Så blev krisåret ett framtidsår 2020

Det är inte superlätt att summera 2020. Knappast något har blivit som vi tänkte oss, när vi firade in det nya året 2020 från Hammarbybacken i Stockholm. Det var fullpackat av folk, sorglöst, uppslupet och ett sprakande fyrverkeri. Alla skrek och hurrade. Ingen såg de svarta olycksbådande molnen vid horisonten. Efteråt påminner det om hur vi dansade på vulkanens rand. Tankar går också till alla som drabbats och förlorat någon anhörig. Vi har åtminstone gjort allt för att sätta säkerheten i första rummet, för medarbetare, hyresgäster, förvaltningar och partners. Vi har också tagit fler strider för detta. Men längst upp på backen vid tolvslaget var allt bra efter ett väldigt bra 2019.

En dryg månad senare kom ett brutalt uppvaknande. Covid-19 var över oss och första fallet i Sverige kom i Jönköping. Vi fick snart rapporter om att flera kinesiska studenter från Wuhan väntades hem till våra studentbostäder. Inte ens då, insåg vi den fulla vidden av pandemin konsekvenser och ordet karantän kom i dager. Hur som helst sammankallade vi vår egen krisledning och detta blev det första mötet av flera hundra möten som vi haft detta år. Varje möte har renderat i ett protokoll som dagligen publicerats på vårt intranät och gett alla medarbetare full insyn i krishanteringens beslut och överväganden. Allt för att ge alla rätt information kring nya rutiner, arbetssätt, skyddsnivåer, akutlista, dimensionering, tester med mera. Tempot har bitvis varit mycket högt på grund av det oförutsägbara läget. Vi har lett krisen från första dagen och agerat istället för att reagera. Hela företaget har gått i takt och allt vi gjort har visat sig rätt efteråt till skillnad från andra aktörer som väntat på instruktioner från myndigheter.

Under alla dessa krisledningsmöten har ingen förlorat humöret trots många olika synsätt och lösningar. Vi har haft en fast agenda och helt fokuserat på fakta. Först läget i världen och Jönköping, därefter daglig sjukfrånvaro, frågor från organisationen med snabba svar, hyresgästinformation, medarbetarinformation och övriga synpunkter. Öppna och sökande diskussioner, vägval och kontinuerlig kommunikation. Ovanpå detta så fanns det även andra tuffa kriser att ta hand om. Inte minst dödsskjutningen i Råslätt, skottlossning i Öxnehaga, klandebatter, öppen drogförsäljning, kriminalitet, bilsprängningar och andra skadegörelser. Kriser som krävde närvaro, åtgärder och inte minst medieframträdanden. Vi har med andra ord inte varit sysslolösa och tvingats laga efter läge. Planerat men mest parerat utifrån krissituation.

Trots allt, blev 2020 ändå framtidens och innovationens år. Det har varit som ett ketchupsår, då många saker plötsligt föll på plats och proppen gick ur. Det behövs lite eftertanke och distans för att förstå detta. Vi har levt i två parallella verkligheter under nästan hela året att man inte sett vad som levererats. Krisen har präglat det mesta och skymt undan många banbrytande insatser som vi sent omsider lär glömma.

Som i alla matcher betyder en bra start väldigt mycket. Det ger ett lugnt och skönt grundspel där pucken gör jobbet. För oss betydde vinsten av SM-bucklan i bostadsbranschen enormt mycket. Vi tog hem två kundkristaller av tre, och det var efterlängtat (egentligen vann vi tre stycken för bästa utomhusmiljö också). Det visar att vi har ett spel som åter kan vinna efter många snöpliga förluster. Totalt har vi 22 bucklor och är bäst i landet, så det finns ett arv att förvalta.  Varje år är en ny säsong och för att vinna krävs extrem noggrannhet med detaljerna och att alla gör jobbet varje dag. Hyresgästerna är juryn som avgör om detta har fungerat 365 dagar. Det är tuff leverans varje dag och konkurrensen är knivskarp. De där dagarna i februari knöt ihop oss – vi var åter back i business. Tävlingar ska aldrig underskattas även om de inte säger allt. Det skapar en rörelse och en god exponering som bygger stolthet. Året fick en flygande start som på sätt och vis satte tonen.

Nästan slag i slag utsågs renoveringen i Råslätt till Stadsbyggnadspriset för bästa byggnadsvård. En utomordentligt fin motivering som spreds över hela landet. Detta var andra gången vi någonsin vunnit priset (mig veterligen) och detta gav också alla inblandade en rejält boost och stolthet.

