Kontorsfastigheter med eller utan själ

Det är soligt och varmt denna underbara julidag i Frösundavik. Vi går förbi SAS enorma huvudkontor som ligger fint inbäddat i grönskan och fortfarande efter drygt 30 år utstrålar samma ”hightech” som arkitekturen benämndes när allt byggdes 1985-1987.

Det är en fascinerande arkitektur med klara idéer och uppbyggnad. Hela anläggningen är på hela 55 000 kvadratmeter och det blev den norska arkitekten Nils Torp som tog hem förstapriset att rita det nya koncernkontoret.

Torps idé var att bryta upp de stora kontorsytorna i fem mindre sammanhängande byggnader, där vara och en har sin individuella prägel. Höjderna varierar från tre till sju våningar. En central inomhusgata med gym, butiker, reception, konferens – den så kallade kreativa gatan, knyter ihop anläggningen. Alltsammans väderskyddas av ett smäckert skal av glas.

Istället för två stora klossar eller höga byggnader som de andra arkitektkontoren satsade på så liknar detta ett universitetsområde. Jan Carlzon menar att Torp verkligen förstått behoven av en platt organisation och att skapa en sober miljö där kunden är i centrum. Det man slås av är öppenhet, informella mötesplatser, hög nivå i materialval och god arkitektur. Jag tror att det var så att Torp tänkte på norska fjordar som grenar ut sig i sin arkitektur. Detta syns också i kopplingen med Brunnsviken som ligger nedanför och den fint anlagda dammen med utomhusbryggan. Det är på många sätt ett riktigt konstverk.

Jag minns bygget men prislappen har jag aldrig sett. Jag minns debatten mellan Solna kommun och Staten kring denna lokalisering i ett unikt rekreationsområde mot att få huvudkontoret till Sverige. Gissningsvis kostade kalaset minst 15 000 kronor per kvadratmeter eller mer. Det skulle innebära cirka 750 mkr för trettio år sedan. Huset är skräddarsytt för SAS-koncernen och jag tror att det inrymde mer än1 400 personer eller fler när SAS lyste som mest.

Skälet till flytten var att samla den utspridda koncernen på ett ställe. Bolaget fanns i tjugosex olika byggnader, så motivet var rationellt. Byggnaden tillkom även i stark integration mellan arkitekten och SAS-Jannes team. Resurser fanns och Janne Carlzon med sin fantastiska syn på självständiga medarbetare och kunder vävde in dessa teman i anläggningen. Här kan vi prata om kundnyttans apostel. Huset är både smak och snille i skön förening.

Det har runnit mycket vatten under broarna sedan huset invigdes. SAS har varit på stora villovägar under mycket lång tid. Lågprisflyget, fler konkurrenter och tuffare miljökrav har pressat marginalerna och gjort bolaget rejält vingklippt. Jag har många tankar kring den katastrofala senfärdighet och missriktade kostnadsjakt, men just nu är det fastigheten som jag har i huvudet.

Till att börja med ägde SAS sin egen fastighet. Oskickligt nog såldes denna fastighet till Nordisk Renting 2003 när krisen stod för dörren. Då är det väldigt lätt att sälja ut kyrksilvret när det är panik i leden och priset blev därför bara 1,1 miljarder SKR. Huset upplevdes inte som modernt och man stod inför flera investeringar enligt ledningen. Därefter har denna långsiktiga ägare (cyniskt) sålt till KLP Eindom som äger huset på ett rentingavtal. SAS är därmed bara hyresgäst och har ett vanligt hyreskontrakt fram till 2023. Hyran ligger kring 1 850 kronor per kvadratmeter och jag tror att man betalar cirka 100 mkr per år för sina lokaler.

Någon gång under 2010 fick SAS den storslagna idén om att lämna Frösundavik och flytta till Arlanda och blir hyresgäst i Swedavias lokaler. Detta innebar att man betalade två tunga hyror under många år på grund av att kontorsmarknaden var tuff i Frösundavik. Det fanns ingen som kunde kliva in i lokalerna och hyran skulle ändå betalas.

Till slut innan kontraktet löpte ut på Arlanda så vänder SAS åter tillbaka till SAS-huset. Då har man säkert betalt en halv miljard kronor i hyresförluster, nästan lika mycket som hela huset kostade. Okunnig historia som visar på kompletta felbeslut.

Förra året säljer KLP fastigheten Solna Haga 2:8 som SAS-huset officiellt heter till Mengus som är en privat equity-firma som är specialiserade på fastighetsinvesteringar. Bolaget förvaltar tre fastighetsfonder för institutionella investerare. Detta företag äger numera huset och idag finns SAS och flera hyresgäster i fastigheten.

Sensmoralen i detta är många. Dels var det helt befängt att avyttra fastigheten trots krisläget. Priset blev uselt och kom helt fel i marknaden. Det byggdes för SAS och ytorna var helt skräddarsydda. Alla flyttar, dubbla hyror under lång tid, högre hyror som hyresgäst har kostat mycket mer än bygget av huset.  Att fokusera på kärnverksamheten utan att skapa innovationer och konkurrenskraft är rena rama blajet. Huset är hur modernt som helst och här kan man tala om tidlös design. Det var synd att inte SAS-Janne fick leda bolaget i dessa svåra tider. Många menade att han var en framgångslirare som bara kunde verka i medvind. Jag tror tvärtom, att han om någon skulle kunnat ha förändrat SAS flera gånger om.  Ledarskapet efteråt är beklämmande. Det kom in teknokrater som skar ner och fokuserade på kostnader. Trots detta blev kostnaderna högre och bolaget ännu sämre. Visioner, intäkter, förnyelse och konkurrenskraft – vart tog allt detta vägen. SAS-Janne var så mycket större än resten. https://www.youtube.com/watch?v=RXT0U8Bzvpc och https://www.youtube.com/watch?v=pBeZ-RpRsz0

En byggnad rymmer sannerligen många öden och situationer tänker jag på när jag går runt och njuter av den fina platsen. Ljuset, konceptet och närheten till naturen är fascinerande. Detta är en kreativ plats. Kan man inte utveckla innovationer och konkurrenskraft här – då kan man gå hem och bädda ner sig.

Jag lämnar huset och fortsätter runt Frösundavik. På andra sidan av E4:an har något förändrats. Där står rader av nybyggda monotona och helt själslösa kontorsfastigheter utefter motorvägen. Fyrkantiga kartonger utan arkitektur eller tydliga teman. Det är en häpnadsväckande kontrast. Här om något, inkörsporten till Stockholm, har man byggt intetsägande kontorsfastigheter på 2010-talet. Vad har hänt? Eller vad har inte hänt? Att inte förmå mer, att inte ha högre ambitioner när det gäller identitet eller varumärke är förbluffande. I ljuset av detta framstår SAS-kontoret från det glada 1980-talet som ett arkitektoniskt smycke eller milstolpe.

Trettio år senare har man alltså byggt 2010-talets miljonprogram för kontorsbyggnader som enbart fokuserat på produktionskostnader och yteffektivitet. Borta är visionerna om den kreativa lustgården, där medarbetarna och kunderna är i fokus. Ännu längre bort ser jag Järva krog och en del av NCC:s huvudkontor där jag satt som marknadsdirektör. Det känns som ett annat liv.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

*