Förnyar bostadsbranschen

webb_hammerth

FÖRNYELSE EN STÄNDIGT PÅGÅENDE PROCESS 
Vi på Vätterhem firar nästa år 75 årsjubileum och kan se tillbaka på en fantastisk utvecklingsresa där vi framför allt har blivit förknippade med nöjda hyresgäster, intensivt underhåll, miljö och hållbarhetsfrågor samt tekniska lösningar i vårt fastighetsbestånd.
Vi är nu mitt uppe i en utvecklingsprocess där vi driver nya detaljplaner, utvecklar nya och befintliga stadsdelar, praktisk integration i våra områden och precis som de flesta bygger många nya bostäder. Vi strävar efter att utveckla våra stadsdelar med mer blandade upplåtelseformer, standarder och prisnivåer. I dess delar har vi många konkreta exempel som förhoppningsvis kan inspirera andra.
Vår ambition är att tillhöra de främsta bostadsbolagen 2023 och därmed utveckla allmännyttan till 2.0. Vi har idag ett mycket välskött fastighetsbestånd och just nu sker hyresrättsutvecklingen kring digitalisering, stadsdelsutveckling och att utveckla organisationens ansvar och befogenheter. Även här finns många exempel som vi förhoppningsvis kan dela med oss av.
Vätterhem har alla fastigheter samlade runt Jönköping och beståndet utgörs av 8 500 lägenheter, tre köpcentrum, cirka 100 000 kvm lokaler och 556 studentrum. Omsättningen är 650 mkr och resultat ligger kring 90 mkr. Bolaget har en ytterst välskött ekonomi.
” Vätterhem driver och utvecklar framtidens stadsdelar. Vi är det ledande bostadsbolaget i Sverige”. Så lyder vår vision. För att nå dit styrs vi av sex målsättningar och en rad strategier. Vätterhems uppdrag är att äga, förvalta och utveckla moderna hem i Jönköpings kommun. Våra värderingar utgörs av värdegrunden ”LUTA” som innebär att vi prioriterar Långsiktighet, Utveckling, Trygghet och Ansvar.

Vätterhem har en decentraliserad fastighetsskötsel och ett centraliserat huvudkontor med ledning och specialister. En unik kombination som skapar delaktighet och effektivitet. Vi är ett välskött företag och gör mycket i egen regi. Vi ska alltid ha full kontroll på processen. Bolaget är sedan sommaren 2015 certifierade enligt ISO 9001 och 14 001.

Moderna och livskraftiga stadsdelar – från hus till levande miljöer

Vid utformning av våra stadsdelar; Öxnehaga, Österängen, Citys delområden, Råslätt och Strandängen strävar vi efter att skapa stadsdelar med blandade boendeformer, standard och priser. Vi kommer att stäva efter att komplettera våra bostadsområden med bostadsrätter och eget ägande som byggs av andra. I våra stadsdelar ska vi även utveckla detaljhandeln och framför allt nya arbetsplatser och mötesplatser för alla människor. I stadsdelarna finns redan skolor, idrottsanläggningar, studentboenden, vårdcentraler, kommunikationer, förskolor, butiker, kultur, tandläkare och apotek mm.
I varje stadsdel har vi en effektiv och rationell förvaltning som innebär hög service, korta resvägar med maskiner och samordning av medarbetare och resurser. Vi finns där varje dag och detta skapar trygghet. Vi gör det mesta i egen regi och detta ska vi värna om.
I varje stadsdel ska vi ha cykel -och bilpooler för att skapa ett hållbart resande. Vi vill även utveckla avfallshanteringen så att hyresgästerna sorterar sitt avfall i så hög utsträckning som möjligt. I våra tvättstugor och andra offentliga utrymmen ska vi utveckla att man kan dela resurser med varandra på ett konkret sätt. Denna delning kan ske både digitalt och i fysiska miljöer som våra köpcentrum. En förutsättning för att skapa framtidens stadsdelar är att skapa delaktighet och engagemang hos de som bor i våra hus. I sådana processer kan många nya idéer väckas och utvecklas. Att inspirera så att fler vill engagera sig och påverka är något som vi ska utveckla. Stadsdelsutvecklingen innebär att flera kompetenser behöver samverka både internt i Vätterhem och externt med kommunen och andra samhällsaktörer.

