De flesta tänker på trångboddhet, bostadsbrist och usel standard som motiv till varför allmännyttan bildades. Och så var det tillsammans med en statlig utredning som fastslog att ansvaret för bostadsförsörjningen är kommunens och att staten bidrog med billiga lån. Man kan säga att allmännyttan är en efterkrigsprodukt och att de flesta bolagen bildads efter andra världskriget. Det var Bostadsbolaget i Göteborg som såg till att SABO bildades 1950 i en källare i stan. I början av 1990-talet ändrades kusen och bostadspolitiken monterades ner och staten försvann som aktör. Idag är bostadspolitiken fragmentiserad och utspridd på olika departement utan helhetsgrepp.

De flesta medelstora och större bolag har byggt upp ansenliga förmögenheter och kommunens aktiekapital som sattes in en gång i tiden har hundrafaldigats. Där om något kan man se vad långsiktigt fastighetsägande innebär och som skapar värden som man aldrig annars skulle kunna ha byggt upp i den ordinarie verksamheten.

Syftet med ägandet

Idag är det ganska få kommuner som tar ut direkt utdelning. Det sker istället genom att kommuner har en koncern där man skatteplanerar och där det finns förlustavdrag att dra vinsterna mot. Bolagets vinster går alltså till koncernen som sedan återbetalar 78 procent av pengarna i ett så kallat aktieägartillskott. Det innebär att det som skulle gått till staten i form av skatt stannar i kommunen och täcker upp förluster för exempelvis flygplats, teater, en mässa eller vad det nu är. Detta är en klok form av skatteplanering. När bolagen säljer fastigheter kan däremot kommunen ta en större utdelning om detta går till sociala ändamål.

Även om få tar utdelning så finns det andra fördelar med ägandet. I ägardirektiven står oftast kvantifierat hur många bostäder man vill att bolaget ska bygga. Det ger både tillväxt och skattekraft. Kommunen behöver också lägenheter för sociala ändamål och då är det främst allmännyttan som får lösa detta. I takt med tuffa klimat- och miljömål är bostadsbolagen viktiga för kommunens måluppfyllelse och här kan ägardirektivet användas. Samma sak med att stärka tryggheten i vår utsatta områden. Insatser som på kort sikt kostar för att bryta segregationen och inte går över skattsedeln. Här behövs samtal kring vem som gör vad och hur gränsdragningen se ut.

Hur står sig kommunen bostadsföretag mot privata bolag?

Vi har inte sällan mer pengar men det verkar som om vi generellt får ut mindre ur dessa. Det är lätt att göra jämförelsen mellan ICA och Konsum. Det egna ägandet slår igenom när det gäller beställningar, inköp, fakturor, kontroll, att granska varje inköpt timme och vara ute och titta på arbetet. Pressa och sätta budgetram först. LOU gör det generellt svårt att få både kvalitet och låg kostnad. Utredningar pågår men mal långsamt. Tendensen är att vi har många kontrollstationer, möten, dokument och granskningar som inte kompenserar de värden som vi lägger in. Vi kommer länge bort från affären än de privata och detta syns när man jämför olika nyckeltal.

Jag tror att allmännyttan behöver ett skarpt ”ägarskap” per hus och att jaga kostnader i varje i arbetsgrupp. Allt som sparas in stannar i gruppen för att användas till att täppa igen luckorna från kundundersökningarna som skaver. Men också tydliga ronderingar, skötselplan per hus, klara gränssnitt för drift och underhåll, vart budgetansvaret verkligen ligger och en ekonomisk uppföljning, faktura för faktura. Helt basala uppgifter som de flesta bolag kan förbättra. Samma kostnadsjakt som IKEA hade naturligt i sin verksamhet.

Det som också kännetecknar bostadsbolagen är det återkommande bråken med Hyresgästföreningen om standardförbättringar vid renoveringar, årliga hyreshöjningar, boinflytande och presumtionshyra osv. Här behövs en New deal för att värna hyresrättens attraktivitet och status. Idag präglas dialogen med Hyresgästföreningen av frustration från båda håll och ger inga kreativa lösningar. Var och en kör eget lopp med olika utspel. Treparten med hyran var en god ansats men fungerar tyvärr inte på grund av maximal oflyt med tajmingen.

Ser man till Polisens lista med 59 utsatta områden så är övervägande del allmännyttans. Ojämlikheten har ökat och utsatt områden är segregerade och socioekonomiskt svaga på nästan alla områden. Inte minst medellivslängd, hälsa, sysselsättning, röstning i val och skolresultat osv. Det är en sorglig utveckling och frågan är om inte social housing börjat bli ett faktum, fast för hela områden. I Jönköping satte vi ett sysselsättningskrav för att få hyra en bostad i prioriterade områden och det har tjänat bolaget väl liksom en metodisk upprustning av ett hus i taget. Detta tillsammans med stöd till föreningar och civilsamhället har hindrat kriminella strukturer och parallellsamhällen att få fotfäste.

Hållbarhetsfrågorna – allmännyttans revansch

Det mesta tyder på att hållbarhetsfrågorna kommer att prägla utvecklingen de kommande åren. Här kan allmännyttan sträcka på sig för sitt långsiktiga jobb med energieffektiviseringar, solceller, batterier och elnät. Att vi värnar varsam renovering som handlar om att tillvarata och inte riva ut, bibehålla rimliga hyror liksom införandet av IMD (individuell mätning och debitering) av varmvatten som ger mindre hyra om man sparar in och att minska CO2 i renoveringar. Att bygga gröna Ikea-bostäder som vanligt folk har råd att hyra och erbjuda alternativ till bilen med olika mobilitetserbjudanden var vi först på. Nu kommer också klimatanpassningen som ska skydda husen och miljöer mot extremväder och här är vi redan igång.

Den sociala hållbarheten är lite av vår stjärna, inte minst boinflytande och att ta ansvar för våra utsatta områden och bidra till att förbättra jobb, skola, praktikplatser och nyföretagande. Liksom att göra olika event, stärka föreningsliv och bygga vidare på det som är framgångsrikt. Även den ekonomiska hållbarheten med långsiktiga investeringar som spar driftkostnader över tid ligger i allmännyttans DNA. Där det krävs förbättringar är hur man går från projekt till vardaglig drift och säkerställer att man får ut full effekt av genomförda investeringar. Oftast krävs ett servicekitt och nya arbetssätt för hur vinsterna ska hämtas hem.

Hållbarhetsområdet passar alltså allmännyttan väl och kan vi kraftsamla här så ligger en ny roll och väntas på oss. Att gå från delar till helhet. Att knyta ihop organisationen på ett nytt sätt och inte bara köra piloter eller punktinsatser. Utan även organisera nya avdelningar utifrån dessa tre områden. Vi har ett fönster öppet och här har vi legitimitet att bli den ledande framtidskraften inom bostadssektorn. Då blir vi också relevanta, intressanta och aktuella och kan påverka och ge inspiration till en mer sammanhängande bostadspolitik.

Thorbjörn