Budget – ekonomiska insikter och prioriteringar

Budget är en rolig och intellektuell process som är det bästa prioriteringsverktyget som finns. En budget ska alltid ha en tydlig profil och nästa år ska jag göra mer event och kampanj av vårt budgetarbete.

Att jobba igenom en ordentlig budget i företaget är en viktig del i årshjulet. Det tvingar alla att tänka igenom vad man helst vill göra, varför och vilka kostnader som uppstår. Det är sannolikt det bästa prioriteringsverktyget som finns. En bra budget bygger på en noggrann insikt i produkten, i organisationen, omvärlden och vad som uppskattas av kunderna. Att försöka förutsäga och även ha en känsla av NÄR aktiviteterna ska äga rum, alltså att periodisera sin budget, ger alltid pluspoäng.

Budgeten är ett försök att i siffror berätta vad för saker man vill genomföra och varför. Det blir därmed ett bra underlag för diskussioner, vägval, prioriteringar och kraftsamtlig. En budget ska alltid ha en tydlig profil. Detta år fokuserar vi på underhåll, hållbarhet eller det digitala boendet eller vad det nu kan gälla. Vårt fokus är fastighetsunderhåll i budgeten för 2018.

Oftast budgeterar man bara en resultaträkning. Det tycker jag är fel. Jag anser att man även ska budgetera en balansräkning, ha en budget för likviditeten, upplåning och investeringsverksamheten. Vi stämmer av budgeten fyra gånger per år – och då är det noggranna uppföljningar. Uppföljningar som redovisas i styrelsen. Däremellan har vi delårsbokslut och helårsbokslut. Detta är en lagom nivå och periodiseringarna bör ligga på kvartalsnivå till att börja med. Att följa upp månadsvis bör endast ske i stora koncerner eller i små tjänsteföretag. Nästa år ska vi göra mer av event kring vår budget så att det skapas glädje och skoj kring hela denna viktiga process. Lite nobelpriskaraktär. Liksom att sprida ut ekonomiska kunskaper och medvetenhet där man visar att ekonomi inte är så svårt som begreppen antyder.

Vi ger numera ramarna för budgeten och varje chef lägger sedan in sin egen budget i ekonomisystemet. Därefter sammanställs allt och justeringar sker med varje chef. Processen bygger väldigt mycket på ett decentraliserat synsätt och att man som chef tar fullt ansvar för sina aktiviteter och ekonomin. Jag följer skeendet men blandar mig inte in i processen eftersom jag vill att de som är chefer också ska vara det. Det är pirrigt för alla men ger god effekt.

Mitt egna mål med ekonomin är att vi ska bejaka vårt småländska sinnelag och bli bostadsbranschens IKEA. Alltså bäst på kostnader och hur vi använder våra resurser. För 2017 går vi mot en kanonresultat. Sannolikt över 100 Mkr som blir vårt bästa resultat någonsin. På mina tre år har jag bidragit till att skapa vinster på 375 mkr vilket stärkt det egna kapitlet med 40 procent. Budgeteten för 2018 är oerhört stark trots låga hyresuttag (tre års låga hyresuttag), stark investeringsverksamhet och rejäla satsningar på organisationen. Allt bygger på mycket kompetenta medarbetare, låga räntor, engagerad och kunnig styrelse samt professionell ekonomifunktion.

Budget 2018 

Vätterhem lägger på nytt, en mycket stark budget för 2018. Resultatet bedöms till cirka 89 Mkr och soliditeten bedöms överskrida 20 procent trots en investeringsnivå på 300 Mkr. Detta överstiger vida den fastställda finansieringsplan som antagits av styrelsen fram till 2023. Vi ligger cirka två år före i tidtabellen.

Intäkterna ökar med drygt 10 Mkr till 663 Mkr, beroende på årliga hyreshöjningar och nya hyror från vår omfattande nyproduktion. Vi kommer även att fortsätta att höja parkeringsavgifterna i våra bostadsområden.

Under 2018 gör vi en extra satsning på vårt underhåll med nio miljoner kronor, upp till 120 Mkr. Nästan tjugo procent av våra intäkter går direkt till underhåll. Vi prioriterar satsningar i Österängen och Öxnehaga. I Österängen är det ett omfattande fönsterbyte och balkonginglasning samt reparationer av tak. I Öxnehaga tar vi större gårdar och där byter vi tak, fönster, ventilation och rustar gårdsmiljöerna. Detta är alltså extrainsatser utöver en omfattande underhållsbudget som beror på att bolaget går starkt.

Vi bedömer att driftskostnaderna ökar med drygt tio miljoner kronor till 314 Mkr. Detta beror på ökade insatser kring hållbarhet, certifiering av arbetsmiljön, sponsring, det digitala boendet och att våra bovärdar får en budget kring 50 000 kronor. Detta innebär en ökning med 3 Mkr och är en extrasatsning detta år för att iordningställa små detaljer runt alla våra fastigheter. Driften står för nästan hälften av våra kostnader.

Vi bedömer löneökningarna till drygt tre procent och under 2018 ligger alla medarbetare i Klassigosystemet P 40 (fastighetsbranschens lönestatistiksystem). Det innebär att våra löner är strax under branschsnittet i Sverige och att vi under 2018 slutför en stor lönejustering som pågått under tre års tid. Vi genomför även en bred lönekartläggning under 2018. Budgeten bygger på 165 medarbetare. Vi har därmed ökat bemanningen med tjugo nya medarbetare under de senaste tre åren.

Räntorna bedöms öka något men får inte något genomslag under 2018. Däremot bör vi förbereda oss för betydligt högre räntenivåer inom en treårsperiod. Vår genomsnittliga ränta är under en procent och andelen rörliga krediter har minskats till 16 procent. Avskrivningarna har beräknats till cirka 96 mkr och förutsätter att vi genomför alla komponentbyten och investeringar som vi åtagit oss.

Vår balansräkning bedöms hamna kring 4 Miljarder SKR vid årets utgång. Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet bedöms till minst 8 miljarder SKR sannolikt upp mot 10 miljarder SKR. Våra bokförda värden är på blygsamma 4 600 kronor per kvadratmeter.

Budgeten tar inte hänsyn till försäljningar. I mitten av 2018 säljer vi delar av Strandängen som ger oss en reavinst på cirka 25 mkr. Hela denna markförsäljning innebär reavinster på cirka 75 mkr. Markförsäljningen genomförs vartefter bostäderna byggs. Vi tillämpar så kallad paketering för dessa transaktioner. Även reavinster från radhusförsäljningen tillkommer.

Likviditeten bedöms under året som tillfredsställande trots intensiv investeringsverksamhet.

Direktavkastningen bedöms till cirka 3,2 procent, det vill säga något lägre än ägardirektiven. Orsaken är att vi prioriterar underhåll i denna budget och därmed minskar driftsnettot samtidigt som marknadsvärdet ökar. Budgeten tål störningar och betydande konjunkturavmattningar.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *


*