Så här stoppas skenande byggpriser

Det var en befriande lättnad att äntligen kunna spela golf som jag önskar den 30 juli 2021. Trots storspel så lyckas strategen och ledaren Hardebrant knyta ihop säcken och ta hem partiet på 18:e hålet på finfina Oskarshamns GK. Han vet alla mina brister och svagheter sedan 1990-talet och manövrerar det psykologiska schacket mästerligt. Då går det an att bära en förlust med högt huvud.

Något som ingen kan bära med högt huvud är dagens byggpriser och dess extrema kostnadsutveckling.

Det är dock ingen rocket science varför byggpriserna rusar. De flesta ojar sig över situationen men accepterar ständigt nya kostnader. Att jämföra KPI och byggprisindex är hemskt. Tänkte tagit dessa grafer som bild för denna blogg, men är på alltför gott humör för en sådan tråkig bild. Huvudfrågan är alltså, varför har vi hamnat här och varför har det pågått så här länge?

Det kan låta provocerande men svaret är väldigt enkelt. Alla inblandade som ingår i systemet “vinner” eller bättre uttryckt, får fullt betalt för allt. Det är alltifrån staten, kommunen, bostadsbolaget, byggbolaget, alla underleverantörer, konsulter, arkitekter, energibolag och jag har säkert glömt någon grupp. Alla får betalt utifrån sina taxor, arvoden, materialpriser samt ändrings- och tilläggsarbeten. Det finns alltid rationella argument och fakta i dagens system. Det krävs mycket integritet och mod att ställa “korkade” frågor och inta en annan position än den som förväntas. Alltså en svår roll som ifrågasätter nivåer, kostnader och arbetssätt och därmed skapar dålig stämning internt och externt.

Som om inte detta var nog, så är processerna så långt utdragna att det är skrattretande. Från idé till antagen detaljplan och att huset är byggt och inflyttat tar det cirka fem till åtta år. Här råder en negativ produktivitet! Under denna period har många redan hunnit sluta och närmar sig pension och hinner inte agera. En detaljplan borde inte ta mer än 6-12 månader och att bygga borde max ta 12 månader. Dessa extrema ledtider skulle aldrig accepteras i andra konkurrensutsatta branscher. Kommunerna får dessutom betalt för allt och alla tjänstemän debiterar projekten och tar det fler år så ökar kostnaderna stadigt utan någon direkt insyn.

Jag går heller inte in på dagens räntenivåer som eldar på budgivningar eller den obalans som råder mellan efterfrågan och utbud eller lyxbyggen som driver upp priserna på bostadsrätter/småhus och därmed drar med sig hela systemet uppåt.

Om alla får fullt betalt med dagens system, vem är då förloraren och varför ska man ändra?

De som förlorar är alla som ska bo här och betala överhyror för en basic-produkt. Liksom alla unga människor som inte har råd eller kan flytta hemifrån samt alla med en normalstor inkomst som inte heller kan kasta upp 15 000 kronor i månaden för en normal hyrestrea. Plus bilplats och lite andra kostar på ett par tre rusen kronor till. Sannolikt handlar det om miljoner människor som exkluderas genom denna ineffektivitet.

Vad krävs, förutom att detaljplaneprocessen måste halveras i ledtid eller förkortas tre gånger mot idag.

Här är min syn på vad som krävs för en tillnyktring på bostadsmarknaden

  1. Att endast bygga standardiserade hus som exakt följer Boverkets byggregler BBR och ingenting annat. Sådana hus kan med fördel upprepas för att undvika nya initiala kostnader som kallas projektering. Återanvända formen/modellen som bilindustrin. Inte uppfinna nya saker hela tiden som fördyrar. Gör en elegant IKEA och kör på detta i flera serier.
  2. Endast bygga med investeringsstöd och energibidragsstöd där hyran är fast utifrån statliga regler. Då blir också produktionskostnaden fast.
  3. Vid framtagning av kalkyler som presenteras inför styrelse eller investeringsråd ska dessa var väl genomarbetade och inte innehålla en massa extra kuddar som alltid blir uppfyllda. Det är oftast bolagen själva som driver upp priserna och unnar sig saker som är helt fel. Vid utvärdering ser det bra ut. Kalkylen blev som utfallet men då är kalkylen inte pressad utan minst 25-30 procent för dyr. Detta beror  oftast på att det saknas lönsamhetstänk i många bolag. Här krävs det en stor självrannsakan.
  4. Alla entreprenader ska upphandlas som strategisk partnering (serieramavtal som löper minst fyra år framåt). Det innebär öppen ekonomisk redovisning och total samverkan mellan byggaren och beställaren i det praktiska jobbet. Dagens styckvisa upphandlingar LOU driver kostnader som alla är överens om.
  5. Både beställaren och byggaren jobbar aktivt mot en riktkostnad som stäms av månadsvis och där man anpassar inköpen efter aktuell kostnadsstruktur och i vilken fas man befinner sig (kostnaderna är inte linjära under byggtiden). Projektredovisningen ska var enkel och alla ska känna till projektets totalekonomi.
  6. Alla större inköp som stommar, takstolar, fönster, hissar etc ska godkännas i styrgruppen där beställaren sitter. Detta kan göras med den strategiska partneringen som är en stor besparingspotential. Allt behöver inte köpas av gamla kontakter eller av svenska leverantörer som finns i samma stad. Det är inte fel att titta på internationella alternativ tidigt i projektet.
  7. Uppföljning och utvärdering av projektet. Det handlar om att utveckla ett system som sätter en tydlig riktkostnad och denna ska inte överstiga 30 000 kronor inklusive moms, mark, byggtjänster och rubbet. Själva byggentreprenaden ska inte överstiga 20 000 kronor per kvadratmeter (dessa nivåer håller den privata bostadsutvecklaren Tosito i Jönköping). De aktörer som levererar på rätt nivå ska ges fler uppdrag utifrån upphandlingssituationen. Det är också viktigt att arbetslagen är relativt intakta och inte byts ut eller förändras från gång till annan.

Det är såklart ett tufft arbete att hålla i alla kostnader men det är en skyldighet att se till att erbjuda prisvärda nya bostäder. Speciellt Skövdebostäder men till viss del Vätterhem i Jönköping har under decennier visat att det är fullt möjligt och alltid byggt till låga kostnader och med alla tillgängliga stöd som gett invånarna prisvärda boenden.

 

Göteborg den 30 juli 2021

Thorbjörn