Hammerth.se

Att jobba igenom en ordentlig budget i företaget är en viktig del i årshjulet. Det tvingar alla att tänka igenom vad man helst vill göra, varför och vilka kostnader som uppstår. Det är sannolikt det bästa prioriteringsverktyget som finns. En bra budget bygger på en noggrann insikt i produkten, i organisationen, omvärlden och vad som uppskattas av kunderna. Att försöka förutsäga och även ha en känsla av NÄR aktiviteterna ska äga rum, alltså att periodisera sin budget, ger alltid pluspoäng.

Budgeten är ett försök att i siffror berätta vad för saker man vill genomföra och varför. Det blir därmed ett bra underlag för diskussioner, vägval, prioriteringar och kraftsamtlig. En budget ska alltid ha en tydlig profil. Detta år fokuserar vi på underhåll, hållbarhet eller det digitala boendet eller vad det nu kan gälla. Vårt fokus är fastighetsunderhåll i budgeten för 2018.

Oftast budgeterar man bara en resultaträkning. Det tycker jag är fel. Jag anser att man även ska budgetera en balansräkning, ha en budget för likviditeten, upplåning och investeringsverksamheten. Vi stämmer av budgeten fyra gånger per år – och då är det noggranna uppföljningar. Uppföljningar som redovisas i styrelsen. Däremellan har vi delårsbokslut och helårsbokslut. Detta är en lagom nivå och periodiseringarna bör ligga på kvartalsnivå till att börja med. Att följa upp månadsvis bör endast ske i stora koncerner eller i små tjänsteföretag. Nästa år ska vi göra mer av event kring vår budget så att det skapas glädje och skoj kring hela denna viktiga process. Lite nobelpriskaraktär. Liksom att sprida ut ekonomiska kunskaper och medvetenhet där man visar att ekonomi inte är så svårt som begreppen antyder.

(mer …)

Att undersöka arbetsplatskulturen varje år är ett av de bästa sättet att utveckla organisationen på. Vi mäter våra medarbetares inställning till ledarskapet, om man upplever respekt från närmaste chef, om det är en rättvis arbetsplats, att man är stolt över det man gör samt relationer till arbetskamrater varje år. Efter en rad år av mätningar har vi bättre serier så att vi kan följa de 61 frågeställningar som är grunden i systemet – trustindex. Vi använder oss av Great Place To Work som är världens största medarbetarundersökningsföretag och får även ett mycket bra jämförelsematerial.

Det är fascinerande hur väl en sådan undersökning träffar rät och vilket rikhaltigt material vi får med oss att jobba vidare med. Jag förstår verkligen inte varför man inte mäter medarbetarnas förtroende och upplevelse varje år. Det så kallade humankapitalet har aldrig varit viktigare och att utveckla andra och stärka yrkesrollerna borde ligga överst på alla företagarledares agenda. Att mäta vart annat eller vart tredje år är helt meningslöst. Då kommer en rad bortförklaringar och resultatet försvinner ut i dimman. Det måste finnas en snabb återkoppling och snabba åtgärder på undersökningen – i annat fall glömmer man bort sambanden.

(mer …)

En pitch skulle man enkelt kunna översätta med ett försök – det brukar definieras som en kort presentation av en idé till en potentiell kund, producent eller ett bolag.

Plötsligt sprang vi på företeelsen Pitch Bar som drivs av ett investerargäng i Stockholm. Dessa har starkt nätverk av många entreprenörer och innovatörer. Tillsammans med Jönköpings Energi och Tosito hoppade vi på ett helt nytt grepp. Poängen är att gå ut med en bred intresseanmälning till Sveriges alla innovatörer inom boxen ”Det smarta hemmet”. Därefter urval av deras idé. De fyrtio bästa träffar en jury som består av oss på Vätterhem, Tosito, Jönköpings Energi och företaget Pitch Bar.

På två fullspäckade dagar träffar vi 40 entreprenörer som presenterar sin idé på 10-15 minuter och sedan frågor ungefär lika lång tid. Vi satt alltså i tio timmars jury per dag och storligen njöt av fascinerande koncept, system och idéer. Tiden bara försvann. Hela konceptet är alltså mycket lärorikt och möjligheterna till kombinationer är gränslöst.

