Hur ser framtidens bostadsbolag ut om säg 10 år

Bostadsmarknaden för hyresrätter har sannerligen förändrats i grunden de senaste tio åren. Jag tänker på tillväxten av stora privata hyresvärdar som numera är större än de störst allmännyttiga bostadsbolagen. Den ökade segregationen och att vi fått ännu tuffare socioekonomiska bostadsområden plus Polisens lista för utsatta områden som kräver nya arbetssätt. Utöver detta så har det byggts mycket och tokrenoverats för att höja fastighetsvärden när de finansiella kostnaderna är gratis. Utförsäljningarna av hyresrätter i Stockholm har också ritat om produktens attraktivitet.

Att spå i framtiden är ingen småsak längre i dessa komplexa tidevarv och med oförutsägbara händelser som kan förändra hela kartan på nolltid, som covid-19 gjorde. Men att inte försöka är att ge andra initiativet och att hissa ner flaggan. Jag tror att framtidens bostadsbolag som omtals är de som satsat helhjärtat på – digitalt, grönt, socialt, mångkulturellt, designat och produktutvecklat. Alltså sex områden som kan lyfta hyresrätten och göra den till en mer attraktiv bostadsprodukt.  Häng med nu!

(mer…)

En enkel programförklaring från ”familjen”

Dagarna i Göteborg är fyllda med glädje, energi och olika utmaningar. Det är verkligen inte alla kvällar som det blir löpning eller träning. Huvudet är trött av intryck och att bara sätta sig i soffan och samla ihop dagen är lika skönt som ett meditationspass. Vi är uppe i många processer där Göteborg går i bräschen, inte minst när det gäller arbetet med särskilt utsatta områden, ledarskapsutveckling, bostadsutveckling och nya samverkansformer mellan högskolor/forskning och bolagen/praktiken. Det finns en öppenhet och nyfikenhet att starkt bidra till det hållbara samhället från alla håll.

Bara kraften när vi i Familjebostäder, Poseidon och Bostadsbolaget krokar arm är enorm. Resurser, prestationer och ambitioner frigörs som gör att vi hittar lösningar i varandras resonemang. Vi har också gått vidare med samverkan med Chalmers när det gäller det gäller lagring av energi som komplement till dagens energisystem. Vi är mitt uppe i en valkampanj, diskuterar flexibla arbetssätt, utveckling av företagsplanen och nya strategier, trimmar nya sociala hållbarhetsorganisationer i Bergssjön och Tynnered samt pumpar på med renoveringar, utvecklar gränssnitt med våra partner och då har vi fortfarande inte öppnat våra kontor. Nästa vecka börjar en succesiv återgång och då äntligen får jag chansen att träffa alla live i etapper.

Här kommer så en enkel programförklaring från familjen och marschen mot kundkristallerna är inledd. På onsdag den 29 september är det paneldebatt på Elmia Future Living och på torsdag den 30:e, ny krönika om Boinflytandet som vi ska bli bäst på. Liksom koncernledning, ledningsgrupp, styrelsemöte, film, budget, årshjul 22, spånarkväll med 54 listan, esporthall med mera. Självtryck och självpåverkan när den är som bäst och roligast. Att få jobba med bostäder och andra människors hem och stadsdelar är en stor förmån. Liksom tillfällen att berikas av andras livsinsikter och lära sig ny saker hela tiden.

(mer…)

Framtidens boende – tryggt, hållbart och vackert

Sommaren är över för denna gång och skördemånaden September står för dörren.  Man går från sommarläge till sprint från en dag till en annan. Efter en sådan här solig och fantastisk sommar så finns det mycket lagrad energi som vill ut. Dessutom börjar man se ljuset i tunneln och att man lyckats kämpa ner pandemin med vetenskap och vaccination. Sakta men säkert kan därför samhällen öppnas och restriktionerna tas bort. Snacka om ett kommande Post-Pandemic-Party och börsyra för resten av året när fjärde steget sker. För att inte fastna i managamentbyråkrati som många gör, så har jag schemalagt att vara ute och ta med jobbet till våra elva områdeskontor för att känna puls och gata. Idag lördag, fick jag emellertid feeling för att djupdyka i Majorna och Kungsladugård och bara vara där och handla lite😉. Till slut satt jag på café Skogen och skrev ner denna blogg på en halvtimme. En slags hyllning till denna unika och originella trästadsdel som saknar motstycke i norden och där idéerna redan finns synliga för framtidens boende.

