Wien – bostadsreceptet

Wien är en fantastisk stad med sin storslagna arkitektur och paradgator som får en att hissna. Att springa i denna fantastiska kulturella smältdegel är förtrollande och sträckan blir gärna längre eftersom stadsrummet drar mig längre och längre in i sin svunna storhetstid. När man kommer ur garnet så fortsätter floden Donau att fängsla. Det finns mycket att tänka på i filosofernas och musikernas stad. Här finns spektakulära universitet, internationella huvudkontor, ett butiksmyller utan slut, kulturella institutioner, museum, slott, parker och inte minst cyklar och såklart Mozart. Väldigt många trampar runt på cykel som man kan hämta här och lämna där.

När man är turist så är man så överväldigande av intrycken att det är svårt att tränga bakom och förstå hur olika marknader eller institutioner fungerar. Det är först på hemmaplan som reflektionerna kommer. En företeelse som jag inte tänkte på var Wiens bostadsmarknad. Jag är alltid intresserad av att titta på olika lägenheter som är till salu och se vad priserna ligger på. Det lustiga var att jag inte hittade ett enda mäklarkontor. Efter lite googlande så hittade jag ett par stycken. Är detta verkligen möjligt i en världsstad som Wien? På ett kaffe satt jag senare och tittade i tidningen Wienerzeitung och försökte se hur mycket man förstår när man inte kan språket.

Efter en stund kom jag till bostäder att hyra och här vimlade det av lägenheter. Jag minns att jag funderade på detta utan att förstå innan det var dags att lyssna på Mozart och åka hem. Väl på hemmaplan har jag läst på mer om Wiens bostadsmarknad och blivit förtrollad på ett annat sätt än löpningen.

Men först, vad är egentligen en fungerande bostadsmarknad och finns det en bostadsmarknad som inte har köer, segregation, fantasipriser på bostadsrätter och höga hyror i nyproduktion? Finns paradiset?

Om vi börjar med en fungerande bostadsmarknad så måste väl detta vara en marknad där tillgängligheten till en bostad är god. När man har ett behov så kan detta tillgodoses inom ett till två år. Inte som i Stockholm där väntetiden för en hyresrätt innanför tullarna börjar från sexton sjutton år och uppåt tjugofem trettio år. Detta är en fullständigt dysfunktionell marknad där efterfrågan vida överstiger allt utbud. Förra året stod över 600 000 personer i kön i Stockholm och bostadsförmedlingen förmedlade cirka 13 000 lägenheter inklusive alla specialbostäder. Rensat från detta var förmedlingen cirka         6 000 normala hyresrätter. 1 procent av kön. Sick.

I en fungerande marknad möter alltså utbudet efterfrågan inom en relativt kort period. Och det är här alternativet Wien kommer in som har ett helt annat upplägg än i Stockholm. Denna marknad kännetecknas av låga hyror, korta köer och ett nationellt bidragssystem. Varje skattebetalare betalar 1 procent av lönesumman i en extra bostadsskatt. Totalt ligger kostnaden i hela Österrike på cirka 0.9 procent av BNP:n för denna post.

Wiens recept är alltså att subventionera hyran via skattsedeln och därmed göra så att folk får råd att bo. Gränsen för att få bidrag ligger på 40 000 kronor i månadslön för en person och cirka 74 000 kronor för två vuxna med barn. Dessa höga inkomster gör att i princip alla bor i en lägenhet med lägre hyra. Husen blir helt blandade och ingen ser ner på den andre.

Det riktigt märkliga i Wien är att det nästan bara finns hyresrätter. Detta är omöjligt att förstå när man går runt andäktigt och tittar på dessa fantastiska hus. Över 80 procent av stadens bostäder är en hyresrätt. Drygt 12 procent äger sin egen våning och knappt sex procent äger en villa eller radhus. Det är alltså de kommunala bostadsbolagen som är storägare och äger över 220 000 lägenheter i staden. Långt mycket mer än i Stockholm och Göteborg där samma siffra ligger på cirka 75 000 lägenheter för respektive stad. Till detta kommer också en stor del hyresrätter som ägs av privatpersoner och olika bolag eller stiftelser.

