IKEA-way, att bygga med hög kvalitet och låg hyra

Dagarna går fort på bästkusten och det är svårt att inte känna en djup glädje i arbetet. Det är mer komplext, mer gränssnitt, mer utmaningar, mer driv, mer samverkan, mer projekt och mer av allt. Precis det som gör det så kul. Det går inte att föreställa sig skillnaden i att ingå i detta sammanhang med att köra sitt egna race i Jönköping. Här är det svårt, men möjligt. Det utvecklar och känslan av att man skulle gjort vissa saker bättre, håller igång lågan att bli bättre istället för att välja den lätta vägen och bli bekväm. Hellre obekväm med gott hjärta och goda intentioner.

Det innebär också att just nu blir det färre bloggar till årsskiftet. Behöver även lägga tid för att preparera mig för undervisning av arkitekter årskurs två, på Chalmers Tekniska Högskola som startar i slutet av november i år. Det ska bli härligt och pirrigt. Mitt moment heter hållbar ekonomi och handlar om lönsamhetskalkyler, avkastning, designprocessen, avskrivningar, att förstå hur investering och drift hänger ihop, samt hur arkitekten kan bli mer affärsmässiga och få igenom sina projekt. Här finns en stor lucka att fylla vid sidan av gestaltning, material och konstruktionsmässiga beräkningar.

Att skriva krönikor är också något som ger väldigt mycket tillbaka. Här har jag valt att ransonera krönikorna till endast Fastighetsforum och Bostadspolitik för att hålla kvalitet, trots nya frågor nästan varje vecka. Sticker man ut hakan så blir det rätt mycket dialog. Förra artikeln  i Fastighetsforum om självförsörjande hus blev välläst och riktigt kommenterad.

Här kommer nästa krönika och denna gång handlar det om det kära ämnet ökade byggkostnader som aldrig upphör att förvåna. Det är också ett slags bokslut för mig efter att ha byggt hus i femton år och jobbat oförtrutet med detaljplaner, upphandlingar, byggsystem, materialval, kalkyler, markförvärv, försäljning och partnerskap med privata företag osv. Liksom att ökat byggvolymerna rejält på NCC, i Eksjö och Jönköping. Samtidigt som det gett stora vinster och bidragit till att utveckla kommuner.

Numera är det endast fokus på modern och innovativ förvaltning på alla plan. Bygget sker av andra och här hjälper jag bara till om det behövs. Här kommer således krönikan om hur man kan stoppa skenande byggkostnader. Nästa ska handla om varför inte digitaliseringen slår igenom hos hyresgästerna.

Det är många som ojar sig över skenande byggpriser och att det är svårt att få ihop sina kalkyler. Men väldigt få aktörer går till botten med frågeställningen och benar ut vad som är vad och vilka förändringar som ska till. Det verkar som om det mesta handlar om okunnighet och att många kockar tolkar olika delar av elefanten istället för att använda forskning och reell kunskap. Fortfarande är det mycket ingenjörskonst istället för lönsamhetsfokus.

Ett hus är en investering som ska ge vinst, passion och har en risk. Här behövs välgjorda och sjysta beslutsunderlag. Väldigt många produktionskalkyler är röriga och även finansieringskalkylerna brister i stringens. Ibland är det för mycket luft, ibland minimalt, de flesta nyckeltal är trubbiga som drift- och underhåll, hyresutveckling, kalkylränta, risker för vakanser etc. Även utvärderingarna av utfallen har allt övrigt att önska. När beslutet är taget i styrelsen så försvinner frågan och nya ledamöter kommer in som saknar historiken.  Uppföljningen bör ske löpande för stora projekt tills dessa är klara. Olika avkastningskrav som direktavkastning på totalt kapital, totalavkastning på total kapital eller totalavkastning på eget kapital ger olika värden och ribban ligger på marken. Detta legitimerar svaga kalkyler. I praktiken är det ingen som använder dessa som styrmedel eller förstår innebörden.

