
Familjebostäder i Göteborg har lyckats bli nominerade sex av åtta gånger till årets bästa renovering. Thorbjörn Hammerth plockar fram sex insikter kring hållbar renovering som han tror kan vara generella och värda att lyfta fram till branschen.
Renoveringar och underhåll flyger nästan alltid under radarn även om det alltid ger upphov till mycket känslor och engagemang – hur man bäst ska renovera. Här finns många olika intressen och inte sällan bli det konflikter vid större projekt. Min syn har alltid varit att en renovering ska reducera kostnader och stärka intäkter så att fastighetsvärdena ökar. Och att behålla mycket, återbruka mycket och att uppdateringen sker med en god byggnadsvård och respekt för arkitekturen, oavsett tidsperiod.
De senaste åtta åren har Familjebostäder varit finalister sex gånger i årets bästa renovering, som Sveriges Allmännytta arrangerar, med väldigt olika spännande Göteborgsprojekt på Långängen 2017, Tellusgatan 2018, Skäpplandsgatan 2019, Gärdsås 2022, Kustgatan 2023 och nu Gråberget 2024. Renoveringar som lyft både kvarter, stadsdelar och hyresgästernas trivsel.
Sex insikter värda att lyfta
Alla bolag har sina vägar men det finns några insikter som jag tror kan vara generella och värda att lyftas fram till branschen.
- Ingående kunskap om husens historia och beståndsdelar
Liksom hos många andra bolag är flera av våra hus köpta utan att vi får all byggnadshistorik. Vi tvingas besiktiga husen från topp till tå utifrån tekniska aspekter, driftaspekter, kulturhistoriska och miljömässiga faktorer. För varje fastighet finns en analys för de kommande tre-fyra årens behov och insatser och en långsiktig 11-årig underhållsprognos som uppdateras varje år utifrån skador, felanmälningar och platsbesök. Det vi kan bli bättre på är att lösa småsaker och skavanker direkt och inte vänta på de större renoveringarna. Allt som stör och ser skräpigt ut ska omgående lösas.
- Affärsmässiga hyreshöjningar utifrån hyresgästernas plånbok
I samband med att det blir standardförbättringar så sker höjningar av hyran. Inför sådana renoveringar är det väsentligt att förstå hyresgästernas ekonomi, ha en öppen dialog och anpassa insatserna utifrån denna verklighet. I Göteborg var vi först ut med begreppet varsam renovering och den linjen håller vi. Ibland kan man inte göra allt utan bara göra det absolut nödvändigaste trots att vi vill mer. Här är insikten och förståelsen för hyresgästens plånbok vår utgångspunkt. Att sätta nivån för höjningen och bruksvärdet först och sedan låta entreprenörer konkurrera om bästa lösningar. Det vanligaste är att man gör tvärtom och då är risken stor att man får högre anbud och mer ändrings- och tilläggsarbeten som gör det dyrare. Här var det Mikael Pirosanto, tidigare VD på Gårdstensbostäder, som gick i bräschen och med ytterst små medel fick ut mycket värden.
- Aktivt partnerskap med entreprenörer och UE
Jag vågar nog påstå att vår närvaro och aktiva engagemang på bygget är avgörande för att hålla kostnaderna i schack och säkerställa att alla ändringar godkänns innan man gör något. Liksom att blir något dyrare så måste det finnas en plan B för vad man kan spara in på. Det handlar till syvende och sist om att vara en skicklig beställare, så som våra ombyggnadssamordnare, projektledare och projektchefer är. De sätter agendan och styr ekonomin i projekten. Familjebostäder var också ett av de bolag som var först på bollen med återbruk och här har vi mer och mer fått acceptans hos entreprenörerna att jobba proaktivt med återbruk vilket också leder till bättre klimateffekter och mer cirkulära processer.
- Byggnadsvårdsperspektiv och respekt för befintlig arkitektur
När vi tar oss an miljonprogrammet med sina brister så kanske många förbiser byggnadsvårdsaspekter och brakar rakt in i husen med stora åtgärder och skickar ut det mesta. Enligt mig ett helt felaktigt angreppssätt. Bakom alla hus finns goda intentioner och som beställare ska vi respektera tidsperiodernas olika dimensioner och värna dessa. Då blir staden mer varierad. Att ha på sig sina byggnadsvårdsglasögonen är utmärkt och vi har gått den hårda skolan genom att vara Sveriges största trähusägare med landshövdingehusen som ställer höga krav på bevarande och återställande. Här har vi tränats och prövats mer än andra.
- Klimatperspektivet att minska CO2
Inför varje renovering ställer vi oss frågan vad vi kan spara, vad vi kan återbruka och vad som ska kasseras. Bara en sådan enkel frågeställning ger många nya kreativa idéer som kan minska materialåtgång, transporter, inköp och arbetstid. I ett av våra senaste projekt i Änggården vid Botaniska Trädgården har vi lyckats minska CO2 med cirka 40 procent i relation till en standardrenovering för ett par år sedan. Här finns massor kvar att göra och många innovationer att tillvarata.
- Sätt värde på konstnärlig utsmyckning
Alla renoveringar ska ha någon spets, något som sticker ut och väcker uppmärksamhet. Det kan handla om sociala aspekter, tekniska, digitala applikationer eller konstinstallationer. I alla våra renoveringar sätter vi av pengar för konstnärlig utsmyckning som både på kort och lång sikt berikar boendemiljön och sätter en fin accent över området. De flesta bolag drar in dessa kostnader och det tror jag är helt fel väg. Konsten blir nya mötesplatser, något man får band till och stärker det offentliga rummet.
Summa summarum, goda renoveringar skapar alltid bättre ekonomi som ger utrymme för andra investeringar. Det viktiga vid renoveringar är att det sker i ett positivt samspel med hyresgästerna så att vi stärker stadens trygghet och får fler nöjda hyresgäster som trivs och talat väl om sina kvarter.
Thorbjörn Hammerth
VD på Familjebostäder i Göteborg AB