Moderna hem för olika livsstilar

I våra bostäder är ambitionen att flytta in mer tekniska applikationer i våra lägenheter. Infrastrukturen finns i och med bredband till alla lägenheter. Applikationer som larm, enkla strömsläckare, praktiska sensorer, hälsoelektronik som hjälper att göra vardagen lättare samt uppkopplingar till vårdcentraler. Just nu finns individuell mätning av varmvatten och temperaturen i lägenheten. Elen mäts som alltid separat. Eventuellt kan vi gå vidare med kallvattnet och värmen (nyproduktion).
Bostaden kan på detta sätt bli en ny sambandscentral där vi i princip kan göra allt själva. Jobba, bo, handla, se film, gå på banken och träffa vänner över hela världen. Bredbandet är nyckeln liksom moderna TV-lösningar. Vid sidan av det tekniska utvecklar vi inredningen och standarden i bostaden. Vi uppdaterar våra kök och badrum där vi har behov och erbjuder hyresgästerna att påverka sin inredning mot ersättning.

Intelligent förvaltning 

Genom att vi digitaliserat alla våra undercentraler och annan styr- och reglerteknik sitter vi på en guldkälla. Vi kan därmed styra värmen och våra fastigheter direkt från kontoren. Våra besiktningar sker digitalt och arbetsordersystemet är på väg att integreras med vårt fastighetssystem. Vi har även väderprognosstyrningen i egen regi. All data hanteras i ett eget driftsnät. Våra bovärdar har ansvar för cirka 150-200 lägenheter där man är spindeln i nätet och löser allt kring boendet. Till sin hjälp har bovärdarna, reparatörer, trädgård/transport samt administration. Förvaltarorganisationen jobbar i små team med max tio personer i varje grupp som leds av en förvaltare. Detta medför snabba besked, återkoppling och att bättre samarbete.
Vätterhem utvecklar sina medarbetare och 2017 sjösätts en egen bovärdsutbildning för samtliga bovärdar. Denna ska pågå under ett år. Alla förvaltare (14 stycken) har genomgått en ettårig certifierad förvaltarutbildning och förvaltningscheferna har genomgått en ledarskapsutbildning. Att rondera och upptäcka saker och ting innan det går sönder är grunden i god förvaltning. Då slipper vi kostsamma brandkårsutryckningar, utan kan i lugn och ro planera och göra kvalitetsmässigt bra arbeten som gagnar hyresgästerna. Detta ger också en god ekonomi.
Hyresgästernas åsikter och omdömen är mycket viktiga för oss. Vi bryter ner den stora hyresgästenkäten till bovärdsnivå och jobbar konkret med bovärdsförbättringar, fastighet för fastighet. Kommunikationen om vad vi gör håller på förbättras just nu. Liksom att varje förvaltare gör en återkoppling till hyresgästerna en gång per år.
En till två gånger per år, genomför vi områdesdagar för att skapa en trevlig gårdsfest för våra hyresgäster.

NYA RÅSLÄTT – INTEGRATION OCH HÅLLBAR UTVECKLING
Råslätt är Jönköpings största bostadsområde med över 2 400 hyreslägenheter. Just nu står området inför stora nyinvesteringar i en ny vårdcentral, många nya bostäder och renovering av befintliga fastigheter som gäller tak, fasader och fönster. I området finns 30 huskroppar. I samband med dessa åtgärder ska vi skapa en bred och fördjupad process med våra hyresgäster för att öka boinflytandet och vidareutveckla Råslätt, där ingen ska tvingas flytta i samband med renoveringar och nyproduktion.
Målet är att skapa ännu mer engagemang och bidra till att stärka sysselsättningen i området, stärka skolresultaten och utforma framtidens hållbara stadsdel med många gröna inslag. Råslätt ska bli en ekostadsdel och där mångfalden är en styrka och lockar till sig arbetsplatser och företag. Vi vill genom bostadsutvecklingen också skapa en blandad stadsdel där det finns olika upplåtelseformer sida vid sida. Även detaljhandeln i området ska utvecklas med sitt unika sortiment. Råslätt har i många omgångar varit Sveriges mest lyckosamma miljonprogramområde och dessa traditioner tar vi med oss in i utvecklingsarbetet som kommer att pågå under sju år.

STRANDÄNGEN – HUR BYGGS EN BLANDAD OCH INTEGRERAD STADSDEL Strandängen är en ny stadsdel som fullt utbyggd kommer innehålla cirka 1 300 bostäder och mängder med offentlig och kommersiella service. Läget vid Vätterns västra strand är unikt. Vätterhem har ägt området sedan 1990. Förra året fastställde styrelsen en strategi kring att utveckla ett blandat bostadsområde med olika upplåtelseformer, prisnivåer och standard.
Vätterhem har därför avyttrat mark till en lokal bostadsrättsutvecklare som uppför cirka 300-400 bostadsrätter i området. Vätterhem uppför cirka 700 hyresrätter och även fristående radhus upplåts som eget ägande. Dessa bygger Vätterhem och säljer.
Det nya är att Vätterhem och det lokala fastighetsbolaget Tosito utvecklar hela detaljplanen tillsammans med kommunen. Målet är att i samma kvarter bygga både bostads- och hyresrätter. Projektet ska innehålla olika hyresnivåer och arkitektur.
Hela anläggningen benämns som Trädgårdsstaden Strandängen och här planeras för butikslokaler, servicelokaler, fordonspool, växthus och växtförsäljning, odlingsbäddar, kallbadhus, caféer, verksamhetslokaler, förskolor och en rad konstinstallationer. Vi har som ambition att uppföra ett Greenhouse som tar steg fullt ut mot ett hållbart boende.
Målet är alltså att bygga en blandad bebyggelse från början och väva in flera publika verksamheter direkt i detaljplanen. Etapp 1 är färdigbyggd och innehåller cirka 220 bostäder. Första huset, Ormhuset, fick Jönköpings Stadsbyggnadspris 2015 för god arkitektur. Här finns också ett flertal konstinstallationer.