(mer…)

Boinflytandet – den oslipade kunddiamanten  

Vi har klivit in en bit i fina sommarmånaden augusti och även det fina vädret ser ut att bestå, så det får bli sköna bonuskvällar med bad, idrott och sociala delar nu när det är back to work som gäller. Mångas semestrar liksom OS är över för denna gång och det har varit en välbehövlig ledighet och supersommar med strålande sol över hela landet. Det verkar som om Norrland tar hem ”solkampen” och det tycker jag vi bjuder norrlänningarna på. Sommaren är speciell med hela dagar så även om man inte gör så mycket så blir det mycket gjort i alla fall.

Västkusten har varit fantastiskt i år med mycket sol, salta bad i kristallklart vatten, inga maneter, kaminvarma klippor och härliga skaldjur så långt ögat kan nå. Upptäckten av Stångehuvud i Lysekil var suveränt liksom nya bekantskaper med unika pärlorna längs hela kusten som passar bra för att smygträningen på sköna klipphällar och holmar. Öland är som alltid superplus men havet skiljer när vädret är lika.

En ny höstsäsong står alltså för dörren och det ska bli superskoj att dra gång och träffa alla kollegor nu när pandemin äntligen börjar släppa greppet efter snart två års social distansering. Vilken lyx att kunna träffas och börja utveckla gemensamt. En sak som har funkat fint i sommar är skrivandet och här har idéerna kommit som stekta sparvar. Det har blivit många inlägg, krönikor, arbetstexter, debatter och andra skriverier kring ledarskap. Här kommer senaste krönikan, nummer tre för i år som ska publiceras på bostadspolitik.se under augusti och som handlar om att få fler nöjda kunder genom att blåsa nytt liv i boinflytandet.

Få begrepp är så svårfångade och oklara som begreppet boinflytande inom bostadsbranschen. I grunden är den en fin demokratisk tanke med att hyresgästerna ska påverka sin bostad och sitt område inför renoveringar, utveckling och standardhöjningar. Det finns mycket kunskaper hos de boende som bolagen behöver blir bättre på att tillvarata och fånga upp.

(mer…)

Klimatkrisen – att inspireras av Coronakrisen

Vi behöver alla bli lite mer visionära, vidsynta och tänka på framtidens generationer. Liksom att inspireras av att det går att lösa en pandemikris som Covid-19 när man samverkar, delar information och låter en vetenskaplig agenda styra. På mindre än ett år har världen lyckats ta fram ett nytt vaccin som normalt tar upp till tio år när alla jobbar var för sig. En fantastisk global prestation.

Miljöfrågorna är dessvärre så oändligt mer komplexa, långsiktiga och inflätade i ekonomier, i naturliga och onaturliga förändringar plus att de fram tills nu har rått olika syn på miljökrisens konsekvenser bland olika forskare. Det är först de sista fem sex åren som man är mer enhetlig i bedömningarna.

I detta läge, sommaren 2021, tycker jag att man bör eftersträva samma internationella fokus, kraftsamling och samordning som inför covid-19. WHO som larmar, FN som larmar och stater som kliver fram och agerar. Exakt så här skulle man göra med miljökrisen. Alltså bara fokusera på en sak, uppvärmningen och inget annat, oavsett kritik och svårigheter. Det gäller som sagt vår och andras överlevnad på lite sikt. Det handlar om hänsyn, ansvar, medkänsla och ödmjukhet.

På ett sätt kan man säga ett planeten befinner sig i ett cancerläge.  Det är inget bra att det blir för varmt på jorden. Detta är något som vi människor påverkar med 0,2 grader per decennium. Jorden blir som ett varmt växthus när vi tillför utsläpp från växthusgasen koldioxid. Det förstår alla som har ett växthus att där kryper man inte in när det är stekheta sommardagar och njuter. Den ökade värmen kommer från fossila bränslen som naturgas, kol, olja, diesel och bensin. Dessa borde därmed förbjudas inom tre till fem år om vi betänker att vi har ett fönster på säg tio år för att ställa om allt.

