När jag väger ihop alla samtal som vi haft kring ledarskap så är det ett område, kommunikation som sticker ut. Att kunna gå från att ”sälja in idéer” och informera till att diskutera och kommunicera med varandra, så att alla bli involverade i processerna, är ett större steg än vad många tror. Det är en skifte och ett helt annat förhållningssätt. Kommunikation bygger på öppenhet och att man tror att alla människor har obestridliga kvaliteter som det gäller att tillvarata. Det handlar om hur man ser på varandra. Att se varandra som mål och inte som medel. Det är vår väg.
Kommunikation är ett område som vi ska prioritera. Jag skickar varje vecka ut ett veckobrev, vi ska införa korta möten varje måndag vid fikat och ledningsgruppen träffas två timmar varje vecka. En gång i månaden har vi stormöte på respektive arbetsplats. Vi har fem arbetsplatser som ska synkroniseras. Liksom att vi ska synkronisera muntlig, skriftlig och digital information så att den både utvecklar och stöttar oss i verksamheten.
Här kommer sista veckobrevet som även innefattar ledaren i vår tidning ”Vi i Vätterhem”. En tidning som vi ger ut 6 gånger per år och som är reklamfri. Med denna tidning når vi alla hushåll (tre gånger per år) och alla våra hyresgäster varannan månad. En effektiv kanal vid sidan av TV:n, hemsidan, telefonen, bostadsmöten, fysiska besök, kontakter med bovärdar, reparatörer och administrativ personal. Även appar är på väg ut. All kommunikation ska bli sömnlös som det så fint heter. Det är ett roligt ord, sömnlös kommunikation som flyter in i vartannat oavsett kanal. En klart budskap som går igen i hela organisationen och i vår grafiska profil.
Hej alla – dags för nytt veckobrev! Publicerades igår, den 6/4.
Det är intensiva dagar så här års när allting tar fart. Med undantag från idag så är det en fantastisk vår. Vi har precis avslutat ledningsmötet och ägnat större delen av tiden kring den nya hemsidan och lite justeringar. Jag är väldigt nöjd med resultatet och den överträffar till och med mina förväntningar. Många positiva reaktioner. Nu har vi en plattform som vi kan utveckla oändligt. Skapa ännu fler mervärden för befintliga hyresgäster, aktivt gå ut med information om vad som händer hos oss och även effektivisera uthyrningsprocessen. Nästa steg är att börja titta på intranätet och städa upp med rätt logotyper, typsnitt, dekorelement mm.
På Ibinder ligger nu den så kallade utrullningsplanen som beskriver när saker och ting görs om utifrån den nya grafiska profilen. Vi kommer att leva lite grand i två världar under större delen av året men från och med nästa år gäller enbart allt det nya. Ett jättestort tack till det enorma teamarbete som har gjort denna omstöpning möjlig. Ett nytt marknadssystem, en ny sajt och tankegångar om att utveckla mina sidor till ännu mer personlig kommunikation är strongt och en jätteuppgift som vi gått i mål med. Vi har haft så många som 1 500 besökare inne samtidigt på sajten och på våra lediga lägenheter finns just nu 1 450 intresseanmälningar! Vilka nivåer på bara två dygn…..Lanseringen har också fungerat väldigt bra. Det som sker härnäst är att vi ”skjuter” ut rätt e-postsignaturer och brevmallar, presentationsmallar etc, så att alla använder samma struktur. Detta kommer att underlätta och bli väldigt bra.
Igår avslutades den externa revisionen av vårt miljö- och kvalitetsledningssystem ISO 9001 och 14 001 (det vi benämner som vårt verksamhetssystem). Slutsatsen från revisorn var att vi sköter detta system väldigt bra. Det är väl förankrat och tillämpas väl i hela organisationen. Det brukar finnas en tendens att när man väl certifierat sig så tappar man tempo och styrfart. Så har det inte varit hos oss. Vi fick tre påpekanden som var relevanta och som vi ska ta itu med. Christina, Rickard och många många fler har gjort ett jättefint arbete. Nu är vi alltså ”nycertifierade” i ytterligare ett år.
