Just nu är det kris inom byggbranschen och många bostadsrättsutvecklare hänger på en skör tråd. Knappast någon köper på ritning och hyrorna rakar i höjden i bostadsrätterna. När alla drar i nödbromsen faller produktionen som en sten. Detta slår hårt på samhällsekonomi, alla byggrelaterade branscher, människor som varslas och kommuner som väljs bort när det inte finns några bostäder att få tag på.
För kommuner som Göteborg som är i stort behov av att rekrytera och där olika verksamheter slåss om kompetensförsörjningen är det extra illa om man inte får fram bostäder för många tusen nya jobb och jobba som ska ersättas. Det här är verkligen en strategisk fråga.
Att konjunkturen svänger fram och tillbaka är ofrånkomligt och förr eller senare så blir det en tuff lågkonjunktur som alla är jätteöverraskade av. Många verkar närsynta och sakna perspektiv. Nu har emellertid den försenade lågkonjunkturen kommit och då är det viktigt att företag som har en bred förvaltning kliver fram och gör sitt yttersta för att hålla tillväxten uppe. De aktörer som jobbar med nyproduktion kan bida sin tid och trycka fram olika planförfrågningar och skapa byggrätter så att detta är framkört när det vänder. Liksom att utveckla byggkoncept som kan upprepas och ge lägre kostnader.
Men nu är nu. Vad kan då ett förvaltande bostadsbolag göra för att stärka tillväxten som inte bygger själv.
Om vi tar oss Familjebostäder, så är vi en utpräglad beställarorganisation. Vi köper tjänster för cirka 1,8 miljarder kronor varje år. Här gäller det att få ut så mycket värde och effekt som möjligt. Nästa år i lågkonjunkturen lägger vi cirka 800 mnkr på underhåll och investeringar i befintligt bestånd samt nyproduktion. Vi upphandlar också mycket specialister som sköter vår drift och bidrar till att optimera beståndet. Här ska vi återta kärnan och köpa tjänster där konkurrensen är stor. Men, vi fortsätter att satsa och stryker inte nödvändiga investeringar som ger lägre driftkostnader. Detta ger stabilitet och många anbud.
Tillbaka till huvudfrågan, hur kan man optimera och effektivisera fastighetsbeståndet för att få ut mer bostäder i det befintliga beståndet inom ett år och därmed bidra till tillväxt. Alltså mer göra nu och inga fler utredningar som tar evinnerlig tid. Det blir mitt inlägg på Business Arena den 7 november.
För det första: konverteringar och påbyggnader. Just nu lämnar förvaltningar tillbaka flera lokaler och kontor i våra fastigheter när man ser över sina kostnader och verksamhet. Änggården och Dahlströmsgatan i Majorna är några exempel och fler finns. Dessa kan snabbt ställas om till bostäder och bli bra bostäder. Vi har vindar som varit dyra att konvertera men nu börjar det bli rätt nivåer för att få lönsamma kalkyler. Dessa ligger oftast i attraktiva delar. Vi har olika utbildnings- och omsorgsfastigheter som lämnas och går att ställa om. En annan möjlighet när byggpriserna faller är påbyggnader på befintliga fastigheter som exempelvis Jungmansgatan. Vår potential är runt 700 nya bostäder som är möjliga att få ut i befintligt bestånd.
För det andra: optimera och dela ytan. Här finns både att stimulera coliving och erbjuda små hushåll som bor i stora lägenheter olika mindre alternativ med snabbt flyttstöd. Ingen bingo direkt för bostadsbolaget men desto större effekt för staden. Detta är ny mark och säkert inte helt lätt eftersom köpoängen styr. Däremot gäller det att var proaktiv och hitta nya lösningar så att flera kan bo i våra bostäder. Alltså högre nyttjandegrad i kristider. Liksom att inspirera till coliving och marknadsför detta mycket mer för att hjälpa till att stärka näringslivet med rekryteringar. Som fastighetsägare bör man också ta initiativ och agera proaktivt för at se om olika förvaltningar och privata aktörer som hyra lokaler kan tänkas att minska sina ytor till förmån för bostäder.
För det tredje: inga avställda bostäder. I stora renoveringar är det oftast vanligaste att man evakuerar hyresgästerna under tiden när man renoverar husen. Hyresgästerna flyttar då till andra lägenheter som inte kommer ut på marknaden förrän man flyttar tillbaka. Problemet är att det oftast drar ut på tiden och då får månader som lägenheterna inte ger intäkter. Alternativet är att alltid jobba med kvarboende och kompensera hyresgästerna för detta och att ta ett högre initialt pris. Erfarenheten visar att det nästan alltid tar mer tid och att bolagen tappar intäkter som ingen ser eller beaktar i den totala kalkylen.
För det fjärde: Snabbare till marknaden. Här finns det två saker som det omedelbart går att förbättra. Dels se till att in- och avflyttningsprocessen blir snabb och kvalitetssäker så att besiktningar prioriteras och att vi tar betalt för de som inte är normalt slitage. Men också att sälja och marknadsföra objekten bättre på uthyrningsportalerna. Alla bostäder ska ha samma framtoning som bostadsrättsutvecklarna så att dessa blir snabbt uthyrda och inte tappar någon månad på grund av tafflig marknadsföring. Många är försiktiga med sina köpoäng av lätt insedda skäl. Om omsättningen av hyresgäster är hög så behöver man förstå varför och prioritera ett sådant område innan det blir tuffare. Alltså ligga steget före.
Om alla bostadsförvaltare sätter tänderna i denna materia så kan detta bidra till en viss tillväxt och att byggrelaterade branscher kan hålla sig flytande innan nästa uppgång. Allt som kan ge mer bostäder gynnar just inflyttningen och kompetensförsörjningen så att kommunerna kan dra till sig arbetskraft och talangerna för att näringslivet ska fortsätta att investera i sina företag.
Göteborg den den 4 november 2023
Thorbjörn