Tredje banbrytande insatsen var arbetet med att utveckla självförsörjande och självstyrande hus i Öxnehaga. Fastigheter som skapar sin egen värme, el, vatten, ventilation och tar hand om avlopp och avfall. Ett off-grid projekt där vi gick all-in med allt. Första hyreshuset i världen med detta helhetsgrepp. Förstudien gjordes med Energimyndigheten, arkitektkontoret Yellon, Mälardalens Högskola, RISE och så klart oss själva. Senare anslöts Skanska och Jönköpings Energi. Efter mycket om och men så fick vi in en skarp ansökan om ett demoprojekt som skulle ge cirka 50 mkr i externt finansiering. Under tiden kontaktas alla kommunala myndigheter om avsteg från normen, ansökan går in till Boverket om ett så kallat experimenthus och detaljplanen dras igång på Öxnehaga. På  “Elmiadalen” ett digitalt Almedalen, får jag primetime att berätta om denna unika satsning med Stefan Attefall som moderator. Då kände jag att vi är på helt rätt väg… I slutet av november kom kallduschen, vi fick avslag på ansökan om extern finansiering och projektet bantas och förändras. Är det ett misslyckande? Inte på något sätt. Kunskapen är enorm. Vi vågade, föll på mållinjen och har lärt oss oerhört mycket och skaffat nya relationer med de främst bolagen/innovatörerna kring självförsörjande hus som ingen har. Vi kan nu stycka upp detta och använda en delfunktion i varje projekt och på ett år har vi byggt ett off-grid hus i fyra fem bostadsprojekt. Syftet är att lära oss ny teknik (inte minst AI) som vi kan använda i det befintliga beståndet på ett miljömässigt och kostnadseffektivt sätt. Jag tror vi alla i organisationen ser detta som en stor seger och något som vi inte skulle velat ha ogjort.

Runt sommaren lanserar vi konceptet Sommarkraft som bestod av en strajpad byggbod i respektive stadsdel, extremt duktiga projektledare och ett nytt sätt att involvera våra hyresgäster och bidra till aktiviteter i våra stadsdelar från juni till augusti. En sommar då alla är hemma. Temat blev av hyresgäster för hyresgäster. Vi satsade knappt två miljoner kronor och skapade så mycket meningsfulla aktiviteter och trygghet för våra hyresgäster, att alla var förvånade. Slutsummeringen blev en dundersuccé och även här gick vi i bräschen och byggde mänger med nya nätverk. Vi skapade en social plattform som drog till sig externa aktörer som också ville hjälp till. Vi tog över rummet och de boende fick en efterlängtad mötesplats fri från kriminalitet och stök. Dona, Sibel och Wael visade verkligen vägen med nya perspektiv och kunskaper som vi saknar. Här finns mycket att vidareutveckla.

Om vi hoppar tillbaka lite i tiden, så sjösatte vi vårt första bostadsrättsprojekt någonsin i Vätterhems historia på vårkanten. I Öxnehaga bygger vi 39 bostadsrätter med inflyttning 2022. Gensvaret har varit enormt. 36 av 39 bostadsrätter är sålda och fastigheterna (ett hus bostadsrätt och ett hus med 39 hyresrätt) är det första bygget i Öxnehaga på nästan 30 år. Syftet är att komplettera och skapa olika upplåtelseformer där det bara finns hyresrätter. Privata HP Boendeutveckling går in och bygger ett 100-tal nya hyresrätter i stadsdelen vilket också är great. Det visar att även andra fastighetsägare tror på stadsdelen och stimulerar andra att investera. Vi hamnar i den positiva spiralen. Centrumet blir bättre, starka individer bor kvar och nytt blandas med nyrenoverade hus som stärker attraktiviteten. Att efterfrågan är så pass stark i pandemin spår var helt överraskande.

2020 är också året då vi renoveringar och utför underhåll för 250 mkr. Den högsta nivån någonsin i bolagets historia. Det har krävts mycket av organisationen i dialog med våra entreprenörerna så att underhållet har kunnat ske i smitsäkra miljöer. Detta har inte varit självklart. Alla stadsdelar har alltså fått rejäla ansiktslyft. Är vi lite självkritisk så handlar det mesta om fastighetens funktion och relativt lite kring hyresgästens bostad. Detta ska vi vikta om framåt.

I slutet av november vann så sista detaljplanen på Strandängen laga kraft. Det innebär att Vätterhem och Tosito har säkrat en produktion i närtid på 600 bostäder, skolor, arbetsplatser, butiker, lokaler och sannolikt ett kallbadhus på sikt. Hela detta arbete startade 2015 och på fem år har vi alltså gått från idé till en realiserad verklighet.  Tositos alla bostadsrätter är slutsålda och alla våra hyresrätter är uthyrda. Det blev inga överklaganden i sista etappen. Även planprocesserna i Råslätt och Österängen visar vägen för hur stadsdelarna kan utvecklas de närmaste 30 åren. Ett arbete där stadsbyggnad verkligen förändrat sin attityd och hjälpt fram oss på ett föredömligt sätt. Under 2020 har vi också stort lanserat våra idéprogram för respektive stadsdel till media och alla andra intressenter med stort genomslag.