Vi har precis knutit ihop säcken med ett större studiebesök som kommer till Råslätt, Strandängen och andra platser den 10 juni. Det är Köpenhamns kommunala bostadsföretag som representerar 40 000 bostäder som med 50 politiker vill studera hur vi bygger, hur vi löst och arbetar med integration i våra miljonprogramsområden samt den pågående förnyelse som sker i bolaget. Roligt att de valt Jönköping i två dagar och vid två olika tillfällen.
Henrik och jag jobbar just nu fram ett förslag tillsammans med regionfastigheter och kommunen om bygget av den nya vårdcentralen i Råslätt. Vi fungerar som ”barnmorskor” för att se till att saker och ting händer. Vi är även i kontakt med andra byggare för att skapa intresse att bygga bostadsrätter på Råslätt. När det gäller Strandängen så jobbar jag just nu med ett samarbetsavtal där vi kommer att erbjuda andra att delta i utvecklingen av området. Vår ambition är att öka exploateringen och bygga mer bostäder på Strandängen. Cirka 700 hyresrätter och 400-500 bostadsrätter. Ikväll är det möte med hyresgästerna i Öxnehaga. Jag har en liten informationspunkt och det är alltid kul att träffa hyresgäster vid dessa tillfällen.
Förra veckan hade vi möte med Vision kring lönesättningsmodellen. Här råder stor samförstånd. Senast i slutet av april ska alla ha haft ett lönesamtal med en ny befattningsbeskrivning som grund. Det är ingen stor hemlighet att vi tänker satsa extra kring lönesättningen detta år. Det som är viktigt är att alla tar fullt ansvar i sina tjänster och att goda insatser kommer att löna sig framåt. Jag håller också på att skriva ihop nya ledarskapsprinciper som ska gälla alla chefer i Vätterhem. Dessa är klara om cirka en månad. När det gäller våra nya arbetskläder så är en grupp tillsatt och vi har första träffen den 19/4. Mer information om kläderna kommer efter detta möte. På huvudkontoret kopierar vi Hasses och Öxnehagas modell att hålla veckomöten varje måndag i cirka 10 minuter. Där vi går igenom vad som är på tapeten på Klostergatan. Dessa kortmöten kompletterar våra månadsmöten.
Nästa vecka är det presidieträff inför styrelsemötet som kommer att ske på Råslätt den 18/4. Vi drar även igång ett större hyresgästsamarbete med den lokala hyresgästföreningen på Råslätt där alla föreningar och andra aktörer ska medverka.
Här kommer även texten för Ledaren som ska in i Vi i Vätterhem nästa nummer:
En välskött ekonomi
Vätterhem har alltid satt ekonomin och finansiering i fokus, så därför känns det tråkigt när man hör av vi skulle vara kommunens bankomat där man tar ut pengar hur som helst. Vi har alltid prioriterat underhåll och renoveringar och aldrig satsat på höga hyresuttag. Överskottet har under åren legat på rimliga 20 mkr i förhållande till vår omsättning 640 mkr. Dessa resultat har varit nödvändiga för att säkerställa en god och stabil verksamhet.
De närmaste åren bedömer vi att resultaten ökar från 20 till 60 mkr. Skillnaden handlar om nya avskrivningsregler K3 som innebär att underhållskostnaderna sjunker när dessa omdefinieras till investeringar. Detta medför på sikt att våra avskrivningar ökar och då faller resultatet tillbaka till cirka 20 mkr.