Lika märkligt är byggprocessen och synen på en bostad. I Wien ses bostaden som en mänsklig rättighet medan den i Stockholm är ett investeringsobjekt eller handelsvara mer eller mindre. En milsvid skillnad i synsätt och förhållningssätt. Inför en produktion så kvalitetsprövas bostäderna och de bolag som bygger garanteras en rimlig avkastning på cirka 3-4 procent. Det hela påminner om Stockholm innan alla utförsäljningar och bostadsrättsutveckling.

Detta vägval, att staden eller staten styr istället för marknaden har inneburit mycket rimliga hyror. I Wien kostar en relativt nyproducerad femma på 117 kvm knappt 10 000 kronor i månaden eller cirka 12 000 kronor inklusive el, värme, vatten, bredband och Netflix. En miljösmart tvåa ligger på 4 400 kronor i månaden i centrala Wien och kötiderna är maximalt två år eller kortare. Till detta kommer också att byggbolagen pumpar på och bygger nya stadsdelar precis utanför Wien som Seestadt med plats för över 20 000 människor. Staden bygger ekologiskt, smart och med hög kvalitet. Det är lite moderna Tyskland över det hela. All in och inga kompromisser. Pengarna finns och används som jag kan bedöma effektivt.

Kärnfrågan är alltså, är det bättre att ta ut mer skatt och få fram fler bostäder till lägre hyra än att sänka skatten och få fram dyra bostäder som få kan efterfråga men där många kan tjäna pengar. Det är en klassisk frågeställning likväl som om bostaden är en mänsklig rättighet eller en konsumtionsprodukt som vilken annan produkt som helst. Frågeställningen är lite förenklad men grunddragen är faktiskt på detta sätt.

Jag tror att vi är många som är kluvna inför detta vägval. Det krävs en syntes av dessa båda system men detta har ingen kunnat verkställa. Problemet är att dessa krafter inte låter sig tämjas eller samsas. Ser man till det stora bilden så finns det en fungerande bostadsmarknad i Wien som jag verkligen uppskattar. Behoven och tillgängligheten när man behöver en bostad är inom räckhåll. Bostaden blir ingen propp eller avgörande faktor för var jag vill jobba eller leva. Det jag uppskattar mest är att det inte heller blir några segregerade bostadsområden eftersom de flesta bor vägg i vägg med varandra. Det finns inga utsatta områden med omfattande sociala problem som det överallt hos oss. Här kan man tala om social integration med lyckat utfall. Man tänker ungefär så här: en stad och dess invånare mår som bäst när de sämst ställda har det bra. Klokt och elegant.  Plus ett gediget byggande med höga kvalitetskrav som vida överstiger våra produkter.

Kritiken mot modellen är att de som har bra löner även får bidrag (även om dessa betalar för sig på skatten). Låginkomsttagarna är därmed också med och betalar lika mycket skatt som gynnar de med högre löner. Lägenheterna kan även överlåtas till barn och släktingar som gör att det inte blir helt rättvist i kösystemet. Staten bestämmer vinster och bestämmer hur man ska bygga. Ingen dröm direkt för ett byggbolag.

Det kanske är så, att Wien är hyresgästernas paradis och de flest verkar stormtrivas i sina gamla fina våningar eller miljösmarta lyor med extremt låga hyror. Här finns åtskilligt att lära av och det känns som om man skulle behöva gör ett studiebesök på ett år eller rent av bo i staden under flera år. Lönerna är likvärdiga och  arbetslösheten lägre än hos oss. Boendekostnaden av den disponibla inkomsten är klart lägre i Österrike än i Sverige. Som sagt, det skulle vara fantastiskt att få praktisera här och lära sig hur allt fungerar.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

*