(mer…)

Så här stoppas skenande byggpriser

Det var en befriande lättnad att äntligen kunna spela golf som jag önskar den 30 juli 2021. Trots storspel så lyckas strategen och ledaren Hardebrant knyta ihop säcken och ta hem partiet på 18:e hålet på finfina Oskarshamns GK. Han vet alla mina brister och svagheter sedan 1990-talet och manövrerar det psykologiska schacket mästerligt. Då går det an att bära en förlust med högt huvud.

Något som ingen kan bära med högt huvud är dagens byggpriser och dess extrema kostnadsutveckling.

Det är dock ingen rocket science varför byggpriserna rusar. De flesta ojar sig över situationen men accepterar ständigt nya kostnader. Att jämföra KPI och byggprisindex är hemskt. Tänkte tagit dessa grafer som bild för denna blogg, men är på alltför gott humör för en sådan tråkig bild. Huvudfrågan är alltså, varför har vi hamnat här och varför har det pågått så här länge?

Det kan låta provocerande men svaret är väldigt enkelt. Alla inblandade som ingår i systemet ”vinner” eller bättre uttryckt, får fullt betalt för allt. Det är alltifrån staten, kommunen, bostadsbolaget, byggbolaget, alla underleverantörer, konsulter, arkitekter, energibolag och jag har säkert glömt någon grupp. Alla får betalt utifrån sina taxor, arvoden, materialpriser samt ändrings- och tilläggsarbeten. Det finns alltid rationella argument och fakta i dagens system. Det krävs mycket integritet och mod att ställa ”korkade” frågor och inta en annan position än den som förväntas. Alltså en svår roll som ifrågasätter nivåer, kostnader och arbetssätt och därmed skapar dålig stämning internt och externt.

Som om inte detta var nog, så är processerna så långt utdragna att det är skrattretande. Från idé till antagen detaljplan och att huset är byggt och inflyttat tar det cirka fem till åtta år. Här råder en negativ produktivitet! Under denna period har många redan hunnit sluta och närmar sig pension och hinner inte agera. En detaljplan borde inte ta mer än 6-12 månader och att bygga borde max ta 12 månader. Dessa extrema ledtider skulle aldrig accepteras i andra konkurrensutsatta branscher. Kommunerna får dessutom betalt för allt och alla tjänstemän debiterar projekten och tar det fler år så ökar kostnaderna stadigt utan någon direkt insyn.

Jag går heller inte in på dagens räntenivåer som eldar på budgivningar eller den obalans som råder mellan efterfrågan och utbud eller lyxbyggen som driver upp priserna på bostadsrätter/småhus och därmed drar med sig hela systemet uppåt.

Om alla får fullt betalt med dagens system, vem är då förloraren och varför ska man ändra?

(mer…)

Synkronicitet, framtidens boende för äldre och hastighet

Jag går emellan med en liten filosofisk text och om framtidens boende för äldre, innan jag lägger ut nästa krönika. När man sänker ambitionsnivån så verkar skrivlusten spira. Tankar, idéer, bilder, möjlig utveckling dyker upp som svampar ur marken.

När jag skulle ladda bilen i Majorna idag var det en lång kö framför Systembolaget innan de öppnar. Efter löparrundan var kön borta. Plötsligt är människorna inte där. Inget syns och inget finns. När man springer förbi personer som sitter, står, joggar, arbetar, städar osv så får man en kort skymt av deras liv och väsen. Ett kort ögonblick på just på denna position. Sedan är de borta. Det är en fascinerande scen, att mötas flyktigt utan att ha planerat något.

Det slår mig att farten och hastigheten, finns som en stark påverkande kraft bakom scenen. Vi som människor utför väldigt mycket som vi inte tänker på. Vi inser nog inte heller hur vi påverkas av hastigheten (det gör jag själv inte) från att göra många saker samtidigt till att vara tidseffektiv och snabb. Det är både bra och dåligt. Till en viss nivå utvecklar det oss, går vi över vår egen gräns så blir utfallet utmattning. Hastigheten ökar år från år och det gäller att hitta sin rytm och få vinden i ryggen.