Resultaten går oavkortat in i vårt egna kapital som då ökar i förhållande till det totala kapitalet. Detta förhållande kallas för soliditet och för närvarande ligger soliditeten på 17 procent vilket bör förstärkas. 83 procent av våra tillgångar är därmed lånefinansierade. Motsvarande bolag har en väsentligt högre soliditet än vad vi har. Skälet är att vi använder mer pengar på underhåll än andra. Vätterhem har den senaste tjugoårsperioden satsat cirka 250 kronor per kvadratmeter och år i underhåll av våra fastigheter. Pengarna har alltså återinvesterats och gått tillbaka till hyresgästerna. Denna inriktning ska fortsätta, liksom att vi ska bygga nytt där hälften är självfinansierat. Då slipper vi låna till allt och har full kontroll på ekonomin. Vår företagsplan mellan 2016-2023 är också finansierad krona för krona. Ekonomin har en särställning som alltid ska prioriteras.
Förra året sålde Vätterhem en fastighet som gav en realisationsvinst på höga 78 mkr och medförde ett årsresultat på 164 mkr. Dessa pengar används nu för att bygga nya bostäder. Vid fastighetsförsäljningar har ägaren rätt att ta ut hälften av vinsten, det vill säga nästan 40 mkr. Jönköpings kommun tog ingen utdelning alls. Istället lämnar vi ett koncernbidrag på 10 mkr för att de andra bostadsbolagen ska kunna bygga. Detta avlastar och är fördelaktigt för oss. Ett beslut som fattades av kommunfullmäktige utifrån gällande lagstiftning kring värdeöverföring (SFS 2010:879). Denna lagstiftning reglerar tydligt vad ägaren kan och får göra. Till syvende och sist är det emellertid alltid ägaren som bestämmer. Vi har nyligen fått justerade ägardirektiv där man fokuserar på att vi ska öka byggandet, stärka ekonomin, integrationen och ha en effektiv organisation som använder resurserna rätt och noggrant. Tuffa men spännande och inspirerande uppgifter.
Vätterhem har aldrig under sina snart 75 år varit drivande när det gäller hyror. Denna tradition ska vi fortsätta att värna om. Vi ligger på en snitthyra som är 925 kronor per kvadratmeter och år. Vi har alltså hyror som är cirka 10-20 procent lägre än vad man har i Norrköping, Linköping, Örebro, Växjö, Helsingborg, Västerås, Uppsala, Botkyrka, Gävle, Malmö och så vidare.
Vi har gått fram med blygsamma hyresjusteringar och de sista 20 åren har höjningarna i genomsnitt legat på 1,8 procent per år. Alltså små och begränsade höjningar som sällan följt vår kostnadsutveckling. Årets höjning på 0,58 procent var inget undantag. Vi har alltid sagt att vi ska vara bäst på låga kostnader och jobba som IKEA. Erbjuda bra produkter till rimliga kostnader. Däremot måste vi ha möjlighet att kompensera oss för höjningar som ligger utanför vår kontroll. Våra hyresnivåer återspeglar också att vi verkligen jobbar på kostnadssidan. Vi ska alltid vända och vrida på varenda krona och se till att du får så mycket valuta som möjligt för dina hyrespengar.
En stark ekonomi ger oss pondus när vi träffar finansbolag och ett bra handlingsutrymme när vi ska renovera och bygga nytt. För mig är det lika viktigt att vi fortsätter att renovera våra befintliga hus som att vi bygger nya bostäder. Vi ska göra båda delarna. Våra fastighetsvärden bedöms idag till 7 500 miljoner kronor. Värden som ska skyddas och säkras genom att vi gör rätt saker på rätt sätt. Vi binder bland annat lån långt fram i tiden och drar nytta av en extremt gynnsam lånesituation. En situation som kommer att förändras.
Vätterhem är alltså ingen bankomat för kommunen. Vi påminner mer om ett bankvalv där vi skyddar våra tillgångar och ser till att våra fastighetsvärden ökar genom ett bra underhåll och rimliga hyror.
Så långt ekonomin. Ladda gärna ner vår årsredovisning från vår nya hemsida och ta del av vår verksamhet eller den långsiktiga finansieringsplanen för de kommande sju åren.
Denna här gången blev det jättemycket text, för alla som orkar komma hit. Glöm inte bort kokboken och vårt företagsrecept. Ha det gott/Thorbjörn