(mer …)

Jag befinner mig mitt ett större fusionsarbete där två olika organisationer, arbetsgivarorganisationerna KFS och Pacta ska fusioneras till en ny och spännande organisation med inriktning på affärsmässig samhällsnytta. Här finns drygt 1 250 medlemsföretag som sysselsätter cirka 100 000 medarbetare runt om i landet. Min roll som ledamot i den nya styrelsen är att bidra till att denna fusion blir lyckosam och gör att 1 + 1 blir 3. Alltså skapar större värden, service, kunskaper och kvalitet. Ovanför oss finns ägaren som består av politiker från SKL (Sveriges Kommuner och Landsting).  

Båda organisationerna har ungefär samma medlemsstruktur och har tidigare försökt att fusioneras som tyvärr gick om intet. Styrelsen består nu av cirka tio VD:ar och ordförande. Första uppgiften är att rekrytera en ny VD för den nya arbetsgivarorganisationen och se till att genomförandeplanen rullar. Så långt är det enkelt och fusionen är mycket logisk.

(mer …)

Att jobba med drift och underhåll i stora fastighetsbestånd låter kanske lite småtråkigt. Men det är faktiskt precis tvärtom. Det är kreativt, svårt och kräver noggranna avvägningar. Det är också mycket pengar på spel. När ska saker bytas, när ska det repareras, när ska man köpa in en ny gräsklippare och hur följer man upp statistik och samordnar renoveringar med investeringar. Du hör ju själv, det är knepiga avvägningar som tarvar diskussion och tankar. Det är inköp på hög nivå.

En fastighet är en stomme, installationer, byggdelar, inredning, trapphus, bostäder och el- och rördragningar etc.  Detta är inga konstigheter. En vattenläcka är svår att upptäcka men till slut hittar man hålet. Det är ingen hokus pokus. Det är orsak och verkan till 100 procent. Men att sköta dessa tusentals delar som ett hus består av handlar om omsorg, planering, att vara proaktiv.

I våra fastigheter lever människor sina liv och hemmet är den viktigaste platsen. ”Mitt hem är min borg” är ingen underdrift utan de flesta av oss sätter stort värde till vårt boende. Boendet fångar upp alla behov i Maslows behovshierarki.  Det ska alltid funka. Det ska var tryggt och trivsamt. Det ska helst göra oss glada. Hos oss bor fler människor än en normalstor kommun i Sverige som medför att vi måste ha spikskor på. Här krävs snabbhet och flexibilitet att möte olika förväntningar, åldrar, behov och humör.

I grunden handlar förvaltning om tjugo principer utan inbördes ordning. Det finns inget som är viktigare än något annat. Det är helheten som är avgörande för om det fungerar eller inte.  Det är däremot konstigt att det talas så lite om just förvaltarkonsten som står för ungefär hälften av hyran. Hela branschen är dessutom stadd i förändring. Just nu sköljer hela digitaliseringsvågen in liksom nya sociala gemenskaper och mötesplatser. Även nya behov av inredning och design knackar på liksom nya typer av boendekoncept. Plus att man som hyresgäst vill vara med och påverka och tycka till.

Här är den ”hemliga” listan som många är intresserad av:

(mer …)

Varför har man en verksamhet, vad är syftet? Är det för att skapa utveckling i samhället, framtidens boende, en personlig utveckling eller att berika ägarna. Inte sällan, är det många som inte vet vad uppdraget ytterst går ut på.

Oavsett vilket syftet är så finns det, i en marknadsekonomi, någon eller några som köper och efterfrågar bolagets produkter och tjänster. Utan dessa kunder är det bara att packa ihop och stänga butiken. Kunderna är en förutsättning för verksamheten. Utan dessa så stannar allt och intäkterna försvinner direkt. Att skapa nöjda kunder som återkommer är alltså det viktigaste ett bolag kan ägna sig åt för att kunna göra andra saker. När man förstår och betjänar kunderna på rätt sätt så uppstår ett momentum som påverkar varumärket och alla medarbetare. Det blir ett drag och glädje runt hela verksamheten. Där är vi nu. Syftet för oss är att vi är till för våra hyresgäster. Allt vi gör ska tjäna hyresgästerna och alla resurser ska användas utifrån hyresgästens glasögon.