Varje människa på scenen är unik och nästan alla som man möter har olika budskap. Idag mötte jag en äldre farbror som liksom stod i vägen när jag skulle springa förbi honom vid en grind, så jag saktade ner och han frågade om det gick bra. Det fanns något drag som jag tyckte såg intressant ut. Jag stannade till.

Han kom från Varberg och var här på ett kort besök hos sin dotter. Från det att han och jag gick upp i morse från olika ställen, förflyttade oss på olika sätt, använda tiden på olika sätt och att vi skulle mötas vid just grinden (en passage som tar två sekunder) är egentligen osannolikt. Detta kan man kalla synkronicitet, ett svårt ord som betyder ”iakttagbart meningsfullt sammanträffande utan orsaksmässigt sammanhang”. Inte helt enkelt detta heller. Vad man gör av tillfälligheten är poängen. Den äldre mannen var själv en gammal löpare, gav enastående tips om både knä, chefskapet och se tiden an. Han såg att jag tänkte på annat när jag sprang:) Det tyckte han var bra och rätt för ”lunken”.  Mitt råd till dig är: det finns viktiga vittnesbörd som kan sin sak och den är alltid gratis. Den lilla tiden att stanna upp är så otroligt värdefull och jag är tacksam att jag bromsade in och fick nya insikter.

Tillbaka hemma för att förbereda ett framträdande kring framtidens boende för äldre (fick sista passet med SBB). Det går av stapeln på Elmia som äntligen får slå upp sina portar efter en tuff tvåårig karantän. Där rök nästan hälften av det egna kapitalet liksom många duktiga medarbetare som sagts upp. Att det är på gamla hemmaplanen ger trygghet och glädje. Som vanligt vid sådana här tillfällen är det Stefan Attefall som styr och ställer och det gör han med den äran och säker hand. Elmia Future Living Om tio år är 25 procent av befolkningen pensionärer….(fortsätt)

(mer…)

Det smarta hemmet – var god dröj eller tuta och kör

Det gick ett larm i slutet av 1990-talet om det förestående intelligenta hemmet som var helt uppkopplat och där kylskåpet berättar när mjölken är slut, när tvättmaskinen ska starta för att spara miljö samt att artificiell intelligens lär sig allt om våra vanor och anpassar temperatur, ljus och luft utifrån våra behov plus alla nya robotar som skulle spara vår tid. Så såg den tänkta verkligheten ut i slutet av 1990-talet när börsen rusade på alla dotcom-bolag och den nya ekonomin stod för dörren. Frågan är om den inte är mer avlägsen nu än då.

Det är med andra ord läge att ta ett aktivt sjumilakliv från bredbandet till att faktiskt börja möblera och utveckla det smarta hemmet med nya designval, tekniska applikationer och flexibilitet som vi tappat på vägen. Hyresrättens fördelar är som bekant just flexibiliteten men detta har smält ihop liksom frihetsbegreppet. Tyvärr upplever jag att hyresrätten står och stampar och att allmännyttan inte är motorn längre.

Förvisso har nästan all energi och kraft gått åt till att tackla utmaningar kring integrationen. Idag ligger utmaningarna på en magnitud som ingen (absolut ingen) kunnat föreställa sig för tio år sedan och där delar av bestånden är segregerade med kriminalitet, parallella strukturer, drogförsäljning, hot, låg socioekonomisk status och upptagna på polisens lista över utsatta områden. Bara namnet skickar kalla kårar. Att kämpa bort områdena från denna lista är möjligt men kräver attack, nya arbetssätt, hårt socialt arbete och djup samverkan på nya sätt.

Även om denna råtuffa verklighet präglar cirka en femtedel av beståndet så kan inte allt innovations- och idéarbete upphöra för den skull. Behoven av trygghet, design, hållbarhet, folkhälsa, tidsbesparingar och smarta applikationer är inte mindre aktuellt nu än då. Det gäller att kunna göra både och. Att värna de egna hyresgästernas bästa och skapa maximalt valuta för hyrespengarna. Vi kör.