Visionen från början var att skapa en ”Djurgårdsstad” där parker, grönytor, siktlinjer till Vättern och rekreationsytor integreras med bostäderna. Kulturen ska också tillsammans med områdets historia ha en framskjuten roll. Verkligheten har formats efter denna vision.

HUR OCH VAR BOR VI FRAMTIDEN?
Kommer landsbygden att avfolkas och storstäderna bli ännu större eller är det kanske de mindre orterna som kommer att växa? Kommer höghastighetstågen att påverka var vi bor? Blir bostadsytan per person mindre i och med de höga kvadratmeterpriserna?
Är kanske kollektivboendet en framtidslösning? Vi har inga svar eftersom framtiden inte är här ännu men med hjälp av forskare och visionärer kan vi planera för framtiden. Då det vi bygger nu ska stå i minst 100 år är det viktigt att veta för vem vi bygger och var vi bygger. En intressant föreläsning med forskare från Jönköping University som med hjälp av statistik, demografi, normer och trender kan ge oss en hint om vart vi är på väg när det handlar om vårt boende.

BOSTADSBOLAGET I DETALJPLANEPLANERING – ÖXNEHAGAMODELLEN
I syfte att avlasta kommunens arbetsbörda med planarbeten har Vätterhem erbjudit sig att i samverkan med Jönköpings kommun driva egna detaljplaner när dessa är relativt okomplicerade. Utvecklingen av kvarteret Spädbarnet i Öxnehaga är en sådan detaljplan där vi som företag anlitar planarkitekter och självständigt tar fram planförslag och beskrivningar för detaljplanen.
Gränssnittet mellan oss och kommunen är fastställt i en arbetsprocess, kring vem som gör vad. Genom denna avlastning kan vi påverka planens utformning och anpassa planen efter bebyggelse. Vår ambition är också att det ska gå snabbare när vi avlastar kommunen. Projektet ska innehålla både hyresrätter och bostadsrätter. Det blir första gången Vätterhem både bygger och säljer bostadsrätter. Överskottet från bostadsrätterna används för nyproduktion av hyresrätter.
Samarbetet mellan Vätterhem och Jönköpings kommun utvecklar båda parter och är ett lärande från båda håll. Vår ambition är också att fortsätta att hjälpa kommunen med planarbetet och på detta sätt skapa flexibla detaljplaner och planer som tar hänsyn till ett långsiktigt bra ägande. Genom samarbete med externa planarkitekter kan vi bidra till att kommunen hinner med fler planer.

PRAKTISK NYTTA MED LEDNINGSSYSTEM – ATT GÖRA RÄTT SAKER VID RÄTT TILLFÄLLE OCH PÅ RÄTT SÄTT
Vätterhem har sedan 2015 ett integrerat ledningssystem som är kvalitets- och miljöcertifierat enligt de internationella standarderna ISO 9001 och ISO 14001. Ledningssystemet tillför stor nytta i den dagliga verksamheten men även det mer långsiktiga arbetet med ständiga miljö-, arbetsmiljö- och kvalitetsförbättringar.
Bland framgångsfaktorerna räknas personalens och ledningens engagemang och delaktighet samt att ledningssystemet utgår ifrån Vätterhems sätt att arbeta. Ambitionen är att göra rätt saker vid rätt tillfälle och på rätt sätt – det integrerade ledningssystemet skapar förutsättningar för just detta!

VI ÄR PÅ VÄG….

Det är många som parkerat sig och konstaterar att bostadsbranschens funktion är som den är. Det är en gammal bransch med sedvänjor, restriktioner och politik. Det mesta är sig likt, går att mäta och husen står så att säga stilla. Branschen har därmed en låg turbulensnivå (Ansoffs turbulensmodeller). Det är alltså inga snabbrörliga konsumentprodukter och marknaden är lokal eller regional till sin karaktär. Här finns ingen export eller stor internationalisering. Fastigheter är som skog. Det är en långsiktig verksamhet med en tillväxt på cirka fem procent per år.

