Att utveckla tillgångar (2 av 4) Produkter

För ett bostadsföretag är fastigheterna den överlägset största tillgången i balansräkningen. Det är också det som skiljer oss från andra företag – omfattningen av balansräkningen och hur man bäst jobbar med denna. De flesta företag jobbar bara med resultaträkningen och kassaflödet. Vår balansräkning uppgår för närvarande till cirka 3,4 miljarder kronor och kräver kontroll.

Ett av de allra viktigaste strategiska områdena för ett fastighetsföretag är att aktivt jobba med värdeökningen och att få fastighetsvärdena att öka över tiden. Däri ligger de riktigt stora pengarna och då pratar vi miljarder kronor för de lite större bolagen. Att ständigt  planera för värdeökning i samband med utveckling och renovering av fastighetsbeståndet är centralt – men får sällan det utrymmet som det skulle förtjäna. Där är istället de stora börfastighetsbolagen mer alerta än andra. Rent generellt fungerar fastigheter som skog med en årlig tillväxt på cirka fem procent om man inte gör något. Vårt mål är minst det dubbla under överskådlig tid.

Idag har Vätterhem gått från cirka 50 påbörjade bostäder till att starta nästan 150 hyresrätter varje år. Det är en tredubbling som kräver framsynthet och god finansiering. Huvudfokus för oss är att skapa framtidens stadsdelar som är väl integrerade. Inte bara enstaka hus eller boende, utan just hela stadsdelar som ska likna en kommun i miniatyr med bostäder, skolor, vårdcentral, centrum, service, föreningslokaler, kommunikationer, parker, arbetsplatser och så vidare.

I dessa stadsdelar ska vi utveckla olika hus och arkitektur som har olika prislappar, alltifrån ”Carl Malmsten till IKEA”. Husen ska ha olika upplåtelseformer så att områdena blir mer blandade och erbjuder bostäder för alla.  Det är även bra att det finns olika fastighetsägare som erbjuder olika boendealternativ i våra stadsdelar. Det är precis så man utvecklar Vallastaden i Linköping som står modell för nya Bomässan 2017.

Förr byggde man block av hyresrätter på ett ställe, på ett annat ställe, en lagom bit ifrån, byggdes villor och på en tredje plats byggdes bostadsrätter, väl separerade från varandra. Varför? Vi vill istället ha olikheter och mångfald i våra stadsdelar Råslätt, Öxnehaga, Österängen, Strandängen och större områden i city. Idag är det bara vi som finns där. Här gör vi en medveten kursomläggning.

Grundstrategin är att sälja mark för främst bostadsrättsbebyggelse i våra befintliga stadsdelar. Alltså ett komplement till våra hyresrätter. När vi tar in en bostadsrättsbyggare ska detta ge oss mervärden, utöver att bara bygga nya lägenheter, som gynnar hela stadsdelen. Genom att sälja mark, frigörs kapital för annan nyproduktion i vår nya stadsdel Strandängen. Detta medför att vi inte behöver ta upp några nya lån eller begränsa detta och därmed reducera bolagets risker. Samtidigt som vi får en större variation i våra områden. En annan strategi är att vi själva bygger bostadsrätter som säljs i våra befintliga områden. Överskotten används till finansieringen av hyresrätter på Strandängen. När Strandängen är färdigbyggd finns här cirka 800 hyresrätter som vi byggt och 400 bostadsrätter som Tosito byggt.

Att jobba med våra befintliga områden har flera andra fördelar. Här finns redan all infrastruktur i marken, mycket bra service, handel och kommunikationer samt lokal förvaltning som gör att vi kan få bra priser för marken. Alltså en win-win för alla inblandade.

På sju år ska Vätterhem bygga cirka 1 200 bostäder och vi närmar oss då 10 000 bostäder runt 2025. Utöver denna intensiva nyproduktion så lägger vi nästan 160 mkr i renoveringar varje år. Genom rätt åtgärder ska varje insats stärka fastighetsvärdet och vara till nytta för våra hyresgäster.

Slutmålet är att genomföra allt detta med en växande soliditet. Min strävan är att bolaget ska gå ekonomiskt stärkt ur denna förnyelse. Där vi har minst 25-30 procent synlig soliditet kring 2023. Vid detta tillfälle ska även Strandängen vara färdigbyggd. Jag hoppas på detta sätt att våra fastighetsvärden ökar minst 10 procent per år under denna period och ge nästa generation möjligheter att gå vidare med en mycket välskött bolag.

I nästa blogginlägg handlar det om våra hyresgäster, den absolut största tillgången i hela bolaget. Här handlar det om boinflytande inför renoveringar, kommunikation i samband med kundundersökningen, strategi kring hyreshöjningar, att utveckla hyresrätten och stärka tryggheten.

 

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

*