Framtidens bostäder – hållbara stadsdelar

NCC håller just nu på men en bred framtidsstudie kring hur människor kommer att bo och hur det nya lärandet kan påverka de nya skolorna som ska byggas. I samband med detta har jag blivit utvald för att ge min bild av hur jag tror det kommer att se ut om säg femton år när det gäller boendet.

Min egen kungstanke är att se det bredare och i ett hållbarhetsperspektiv. Att inte bara se det enskilda huset utan hela stadsdelen och vad man kan bidra med i denna stadsdel. För oss som har stora stadsdelar är det lätt att förstå denna helhetssyn, men många bostadsutvecklare saknar denna förmåga. Ska man bli en framtida aktör så krävs att man bidrar med något när man bygger sina bostäder som ligger utanför huset. Det kan handla om bra utomhusmiljöer, ekologiska systemtjänster, arbetsmarknadsstöd, utveckling av bilpooler, busslinjer, mötesplatser, stärka tillgängligheten osv. Saker som kommer samhället till del. Inte bara husets kunder eller hyresgäster.

Därefter behövs en mycket större blandning av bostadsformer. Varje stadsdel mår alltid bäst om det finns variation av både privata hyresvärdar, allmännyttan, bostadsrätter och villor. Detta skapar naturliga kontakter, en sociala utjämning och en ökad integration av människor vilket alltid är positivt enligt mitt synsätt. Jag tror att framtiden ligger i att komplettera stora hyresrättsområden med mer bostadsrätter och villor för att få en större blandning. En form av förtätning i våra förorter och inte bara i innerstaden. Framtidens jobb blir att läka och bygga ihop stadens funktion.

Jag tror också att synen på hur husen framställs kommer att förändras i botten. För mig är ett hus en slags social plattform där funktion, form och mervärden ingår. Jag är helt förvissad om att digitaliseringen i grunden kommer att förändra sättet man ritar hus på. Redan vid ritbordet förpackas den fysiska produkten med tjänster och service. Detta mynnar ut i en produkt där kunden involveras och får bättre kontroll och styrning av sina kostnader och tjänsteutbud. Det mesta blir appar som styrs från mobilen. Det kan handla om larm eller kamera i bostaden, styrning av el, vatten, värme och att tända eller släcka lampor. Att  köpa och ta emot varor i hemmet liksom att vara uppkopplad med bovärdar, vårdföretag och serviceföretag. Bostadsutvecklaren blir en form av nätverksutvecklare och här kan man hämta nya insikter från spelutvecklare, IT-företag, reklamföretag, innovationsföretag, internationella industriföretag osv.

Sannolikt går bostadsytan ner något eftersom prisutvecklingen sannolikt fortsätter att vara svår att pressa tillbaka. Detta är förvisso obegripligt. Alla kostnadsled i byggprocessen ökar och här är byggbolagen ytterst svaga att företräda sina kunder. Problemet är att även byggherrarna är för svaga. Markpriser ökar, kostnader för VA/Fjärrvärme/Bredband-anslutningar ökar, konsultkostnader ökar, bygg- och materialpriser ökar, utredningar ökar, saneringskostnader ökar, kostnader för detaljplaner och bygglov ökar och ingen tar något ansvar när man som byggherre går till storms mot detta. Alltså, det ända som händer är att allt ökar och att alla delar accepterar detta utan att göra något åt saker. Detta är ett grundproblem. Kanske kan en rejäl lågkonjunktur råda bot på vissa delar av detta.

Kan man bromsa och trycka tillbaka detta något, så tror jag i alla fall att det handlar om mindre yta på sikt i varje bostad på säg tio kvadratmeter. Detta kan kompenseras att man bygger en större hotellobby och gemensamma mötesplatser i huset där hyresgästerna lätt kan träffas och gillar att hänga. Lite som hotell där gym, tjänster, mat, tvätt, städning, cyklar, delar saker med varandra, bilar och jobb etc kan organiseras med en ordentlig reception. I vårt nätverkssamhälle så verkar detta inte alls som en orimlig utveckling. Här gäller att utveckla systemstöd, teknisk support och konsulttjänster för att driva denna process.