(mer…)

Från fina gatan till riktiga gatan – att sätta det praktiska ledarskapet först

Det är sommar och det är underbart att få vakna upp en tidig morgon och befinna sig i ett somrigt landskap som hämtar andan efter gårdagens solbomber. Lommen ljuder över sjön, korna äter sig fram och tystnaden finns däremellan som ett enkelt ackord. Kontrasten är total på ICA i Köpingsvik. Här har man släppt allt och allt vad regler heter och nu gäller maximalt pengar in. Svedda kroppar, håriga ryggar, gymkroppar, ledsna barn, stressade föräldrar i turbo, borttappade konstnärer som funderar, tjejgäng som ska på fest (parfymen och skratt) och köer som börjar vid entrén. Vill man se något minst lika intressant som Lars Norén ska man vara här. Här har hela livets palett trängts ihop sig på 400 kvadratmeters scen, från paret med det onda ögat som är på väg att göra slut vid entrén till ett kyssande lyckligt par inne i mjölkdisken. Det är Sverige, det är varmt och det är sommar;)

Precis här, när jag ska ta en havremjölk slår det mig. Ledarskap handlar mindre om strategi och mer om praktik. Alltså helt om vad alla läroböcker och lärosäten förmedlar och jag själv tänker. Sådana här uppvaknande kallas för att få en lidnersk knäpp och det är faktiskt helt rätt ord. I detta ligger också en rädsla hos ledaren att inte kunna mest eller att tappa ansiktet när det kommer till utförandet. Då blir många chefer tysta eller ”överlåter detaljerna” till andra. Strategi kan gärna bli lite som att rita i sanden eller att horisonten blir trettio år framåt. Strategi behövs men ledarna måste förstå och känna till den praktiska sidan av hur man omsätter idéerna. Däri ligger nyckeln till svarta lådan.

I det operativa är många rädda för att göra fel och därför avvaktar man. Det är synd eftersom det är helt fel. Jag gör massor av fel som ger mig massor av kunskap och insikter hur jag ska lösa problemen. I entreprenörskapet ingår ständiga ”misstag”, det är mycket trial and error, alltså en viktig kunskapsprocess som inte ska tryckas ner eller hånas. Tvärtom ska initiativ premieras oavsett utgång bara vi har en positiv attityd att komma framåt. Det är just i själva görandet som kunskapen pulserar som in och tar fram det bästa av oss.

(mer…)

Vem bygger den första Teslan i fastighetsbranschen?  

Det pågår en omfattande teknikutveckling i alla branscher för att ställa om och reducera koldioxiduppsläppen, återbruka material och skapa förutsättningar för att kunder ska kunna göra smarta klimatval. Vi har idag ett överbelastat elnät, enorma behov av underhåll i vatten- och avloppsnätet samt en avfallshantering som inte ger kunderna några skäl att sortera rätt eller minska sitt avfall. Dessutom är fjärrvärmen inte speciellt miljövänlig även om den gör sitt jobb och lite till.

Detta är grunden för att utveckla självförsörjande hus som på sikt kan bidra till ett klimatpositivt samhälle och avlasta elsystemet och VA-nätet. Det är heller inte en dag för tidigt att fastighetsägarna stiger fram och sätter upp en ny innovationsagenda när man bygger nytt, renoverar och utvecklar driften i befintliga hus. Där fokus ligger på att lagra energi, återanvända vatten, utveckla inomhusmiljön och algoritmteknik (huset som en integrerad dator) som både sänker kostnader och minskar miljöbelastningen. Det fina är att allt detta kan skalas upp i hela förvaltningen. Hittills har ekonomin skrämt iväg de flesta, liksom osäkerheten med vätgaslagring och bränsleceller. En grov differentialkalkyl visar att det tar cirka 15 till 17 år att få ett projekt runt 40 lägenheter med normalhyra lönsamt om man ser det isolerat. Allt som leder till besparingar bör snabbt omsättas i befintliga bestånd och då blir kalkylen en helt annan.  Eller bidrag från Energimyndigheten eller att varumärket associeras med grön förnyelse, framtid och den första fastighets-Teslan.

(mer…)