KRÖNIKA | Det är nog sista utropet innan stormen drar in och förändrar branschen. Antingen tillvaratar man kraften eller så flyr man i panik. Speciellt viktigt är det för allmännyttan och våra hyresrätter att dessa uppfattas som attraktiva och att allt inte handlar om sociala problem, skriver Thorbjörn Hammerth, vd Familjebostäder Göteborg.

De flesta fastighetsägare tuffar på i samma hjulspår och har blicken på fötterna. Ovanför syns ganska mörka moln och att det är oväder på väg in. För de som tittar upp så är det långt borta fortfarande och man kostar på sig att köra långsamma processer och prata sönder många innovationsfrågor.

Som alltid vid en storm så är det först när flera krafter går ihop som det blir stökigt och svårt att navigera. Just nu närmar sig klimatkrisen, digitaliseringsbehovet, Instagramkraven, otrygghet, samt efterfrågekraften varandra och det lär skilja agnarna från vetet. Plötsligt kommer väderomslaget som tar de flesta med överraskning och då är det för sent. Då faller fastighetsvärden som ett korthus.

Klimatkraften Fastighetsbranschen behöver reducera koldioxidgaserna när vi bygger nytt, renoverar och bygger om, samt värmer upp och driver husen för att bli klimatpositiva innan 2030. Vem vill bo i ett hus som slösar med energi och inte är green building – den är inte fräsch. Den andra uppgiften och den riktigt svåra är hur vi ska klimatanpassa våra hus för extremväder som hetta, kyla, nederbörd, storm, nivåhöjningar på vatten och behov av redundanta system. Här behövs redan nu en klar linje för finansiering, vem som gör vad och att ha en tydlig krishantering vid ett längre strömavbrott. Vad finns det för kapacitet för reservkraftaggregat och så kallade värmestugor. Husen kan dessbättre göras självförsörjande via solceller och batterilagring samt vätgaslagring som ger tillgång till värme och el under hela året. Tekniken finns inte idag men inom ett decennium är den etablerad och nödvändig. Liksom att vi behöver återanvända varmvattnet mer och återcirkulera allt vatten så att detta inte slösas bort. Här finns stora besparings- och miljövinster. Här behöver vi släppa sargen och låta kunden bestämma och påverka.

Instagramkraften Kundernas vardag och flöden består av många lyxiga inredningsbilder och pimpade hem. Hur kan man snabbt göra en tråkig begagnad lägenhet till en uppdaterad dröm. Det innebär att bolagen behöver utveckla smarta inredningssystem med olika tillvalspaket som är valfria och där kunden kan påverka all design i bostaden. Här behöver vi släppa sargen och låta kunden bestämma och påverka, precis som man designar en bil. Detta stärker intäkterna. Hyresgästerna vill också kunna påverka sina kostnader. På lång sikt bör bostäderna ha individuell mätning på allt. Hemmets funktion är numera inte bara boende, utan minst lika mycket en arbets- och utbildningsplats, liksom handel   och träning som medför behov av nya ytlösningar, stabilt bredband, leveransboxar, cykelparkering, laddstolpar och nya mötesplatser runt fastigheten när flera är hemma.

Trygghetskraften I många stadsdelar förs en tuff kamp med kriminella gäng och otillbörlig påverkan mot personalen. Alla fastighetsägare behöver stärka sitt skalskydd, bygga bort otrygga hot spots och utveckla en ny social organisation med boendeutvecklare, trygghetschef, trygghetsvärdar, utvecklingsledare och lokala kommunikatörer för att tackla de tuffa utmaningarna och jobba med sociala frågor. Sprängningar, skjutningar, drogförsäljning, hot, våld i nära relationer är tyvärr en del av vardagen för många fastighetsägare och fler drabbas. Dessutom behövs flera kameror, offensiv störningsjour, jakt på oriktiga hyresförhållanden och nolltolerans mot kriminell verksamhet. Här är behövs samverkan med andra aktörer för att kunna förebygga och utveckla ett hållbart samhälle för alla. Det första som borde erbjudas är väldigt billigt bredband som inkluderar ett bra kanalutbud.

Digitaliseringskraften Det går inte att komma ifrån att det är som sirap när det gäller det smarta hemmet med larm, kameror, iot, hemapp, sensorer för vattenskador och beröringsfria lås. Det första som borde erbjudas är väldigt billigt bredband som inkluderar ett bra kanalutbud. I våra bostäder kostar 100–100 Mbit/s 100 kronor. En annan jättemöjlighet är den fastighetstekniska styrningen där varje hus är en dator som ingår i ett nätverk och använder algoritmer i sin styrning av värmebehov, elbehov och varmvattenbehovet för att spara kostnader och bättre komfort. Sensortekniken med LoRa behöver rullas ut i miljöhus som signalerar när kärlen är fyllda, när gång- och cykelvägar är halkiga och ska sandas, när dörrar inte är låsta, parkeringsplatser är tillgängliga och så vidare. Enkla saker som ger bättre fastighetsskötsel. IMD borde vara en självklarhet i varje lägenhet om man vill kalla sig ett miljöföretag.

Efterfrågekraften Priserna stiger på alla byggen och de med normala inkomster har inte längre råd att hyra eller köpa nya bostäder. Allt prat om flyttkedjorna har visat sig ha stora brister. Nu har även investeringsstödet tagits bort för andra gången på tre år. Detta bidrog till att skapa rimliga hyror för vanligt folk i nyproduktionen. Nu går utbudet ner om inget radikalt görs och efterfrågan bankar på. Alla ytor måste förädlas bättre, påbyggnader måste övervägas och vindar behöver iordningställas där det finns minsta möjlighet. Om parkeringsplatserna blir färre, så öppnar det upp för nya byggytor. Varje detaljplan bör också prioritera att lägga på flera våningar och använda höjden för att maximera byggrätter. Jag tror också det finns möjligheter att stöpa om vissa kontorshus och handelscentra till bostäder inom ett antal år. Stadsbyggnadskontoren behöver hårdprioritera att snabbt få fram detaljplaner i utsatta områden så att fler kan investera och komplettera med nya upplåtelseformer.

Det är nog sista utropet innan stormen drar in och förändrar branschen. Antingen tillvaratar man kraften eller så flyr man i panik. Speciellt viktigt är det för allmännyttan och våra hyresrätter att dessa uppfattas som attraktiva och att allt inte handlar om sociala problem. Att se den perfekta stormen som ett tillfälle att lära nytt och om samt tillgodose viktiga behov i samhället innan det är för sent.