Det jag fortfarande tycker många går bort sig på är att ha en för svag intäktsyta. Steg ett i varje projekt borde var intäktsmaximering utifrån planlösningar och inte som idag, fluffiga och spektakulära bilder på gestaltning. Den så kallade BOA bör aldrig understiga 80 procent av den totala bruttoarean. Är den lägre så är det felbyggt oavsett ökade krav på hållbarhet, mobilitet, nya tekniska installationer, digitalisering eller energibesparingar.

Utöver detta enkla faktum så får alla alltid fullt betalt för sina tjänster och tillägg. Det är bara att debitera och det gäller hela systemet från plan till sista spik. Som om inte detta var nog, så är planprocessen nästan en fars. Från startskott till antagen detaljplan och att huset är byggt tar det cirka fem till tio år. Här råder en negativ produktivitet! En detaljplan borde inte ta mer än maximalt 12 månader och att bygga cirka 12 månader. Dagens ledtider göder ökade kostnader och utestänger många hushåll. Städer går miste om enorma investeringar som skjuts framåt.

När forskare tittar på olika index mellan 2010 – 2017 så ligger KPI på drygt en procent, faktorprisindex som är insatsvaror i byggprocessen (FPI) ligger på tre procent och prisindex för slutprodukten (BPI) är åtta procent per år. Det innebär att det som egentligen driver byggkostnader är ökade priser på främst bostadsrätter. Den är ingen raketforskning att hela systemet anpassar sig uppåt när man får pröjs för varje kvadrat och efterfrågan är större än utbudet. Då gör det inget att det kostar 55 000 kronor per kvadrat att bygga inklusive mark när man får ut 80 000 kronor per kvadratmeter och alla är nöjda.

Det är alltså många fronter att ”kriga” med. Vad kan man då göra som hyresvärd för att mota olle i grind och hålla i kostnaderna på runt 30 000 kronor BOA som innefattar allt.

  • Att bygga snygga standardiserade hus som följer Boverkets byggregler men inget mer. Sådana hus bör upprepas eftersom de sparar kostnader för projektering, att kvaliteten och inlärningen ökar liksom att felen minskar. Detta ger bra effekter.
  • Att endast bygga med investeringsstöd och energibidragsstöd så länge detta finns, där hyran är fast. Då tvingas man jobba hårt med produktionskostnaden och pröva alternativ innan man kör med befintliga leverantörer. Att våga utmana systemet.
  • De flesta entreprenader bör upphandlas som partnering. Det innebär öppen samverkan kring ekonomi, byggmetod, BOA-nivåer och gemensamt jobb i tidiga skeden för att påverka detaljplaner som tar hänsyn till produkten som ska byggas. Alltså mer flexibla planer som ger utrymme för mer ekonomi och mindre gestaltning.
  • Alla större inköp som stommar, tak, fasader, hissar, installationer etc ska godkännas i styrgruppen där beställaren sitter. I slutfasen av alla projekt uppstår alltid negativa kostnadsöverdrag. Inte sällan på mark eller hos andra underentreprenörer. Detta bör förberedas långt innan finalen. Riktkostnaden ska hela tiden vara i spel och bedömas.
  • Tid är pengar och fler bör tänka kassaflöden i ett bygge. Exempelvis prioritera snabb byggtid och inflyttningen så att hyran kommer in så fort som möjligt genom medveten planering. När bygget drivs utifrån ett lönsamhetsperspektiv så kommer sådana frågor i spel. Annars inte.

Naturligtvis är det svårt, men möjligt. Det går att bygga nytt till rimliga hyror och det är viktigt för att inte utestänga stora grupper som verkligen behöver bostäder och inte har stora plånboken. Det finns många goda exempel på att det går. Skövdebostäder och till viss del Vätterhem i Jönköping har under decennier visat att detta är fullt möjligt. Samtidigt så tror jag att ett riktigt IKEA-mindset är nödvändigt för att ifrågasätta alla onödiga kostnader.

 

Göteborg den 11 november 2021

Thorbjörn Hammerth