvarteret Klippan och Ekhagen.

4 nya lägenheter har skapats när vi ställt om gamla lokaler till bostäder.

Vi tappade en markanvisningstävling i Kungsängen där vi gärna byggt 63 lägenheter. Summa summarum så har vi producerat 138 nya bostäder detta år. Ett bra facit som vi ska öka något.

Offensiv organisationsutveckling

Utöver renoveringar och investeringar har det skett en organisatorisk utveckling. Vätterhem blev innan sommaren certifierade enligt ISO-systemet 9001 och 14 001. En milstolpe i bolagets historia. Detta nya verksamhetssystem lägger en långsiktig grund för ständiga förbättringar och utveckling av effektiva rutiner och uppföljning.

Med början i maj har vi påbörjat framtagningen av en helt ny företagsplan som ska gälla under perioden 2016-2023. Ambitionen är att bli Sveriges ledande bostadsbolag som utvecklar framtidens stadsdelar. Arbetet har involverat alla medarbetare, styrelse och ledning samt andra intressenter. Nu har vi en förankrad företagsplan med en tydlig vision, affärsidé, värdegrund, målsättningar, strategier och inte minst en klar finansiering.

I somras kom resultat från vår kundundersökning. Vi fick det främsta resultatet Vätterhem någonsin fått. Vi har 87,4 procent nöjda kunder och nästan inga missnöjda hyresgäster. Över 90 procent rekommenderar oss som hyresvärd och på vissa frågor om trygghet och trivsel fick vi över 90 procent. Materialet bryts ner till varje bovärd som får en individuell åtgärdsplan för sina fastigheter.

Den grafiska profilen också varit föremål för översyn och justering. Vi behöver bli mer synliga och modernisera vårt framträdande på olika digitala kanaler. En ny hemsida, en ny kommunikationsplattform och ny strategi för digitalisering har arbetats fram. Liksom en ny slogan som ramar in hela bolaget. Vätterhem – Hem för livet.

Även nya uthyrningsregler har blötts och stötts under året och ska presenteras för styrelsen i början av årsskiftet.

Vi har också infört en ny förvaltarorganisation på våra områdeskontor. Det innebär att vi infört en ny tjänst, förvaltare som är chef för ett team bovärdar och arbetsledare som är chef för ett team med reparatörer och trädgårdsarbetare. Skälet är att vi vill ha ett ledarskap, där ansvarig chef inte har mer än tio personer under sig. På så sätt blir ledarskapet mer aktivt, synligt och närvarande. Det blir lättare att återkoppla och utveckla verksamheten.

Denna förändring har förhandlats med fackliga organisationer. På huvudkontoret har vi utvecklat ekonomiavdelningen med flera nya funktioner och ändrat namn till administrativ avdelning. Här ingår numera ekonomi, löner, personal och administration.

I takt med att vi ska bygga fler bostäder har vi inlett en översyn av vår nyproduktionsprocess och hur vi ska standardisera och utveckla egna Vätterhemshus som kan upprepas och ge volymfördelar.

Året avslutade med att vi genomförde en ny medarbetarundersökning som vi kommer att bearbeta och jobba vidare med under 2016. Svarsfrekvensen blev 97 procent.

Jag vill också framför mitt stora tack till förra VD:n Kent Sandén som lagt en stark grund för bolagets framtid. Jag vill även tacka den förra styrelsen för ett gott arbete och inte minst varje medarbetare i Vätterhem som verkligen gör skillnad. Vi är ett väldigt starkt team och det känns som en stor förmån att få leda detta framåtsträvande företag. Det har även varit en förmån att intervjua, träffa och samtala med alla i olika omgångar. Det finns ingen dag som varit vanlig på Vätterhem. Det här är ett varmt och hjärtligt företag, där vi alla ska kunna påverka och vara delaktiga i utvecklingen.

Utblick 2016 – att förverkliga företagsplanen

Under 2016 bygger vi vidare på Strandängen, påbörjar bostadsprojekten i Ekhagen och Klippan samt räknar med att dra igång ett nytt bostadsprojekt till under året, för att klara ägardirektiven med 150 påbörjade lägenheter. Utöver detta träffar vi flera andra byggare i Jönköping för att utveckla ömsesidiga samarbeten eller byta mark med varandra.

Underhållet fortsätter på en hög och stabil nivå. Trygghetsboendet i Öxnehaga kommer att renoveras och här ska vi utveckla nya moderna koncept med socialförvaltningen och Jönköpings Energi.

Utvecklingen av Råslätt är ett prioriterat område. Här ska vi medverka till att en ny vårdcentral kommer till stånd liksom att vi fortsätter med tak- och fasadrenoveringar samt förstärker miljöprofilen för området. Vi kommer också att genomföra olika satsningar för att stärka integrationen i området.

På Österängen ska cirka 80 lägenheter få nya balkonginglasningar och cirka 40 lägenheter ska få ny köksinredning. Utöver detta sker takrenoveringar i området.

I City ska våra fastigheter moderniseras och framför allt få estetiska lyft i form av ommålningar, fasadrenoveringar, lägenhetsförbättringar och förstärkning av gårdsmiljöer.

I vår kommer en helt ny hemsida och nya uthyrningsregler att lanseras liksom en ny grafisk profil. Detta kommer att synas på våra byggskyltar, vid alla renoveringar, på våra arbetskläder, bilar och maskiner. Även nya arbetskläder ska tas fram.

Sist men inte minst ska vi fortsätta att utveckla våra processer så att vi drar nytta av vårt nya verksamhetssystem. Det innebär tydliga roller med ansvar och befogenheter, klara gränssnitt och att vi integrerar delarna så att processen blir smidiga och effektiv.

Resultatet bedöms hamna kring 65 mkr.

Jönköping den 22 februari 2016

 

Thorbjörn Hammerth

VD