Almedalen, demokratifestival och hur man bygger billigare bostäder

Det är ett strålande Visby som möter oss, söndagen den sista juni. Temperaturen är på väg upp över 30 grader och arrangörerna lägger sista handen på att finputsa alla sina tält, utställningar, program, expertpaneler och digitala sändningar. Det är som väldens största åsikts- och idémarknad, en demokratifestival, med över 3800 seminarium på sju dagar och nästan 50 000 unika besökare väntas besöka dagarna. Lika många som hela Gotland.

Almedalen är präglad av en slags politisk grundpelare, där partierna äger en dag var. Men det är minst lika mycket ett företagsevent där det pågår både öppna och stängda seminarium och nätverkande.

Dagarna är sprängfyllda med en helt fantastisk kunskapsbuffé med skickliga moderatorer, kunniga paneldeltagare och nya försöksballonger som sänds upp i skyn. Det är kvalitet rakt igenom och man klarar maximalt tio seminarium per dag. Det gäller med andra ord att hårdprioritera eftersom 10-20 superintressanta seminarium ligger på samma tider hela tiden. Appen är ovärderlig.

Den här gången åker vi i ledningsgruppen tillsammans för att spana, lära nytt och se vart vindarna blåser. Vi bevakar våra olika fackområden och stärker kunskapen tillsammans. Ett roligt och bra lärande.

På kvällarna byter staden ansikte till mingel, fester och DJ Battle plus diverse musikframträdanden och krogliv. Visby har verkligen två olika ansikten. När solen går ner så är man ombytt och nya kostymeringar syns i gränderna.

Jag avslutade våra sommardagar i Visby på Equmeniakyrkan där jag satt och lyssnade på ett jättefint samtal med talmannen Andreas Norlén och om debattens drivkrafter med professorer, debattörer, journalister och kyrkoledare (under ytan och bortom löpsedlarna). Det blev ett completorium för mig, en skön avslutning på intensiv dagar.

Almedalen får oftast ganska mycket kritik för att det är mindre arrangemang än tidigare (sick), för många dagar, för mycket PR och företagsevent och en slags elitens marknad. Så kan man se det men man kan också se det som ett berikande depåstopp för lärande, kunskapsutbyte, inspiration, samtal och att själv förbereda sig i tankarna för egna framträdande.

Den här gånger var mitt eget fokus ledarskap och speciellt tillitsbaserat ledarskap och självstyrande organisationer. Detta blir nästa blogg. Det blev även ett rundabordssamtal för mig som NCC bjöd in till.

Temat var hur kan man bygga billigare och försöka skapa en mer förutsägbar marknad som inkludera fler och hur kan man öka byggtakten. Vi var en grupp från SABO, politiker, Hyresgästförening, SKL, HSB och NCC.

Innan man tittar på några lösningar kan man konstatera att det helt saknas en sammanhängande bostadspolitik värd namnet. Mycket egendomligt och svagt med tanke på hur viktigt detta område är. Förvisso är det komplext och bostadssektorn berör så himla många områden. Det avser planfrågor, skattefrågor, finansieringsfrågor, estetiska frågor, energifrågor, bidrag, hållbarhetsfrågor, sociala frågor, kriminalitet, polisär verksamhet, kommunikationsfrågor och så vidare som ligger i olika departement.

Det är splittrat och lösningen tror jag är att utveckla ett bostadsdepartement som kan ta ett helhetsgrepp på denna fråga.

Men i brist på en övergripande politik så behöver man effektivisera och jobba med de verktyg som verkligen finns. Det vill säga här och nu. Och just nu finns mycket man kan göra för att skära ner kostnader och heja kostnadsspiralen att skena iväg.

Här är mina tankar kring hur man verklige kan bygga billigare och vad som krävs för detta.

• Till att börja med så måste vi som är stora hyresvärdar bygga mer koncepthus och standardiserade hus som upprepas flera gånger. Alltså fina hus som kan byggas i serier och ser likadana ut. Där man använder samma projektering, samma 3de modeller, gärna samma byggteam och underleverantörer. Här behöver de flesta fastighetsägare bli bättre. Ibland kan det uppstå motsatsförhållande mellan att bygga den attraktiva och hållbara staden med att bygga standardiserade hus. Lösningen är att göra både och. Upprepning sänker kostnader.