Att förändra en sådan bransch innebär att man behöver förstå förutsättningarna på den lokala marknaden och själva branschens grundvalar.  Jag upplever just nu att bostadsbranschen står inför ett nytt brytnings- och utvecklingsskede i samband med digitalisering, integration, nyproduktion, processutveckling, kommunikation, boendeinflytande och stadsdelsutveckling samt kraftig befolkningsökning.

I Vätterhem är vi just nu inne i ett sådant utvecklingsskede. Vi gör nya saker som vi aldrig gjort tidigare och märker att vi blir effektivare och att output växer. Det är en skön känsla att bryta ny mark, inte bara på ett område utan på ett tjog områden och samtidigt få med sig ekonomin.

Huvudförändringarna hos oss är att jobba mer horisontellt, att vi utvecklar stadsdelar istället för enstaka hus med olika upplåtelseformer och arkitektur samt fokuserar både på medarbetarna och hyresgästerna behov och önskemål.

Det vi gör som är helt nytt för oss och nya milstolpar under 2016: 

  • Att skapa nya trygghetsboenden i Öxnehaga och i kvarteret Fabriken/City samt två stycken till under 2017.
  • Utvecklar och säljer 14 radhus i Strandängen för att skapa integrerade stadsdelar. Utredning pågår även om att komplettera med bostadsrätter i Österängen.
  • Vi får själva driva detaljplanearbetet i Öxnehaga för att bygga nya bostäder i kvarteret Spädbarnet (där ska vi utveckla både bostadsrätter och hyresrätter)
  • Nytt samarbete med det privata fastighetsbolaget Tosito för att utveckla en ny stadsdel i Strandängen med cirka 1 300 bostäder i olika upplåtelseformer
  • Vi satsar kraftfullt på ledarskapsutbildning för alla arbetsledare i Vätterhem och har infört en ny hållbarhetsavdelning
  • Infört miljö- och kvalitetsledningssystemet ISO 9002 och 14 001 samt även inlett arbetet med certifiering av vår arbetsmiljö (trippelcertifiering). Detta ger ett långsiktigt nytt förhållningssätt till samarbete och utveckling.
  • Utveckling av Nya Råslätt med vårdcentral (regionen), nya bostäder (bostadsrätter), trygghetsboende i dagens vårdcentral, parkeringsutredning, skissförslag på förändringar, centrumutveckling mm. Syftet är att skapa integrerade stadsdelar i befintligt bestånd med nya upplåtelseformer och renovera befintliga hus.
  • Utveckling av samarbete med Chalmers tekniska högskola, SP, Högskolan i Jönköping kring teknik, byggherrerollen, standardisering av hus och mycket annat
  • Utvecklat en ny uthyrningspolicy med integrationsmål för våra bostadsområden som fokuserar på sysselsättning
  • Ökat nyproduktionen till över 200 bostäder varje år och är på väg att införa en ny upphandling som heter strategisk partnering som innebär att vi kan pressa produktionskostnader, säkerställa produktionsresurser och minska ledtider
  • Skapat en ny organisationsmodell där alla har tydliga roller med ansvar och befogenheter, decentraliserat beslutsfattande och skapat mindre grupper per chef
  • Utvecklat en kommunikativ närvaro på sociala medier, hemsida, filmer, media och egna kommunikationskanaler. Att både synas och verka som stärker stoltheten hos hyresgäster och medarbetare.
  • Utveckling av välfärdsteknik i våra bostäder. 1990-talets drömmar om det intelligenta hemmet. Nu är tekniken här och den har kommit för att stanna. Jag tror mycket på digitala vårdtjänster och nya nätverk.
  • Skapa en ny modell för systematisk hyressättning som speglar marknadens efterfrågan, behov, differentiering och värderingar. Denna gång ska vi slutföra detta.

Dessa konkreta åtgärder förändrar oss och även den bransch vi är en del av. Plötsligt så är den annars så lugna branschen fylld med aktiviteter och nytänkande. Det går alltså att skapa förändringar inom en mycket mogen bransch.

Varför händer allt detta nu?

Det beror på att det finns en enorm stark vilja i hela organisationen, en ambition att både förvalta och utveckla samt en stark styrelse som driver på. Vi har en fixerad vision och företagsplan fram till 2023.

Omvärldens digitalisering och sättet att organisera jobben påverkar oss mycket. Liksom ägarens krav på nyproduktion, variation och utveckling. Det bildas en kraft och rörelse i organisationen som alstrar egen energi och framåtskridande. Just nu har vi ett riktigt bra tempo, ett stabilt maratontempo som gör att vi kommer långt utan att knäcka oss och där nyckeln är samverkan. Allt detta ska kommuniceras både internt och externt så att utvecklingen nästan går att ta på – då förändras grundvalarna.

 

 

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *


*