Sista “priset” kom nu i december då bostadsprojektet Samset, nådde de näst bäst NKI någonsin av landets nyproduktioner. Vi mäter numera all nyproduktion för att bli duktiga på att ta emot nya hyresgäster. Detta kom som en blixt från en klar himmel. 95.4 procent av hyresgästerna gör tummen upp till detta bostadsprojekt. Vinsten beror på extremt god samverkan mellan förvaltning, bygg och marknad. I den stora kundundersökningen går vi även stabilt detta tuffa år. Serviceindex hamnar på 86,5 procent (fri från egna frågor) och exakt 90 procent avseende vår profil/varumärke. De senaste sex åren har vi legat och pendlat mellan 86-87 procent nöjda hyresgäster.

Det låter kanske skrytsamt eller för bra för att vara sant. Faktum är att väldigt mycket gått vår väg 2020. Energianvändningen har minskat mer än någonsin. Vi är nere på 97,5 kWh/kvm på grund av varmt väder, rätt investeringar och nya organisatoriska grepp samt bra fotarbete.

Som om inte detta var nog, så har även ekonomin gått som tåget. Vi omsätter drygt 700 mkr och levererar vinst på 110 mkr detta år, trots alla insatser i samband med pandemin. Vi har tagit hyresförluster för våra näringsidkare, ersatt alla medarbetare med luncher på vårkanten, köpt in mänger med skyddsutrustning, förstärkt hemarbetsplatser hos våra medarbetare, lagt mycket pengar på IT-stöd, hyresgästinformation och översättningar. Jag gissar att pandemin kostat oss cirka sju mkr i ökade kostnader. På samma sätt har vi minskat våra kostnader i samband med att vi tvingats ställa in alla områdesdagar, julevent, företagsresan, studiebesök, konferenser, utvecklingsprojekt som bedöms till lika mycket. Lite av gungor och karuseller.

Vi glider över ribban, 1 000 mkr i eget kapital och det är en ökning med 600 mkr på sex år och når en soliditet på 25 procent. Vi uppfyller även ägardirektivets direktavkastning på tre procent. Investeringsnivån ligger kring 500 mkr per år. De flesta kostnadsposter ligger väsentligt under SABO-snittet. Administrationen är den ända posten som ligger på snittet. Men så är vi också smålänningar som är vana vid att vrida och vända på pengarna.

Det mesta har alltså gått stolpe in som sagts detta omtumlande år. Det har varit superjobbigt och mentalt ansträngande. Vi har lärt oss att aktiv kommunikation ger effekt. Vi utvärderade vårt Coronarbete innan sommaren och där såg vi att just vår kriskommunikation låg i toppen. Vi har återkommande teamsmöte med alla medarbetare och nästan alla följer dessa “sändningar” och får fullständig information och utrymme att ställa frågor eller chatta direkt med alla chefer.

Att vi lyckats beror på att vi jobbar som ett team i både krisledningen, ledningsgruppen, chefsgruppen, kommunikationsgruppen, respektive förvaltning, avdelningar och håller ihop i hela företaget. Vi påminner om en “elitklubb” som tränar hårt, hjälper varandra och agerar proaktivt. Vi låter även hyresgästerna påverka beslut, ta del av handlingar, försöker driva ett aktivt boinflytande och bygger företaget kring hyresgästernas behov och önskemål.

Det bästa av allt, är att vi har så förjordat mycket kvar att göra. Hela tomteverkstan är fylld med idéer och planer som ska sjösättas nästa år. Vi har rörelsen igång och nu kan ingen stoppa oss. Tyvärr finns det en missunnsamhet och jantelag som hellre gnäller än applåderar när det går bra. Det får man leva med i lilla Jerusalem. Så har det varit sedan jag var liten och det sitter i väggarna. Nästa år blir mitt sista i Vätterhem och det känns roligt att avsluta på detta vis. Med ett lag som skälver av spellust och vill vinna nästa byte och nästa match. Laget lär överlever ett tränarbyte och kommer slåss om medaljerna många sköna år framåt. Det är på många sätt ett unik småländskt bostads-IKEA.

Nu lämnar vi snart råttans år och blickar framåt mot 2021 som motsvarar Oxens år. Oxar är mjuka, fredsälskande och fysiskt mycket starka. De är konservativa, oberoende och respekterar andra för vad de är. Oxar är också envisa och tålmodiga, agerar efter övervägda beslut och gillar ej förändringar. Det låter som en kontrast till det som varit. 

Nu hoppas jag att alla håller sig friska och tar hand om varandra. Liksom att vi tar med oss alla nya lärdomar in i 20-talet kring effektiv digitaliseringen, hållbarheten, hemarbete, innovationskap, nya arbetssätt, ledarskap, arbetsmiljö med mera.

GOTT NYTT ÅR ALLA!