Till detta tror jag mycket på varudeklaration av alla byggdelar. Att man enkelt kan förmedla vad alla delar består av och varför man byggt som man gjort. Ungefär lika noga som man är med mat och vin, när det gäller ursprung och innehåll. Att bidra med hälsosamma och långsiktigt fungerande material blir en framgångsfaktor. Mycket av konstruktionen av ett hus handlar om att långsiktigt skapa rätt driftskostnader och underhållskostnader som över tiden blir lönsamt. Oftast blir det hack i förvaltningen när någon slutar och går hem. Informationen försvinner. Även här kan digitaliseringen spela en avgörande roll med mätdata och hur saker ska skötas oavsett person.

Den absolut viktigaste komponenten idag och tjugo år framåt är att ha en så stor nyttjandegrad som möjligt i varje hus. Det vill säga en BOA, en intäktsyta som ligger på minst 80 procent av hela husets yta. Detta är knixigt med tanke på att vi bygger täta hus, har trapphus, hissar, kanaldragningar som tar yta. Ska man lyckas med investeringar och kunna bidra till samhället krävs en maximal lönsamhet och nyttjandegrad i ett hus. Det är här arkitekter ska bidra först och främst innan formen tar gestalt.

Inför varje upphandling ska man dessutom tänka på social hållbarhet och ta in människor som står utanför arbetsmarknaden eller driva andra sociala projekt som bidrar till ett bättre samhälle. Detta kommer att explodera på sikt. Jag tror också att varje hus kommer att miljöcertifieras, nytt såväl som de gamla beståndet.

Vinnarna på framtidens marknad är de som förstår mer om mjukvaran än om hårdvaran. Det vill säga mer om människornas behov, värderingar, sätt att leva, livsstilar och hur ett hus bäst ska utformas så att de passar dessa livsstilar. Hur ska tjänster och service förpackas? Hur ska nya mötesplatser se ut och varför? Hur ska prissättningen se ut mm. De bostadsutvecklare som öppet visar hela kalkylen och vad man bidrar till samhället blir de mest lönsamma. Sannolikt finns inte dessa aktörer i branschen idag. Även bostadsutvecklare som kan stoppa den skenande kostnadsutvecklingen och stå för kostnadseffektivitet med bra produkter blir också stora vinnare. Det behövs ett nytt IKEA inom denna sektor. Ett nytt Samsung. Ett nytt Tessla. Ett nytt Apple. Ett nytt Spotify. Där räcker inte längre med snygg design och extremt dyra produktionssätt för att skaffa sig en position som många bostadsutvecklare i Stockholm tycks tro. Det blir mer som luftslott och kulissbolag när marknaden vänder.

Slutligen – jag tror det ända arbetssättet för att lösa allt detta är strategisk partnering mellan byggherren, tjänste- och serviceföretag och byggbolaget samt en helt ny typ av samverkan med den kommunala detaljplaneprocessen. Här finns ett enormt behov av att utveckla öppna processer och samverkan som gör systemet effektivt. De kommuner och aktörer som knäcker denna kod ökar bostadsvolymen utan problem.

Ps, tyvärr tror jag att bostadsutvecklingen kommer att falla dramatiskt de kommande fem åren. Andra byggsystem som infrastruktur, skolor, vård och anläggningar ökar istället. Detta innebär en tid för reflektion och att ställa om hela bostadsbranschen under stabila former. Min slutkommentar till undersökningen är att branschen inte digitaliserat, inte jobbat med kostnadsfokus, inte haft kundfokus och inte jobbat utanför husets gränser. Inte bidraget till att effektivisera detaljplaneprocessen. Det finns med andra ord enorma möjligheter för vidsynta entreprenörer att kliva in.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

*