Det är den 21 juni 2024. Det är midsommar, smaka på detta och sååååå skönt. Här kommer sista krönika för säsongen som ska till Bostadspolitik och som skickats in i går. Nu i sommar blir det mer skrivande med förhoppning om tätare inlägg. I vd-jobbet är det mycket skrivande i och runt verksamheten som tar tid. Det är snart bara att acceptera att man behöver en co-pilot – en digital assistent som kan underlätta och organisera jobbet på lite annat sätt. Mer om detta i nästa AI-inlägg.

Så här förflyttar man särskilt utsatta områden

Vi är inte många som gjort det men det är många som har idéer om hur man ska göra från skrivbordet, läktaren eller forskarsalen. Att förflytta särskilt utsatta områden är nog den absolut svåraste uppgiften man kan ta sig an i bostadsbranschen. Det finns inga färdiga mallar, det är komplext och man får testa sig fram och vara beredd på att göra om. Att förändra socioekonomiska faktorer tar tid, kanske generationer, men oftast kan man göra mycket här och nu med förbluffande resultat.

Bästa exemplet i Sverige är Gårdsten som var först på bollen och som dessutom haft med forskningen parallellt och visat att gränssättning, tydligt ledarskap och mod bär över tid och visat att det går att förändra förorter. Det är min inspirationskälla när vi tar oss an våra områden.

Vi på Familjebostäder har bidragit till att förflytta vårt bostadsområde i Tynnered från ett särskilt utsatt område till riskområde och det är en fröjd att se hur denna stora förändring landat i nöjda hyresgäster och hur trivsamt det är här idag. Man får nypa sig i armen över hur fort det gått.

Är det tur, yttre omständigheter eller kan alla göra detta? Det finns alltid plus och minus med olika strategier. Vänta och få med sig alla eller köra på och få saker att hända med risk att allt inte blir perfekt. I vårt fall tycker jag vi gjorde rätt. Vi började och sedan har fler hoppat på men fler behövs. Ska man förändra de socioekonomiska grunderna måste alla aktörer i samhället ställa upp på riktning, koordinering och åtagande med uttalad processägare och beslut i kommunfullmäktige. Vår modell kan enkelt summeras i fem områden och den kan alla göra;

• Tydlig strategi med trygghet i fokus. Inom Framtiden tog vi ett enhetligt beslut att Göteborg inte ska ha några särskilt utsatta områden. Strategin består av åtta mätbara åtaganden och tre sociala spår. Nyckeln är att strategin är konkret, begriplig och följs upp regelbundet. Innan allt sjösattes fanns en grov finansieringsplan för åren framåt. Det betyder prioriteringar och lägre vinster på kort sikt för att åstadkomma förflyttningen.
• Investeringar från olika aktörer i nytt och befintligt. Många av förorterna har slitna fastigheter och gårdsmiljöer. Att lyckas förflytta områden handlar om investeringar. Både i nya bostäder, skolor, parker, kontor och handel som vi gjort i Tynnered vid sidan av stora renoveringar och gårdslyft. Detta måste till men får inte överskugga allt att bara handla om hårdvaran och att man skjuter upp vardagsnära skötsel för att man väntar på renoveringar.
• Investera i social hållbarhet och rekrytera nya yrkesgrupper om kan jobba med sociala frågor, att främja sysselsättning, hjälpa till så att fler blir behöriga till gymnasiet, ta emot skolungdomar för lovjobb, stödja föreningslivet och utveckla BID-nätverk enligt Poseidons modell så att man inte kliver in i varandras ansvarsområden och tar dubbla kostnader.
• När man utvecklar förorter så finns det forskning, teorier och modeller att luta sig emot. Dessa fungerar relativt väl och behöver jobbas in i arbetssätten och tillämpas. Jag tror också på att större samarbeten med näringslivet och andra fastighetsbolag är avgörande och i Tynnered pågår samverkan med Stena, Volvo och Framtidenkoncernen som visat vägen.
• Lokal organisation. De som ska göra jobbet måste finnas lokalt och ha en stark närvaro i lokalsamhället och där man är kyrkan mitt i byn med goda relationer. För att ytterligare vässa oss har vi kört tre utbildningsmoduler kring strategin för att sprida, förankra och inspirera alla chefer och medarbetare. Här är även lokal kommunikation viktigt för att berätta om allt som sker och fånga upp synpunkter eller det som är på tapeten i området.

Mycket av det vi gör kan tyvärr spolieras över en natt om det blir dödsskjutningar eller sprängningar i området och det måste man vara beredd på. Det blir inte sällan bakslag på vägen. I dessa minikriser har bostadsbolagens närvaro stor effekt.

När man gör renoveringar och höjer standarden så ökar hyran och här handlar det om att göra rätt avvägningar eftersom många hyresgäster har en tunn plånbok. Rätt investeringar kan delvis förändra ryktet och minska segregationen. Det finns goda exempel på detta från Belgien. Minst lika viktigt är att ha med sig hyresgästerna vid större renoveringar och se till att det går att påverka och utöva inflytande där man bor. Det om något stärker tillit och till och med demokratin.

Min slutsats är; all business is local, och framgång kommer när man investerar i hus och människor. Byggkranar och byggbodar signalerar framtid och att man inte är bortglömd. Vi själva renoverar nästan alltid när det byggs nytt för att förstärka helheten. I allt byggande så behöver man jobba med social hållbarhet och avsätta en stor del av budgeten för både förebyggande och direkta insatser.

Glädjen i att förflytta ett område ligger i att områden som Tynnered blir så mycket bättre och precis lika bra som vilket etablerat område som helst. Att man återtar sina ytor minskar också kriminaliteten och rekryteringar. Vi har sannolikt kommit längst i Göteborg men det är en färskvara och kan skifta snabbt. Satsningarna kostar mycket mindre än vad man kan tro och gynnar bolagen med lägre driftskostnader, stärkta fastighetsvärden och jämlika boendemiljöer som alla vinner på. Detta om något visar att när man kraftsamlar så ökar effektiviteten och lönsamheten på sikt.

Göteborg den 19 juni 2024

Thorbjörn Hammerth