• Logistiken på en byggarbetsplats är rörig och mycket av tiden läggs på att leta, att saker inte kommer i rätt tid och att flödet hackar. Här borde nya logistikföretag etableras som styr materialflödet och tillgången på personal. Denna process ska var lika välstrukturerad som 3de projekteringen. Att utvecklingen går bakåt här är helt förbluffande och faller tungt på byggföretagen. Här finns rationaliseringar att göra.

• De stora byggbolagen måste börja industrialisera sina bostadsprodukter som småhusleverantörerna gjort sedan 1940-talet. Det ger bättre kvalitet, miljöeffekter, arbetsmiljöeffekter, standardisering och styrd utveckling. Dessa hus ska också vara tilltalande för ögat och inte fula eller intetsägande. NCCs projekt med Komplett i Hallstahammar i slutet av 2000-talet var helt rätt. Ytterst svagt att man la ner denna satsning när anläggningen blödde. Att utveckla ett sådant projekt är långsiktigt där lönsamheten kommer på sikt och att förlora 1-2 miljarder SKR på kort sikt är vad sådana insatser kostar. Att bygga snabbare utan att tumma på kvaliteten är sannolikt den bästa lösningen för att sänka produktionskostnaden.

• Alla fastighetsägare borde jobba med en strategisk partnering. Det innebär att beställaren gör en jätteupphandling av all sin nyproduktion över flera år, exempelvis sex år. I varje uppdrag jobbar man sida vid sida och sitter så att säga i samma båt. All redovisning är helt transparent och all upphandling av underleverantörer etc görs gemensamt. Att skapa ett sådant ramavtal tar cirka 1,5 år och är krävande. När väl detta är gjort så slipper man alla upphandlingar och kan därmed spara tid och pengar. Inför denna upphandling gör man klart arvode, produktionskostnad och andra villkor så att de som tävlar endast slåss om kunskap, kompetens och kvalité.

• Planprocesserna i en kommun borde regleras och vara helt transparenta. En plan bör maximalt ta mellan 8-12 månader. Överklagan borde enbart gälla de som berörs av planen och kosta cirka 1 000 kronor för den som överklagar.  All denna tid kostar och påverkar ett bygge negativt. Planprocessen bör i sin grundnatur vara flexibel och tillåt att byggherren kan välja bästa produktionsmetod utifrån planen. Idag är många planer helt styrda och då blir det en krånglig produktion som alltid blir väldigt dyr. Att stimulera byggherrarna att alltid driva egna detaljplaner skulle också vara en grundregel.

• Inköpen måste bli mer konkurrensutsatta och pressas. Alla bolag måste blicka utåt och köpa där kvalitet och bästa pris finns. Här tycker jag de är bedrövligt. Materialpriserna stiger hela tiden. Då gäller det att köpa samordnade inköp från Tyskland, Turkiet, Italien, Kina, Indien etc. Alltså samordnade insatser som minimerar påverkan på transportkostnader och negativ påverkan på miljön.

• De flesta byggbolag tittar alltid på bilbranschen hur dessa gör. Det man oftast glömmer bort är att bostadsproduktionen är små serier och lokala företeelser. Dessutom splittrat på hundratals beställare. I Almedalen fanns ett seminarium som jag dessvärre missade, om konsten att bygga jättebåtar med ett styrt produktionsflöde. Där tiden är tre år inklusive allt. Sådant är intressant. Byggbranschen måste alltså titta på relevanta branscher och lära sig hur dessa pressar tider och flöden.

• Kommunala avgifter för vägar, VA, smågator, parkytor, anslutningar, infrastruktur, markköp är en skenande kostnad. Exploateringsavtalen är ingen rolig läsning i de tre storstäderna. Dessa kostnader smyger verkligen under radarn. I Stockholm är man värst i klassen, där man säljer mark i norra Djurgårdsstaden för 40 000 kronor per kvadratmeter BTA.  Då är det inte konstigt att det blir dyra bostäder. Pengar som kommunen använder till helt andra saker. Tendensen är att alla dessa kostnader ökar och ökar.

Alltså, det går att börja redan nu med dessa åtta punkter, så kan vi förhoppningsvis få stopp på den skenande kostnadsspiralen och utifrån dessa verktyg kanske forma en gryende bostadspolitik som är både ekonomisk, social och miljömässig. Almedalen är slut för denna gång, 2019. En sak är säker. Vi återkommer till Visby. Det är även ett bra sätt att sätta punkt för säsongen med att lära nytt, träffa kollegor, ha lite skoj och utveckla våra nätverk.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

*