Ibland och alltmer oftast funderar jag på hur man skulle organisera ett bostadsbolag om man skulle börja om från scratch idag utifrån ägardirektivet. Dagens bolag är byggda utifrån funktioner och någon forn av specialisering där alla avdelningar ska fungera som kuggar i ett urverk. Där varje funktion kuggar in och hänger ihop med hela systemet. Vi har funktioner för renovering, kundservice, uthyrning, ekonomi, HR, kommunikation, teknik, förvaltning, inköp, IT, säkerhet osv. Många delar blir det.
Det är logiskt med tanke på att det är det man gör och det flesta bolag kämpar med att hitta smarta gränssnitt och samarbeten mellan dessa delar för att undvika stuprör och suboptimeringar. Samordning diskuteras flitigt och frågan är var denna ska ligga och om man ska ha mer centralt eller mer lokalt. Eviga frågor. Hur mycket rutiner, processer, modeller kontra att lösa situationen. Avvägningen är att både ha systematik och entreprenörskap. Grundritningen är att man börjar i den egna verksamheten istället för samhällets utmaningar och agenda. Det har en stor betydelse och gör det svårt att lösa gränsöverskridande problem och komplexa situationer.
Alltmer har hållbarhetsfrågorna och samhällets omställning börjat prägla de flesta avdelningar inom bostadsbranschen. Vi har extremt svåra framtida utmaningar med klimatomställning, anpassning av fastigheter, rusta för olika beredskapssituationer och segregationen svårigheter tillsammans med våldsvågen som rullar fram i utsatta områden ger svåra avvägningar.
Hållbarhetsfrågan brukar definieras som den ekologiska dimensionen, det sociala och ekonomiska området. Jag saknar den tekniska dimensionen i dessa i modellen eftersom mycket av all data och struktur försvinner och blir personberoende. För mig bör denna ingå så att vi har alla väderstreck i bolagskompassen.
Ponera nu att man skulle organisera ett företag utifrån dessa fyra perspektiv och visa på hur dessa fyra delar hänger ihop med varandra och fokusera organisationen på helhetsuppdraget och se effekterna av allas arbete. Genom att ”bara” jobba med fyra perspektiv och visionen så blir det lättare att förstå och relatera allas arbetsuppgifter och uppdrag. Dagens organisering är oftast stelbent, hierarkisk och har svårt att fånga komplexa problem som kräver ett mer agilt beteende. En organisationsmodell med fyra perspektiv skulle kunna se ut på följande sätt (tankeexperiment).
- Ekonomisk hållbarhet
Ekonomi handlar om att hushålla med begränsade resurser. Redan det är hållbarhet i sann bemärkelse. I detta område ingår intäktsansvaret, utveckling av nya tjänster som ger nya pengar, kostnadsjakt på alla fakturor och att alla investeringar bidrar till kassaflöde och god lönsamhet. I detta område finns ekonomi, uthyrning, marknad, verksamhetscontroller, projektinvesteringar i befintligt bestånd, inköp och upphandlingar som jobbar utifrån en huvudprocess.
- Social hållbarhet
Här handlar det om att skapa trygga bostadsområden och där hyresgästerna har inflytande och kan påverka. I detta område finns kundservice och förvaltningen med en lokal närvaro där fokus är trygghet och trivsel. Där man jobbar med trygghetsvärdar, nolltolerans, våld i nära relationer, olovlig andrahandsuthyrning och stödja föreningslivet lokalt. När bolagen gör projekt ska dessa kommuniceras och diskuteras med hyresgästerna innan start. Bolagen bör renodla på hyresgäster, service, inflytande, skötsel osv och låta andra aktörer driva projekt inom skola, sysselsättning och fritid. Risken är stor att andra aktörer drar sig tillbaka och inte kliver fram. Att jobba med utsatta bostadsområden är ett fullmäktigebeslut och en gemensam masterplan för att inga områden ska var utsatta. Vi ska jobba för attraktiva stadsdelar som är blandade och jämlika.
- Ekologisk hållbarhet
Inom detta område har bostadsbolaget mycket stora samhällsutmaningar framför sig. Det är allt ifrån giftfria miljöer, fossilfri verksamhet, minska koldioxidbelastning í renoveringar och driften av våra hus samt ge förutsättningar för hyresgästerna att minska bilåkande och leva hållbart. Till detta tillkommer också att klimatanpassa fastigheterna mot extremväder och fånga in koldioxid vid trädplanteringar och mycket annat. Här finns även utveckling av mer solceller på balkonger, avfallshanteringen och att föra in mer påverkan för hyresgästerna där man styr energin själv. I detta område finns teknik, bygg, förvaltningssupport.
- Teknisk hållbarhet
Grunden för ett bostadsbolag är välskötta fastigheter och förankrad färdplan. Fastigheterna och hyresgästerna genererar mycket data som behöver förädlas på ett mycket mer proffsigt sätt än hittills. Idag är analyserna svaga och här finns nya produkter att utveckla liksom samarbeten. Här kan Ai-området bistå och bli en ny verksamhet. Det nya nu är beredskap och krissituationer kräver resilienc, skyddsrum, andra backuper och osv. I detta område finns säkerhet, IT, teknik och drift.
Poängen med detta tankeexperiment är att tänka om. Att organisera ett bolag i perspektiv istället för funktioner och smådelar. Om man satta ihop en organisation i fyra perspektiv så blir huvuduppdraget tydligare än om man har organisationen i tjugo smådelar. Då finns det uppenbar risk mer intern administration och byråkrati än att lösa dagens kundproblem och svåra renoveringsproblem. Med nya mätmetoder i CSRD kommer frågorna tränga sig på oavsett vad bolagen gör. Grundprincipen är alltså utifrån och in och att renodla, ha få processer som ligger i allas roller och endast fokusera på fyra perspektiv. Är vi redo att tänka om eller kör vi på i samma väl upplöjda hjulspår som blir djupare när komplexiteten tilltar?
Thorbjörn Hammerth – denna text ska in som krönika