(mer …)

I ett VD-jobb ingår en hel del arbete med att framträda och att prata inför olika grupper och publik. Det är alltid ett pussel med detta och alltid ganska långa förberedelser. Det bästa med att föra fram sina åsikter är att man tvingas tänka igenom vad man ska säga. I detta ligger många möjligheter att vaska fram nya idéer eller att upptäcka nya samband som man inte sett tidigare. Att förbereda sig är att förädla sig själv och att bli tydlig i sin tanke och komma fram till vad man verkligen står för.

Det är alltid jobbigt men fördelarna överväger. Den dagen då jobbet är slut så är det nog detta som jag mest kommer att sakna. Själva nerven, koncentrationen och modet. Många som talar inför publik är som gjorde för detta. Jag avundas dessa skådespelare och aktörer. Jag själv är relativt säker inombords men vågar inte göra en ”stå-upp” och bara kasta mig rakt ut och improvisera. Nästa gång däremot, ska jag prata utan powerpointbilderna och istället resonera och möta publiken.  

(mer …)

I år firar vi att Vätterhem är 75 år. Det är en lång tid i stadens utveckling. All vår verksamhet går ut på att våra bostäder är trygga och trivsamma. Det ska vara en skön känsla att bo hos oss och att komma hem ska vara något speciellt. Vår paroll är ”Hem för livet” som innebär, det här är mitt hem och här är jag stolt att bo. Vi ska alltid var artiga och ge bästa service till våra hyresgäster. Det vinner vi själva på. Som en stor hyresvärd är det viktig att vi har enhetliga spelregler och ramar som underlättar en god grannsämja, när man bor så nära varandra. Det är också viktig att allt är rent och snyggt och att hyresgästerna får full valuta för sina hyrespengar. Nyckel till detta är att vi jobbar förebyggande och ligger ett par steg före. Liksom att vi har lokal förvaltning och vet vad som händer och kan agera snabbt. Vätterhems modell är decentraliserad förvaltning och centralisering av specialister i stark samverkan.

2017 har vi lagt ner ganska mycket resurser på att göra bra saker för våra hyresgäster. Här kommer en kavalkad av insatser;

(mer …)

Att skriva är ett sätt att upptäcka det okända i det kända och det kända i det okända. För mig är det alltid bäst att skriva när man är i gång med saker och ting. Att slänga ner på blocket och bearbeta på kammaren. Jag har svårt att bara sätta mig ner och skriva. Det behövs verkligt material och det är roligt att ge form åt sina iakttagelser och det som händer men som oftast passerar under radarn. Jag mår inte direkt dåligt om jag inte skriver varje dag men skrivandet är ett bra sätt att skapa och upptäcka nya idéer och koncept. Det ligger många saker och ruvar bakom bokstäverna. IBLAND öppnas helt plötsligt helt nya perspektiv. Då är det roligt och man mår väldigt bra av skrivandet.

(mer …)

Det är ett annorlunda Bo- och Samhällsexpo som Linköping bjuder in till mellan 2-24 september i nya Vallastaden. En ny form av stadsplanering med variation, blandning och mötesplatser som vill flytta fram gränserna inom bostadsplaneringen.

På cirka åtta hektar har 950 bostäder skapats av inte mindre än fyrtio OLIKA byggare och fastighetsägare. Drygt hälften är bostadsrätter, knappt hälften är hyresrätter och i området finns cirka 40 privata villor. Varje fastighetsägare eller byggare har alltså i snitt 25 lägenheter. Här kan man prata om småskalighet och stor variation. Maxantalet våningar är sex men ingen höjd är bestämt. Processen inleddes med att politiken i Linköpings kommun tog detta initiativ och gick ut med en tävling som vanns av arkitektkontoret OkiDoKi från Göteborg med sitt koncept ”Tegar”. Alltså små tomter och med starka kvalitetskrav som fastställdes innan man gick ut och sålde marken på öppna marknaden. Utifrån kvalitetskraven fick byggarna utforma sin hus precis som man ville. En ganska härlig kombination. Ambitionen var att bjuda in nya aktörer, att inte bara anvisa ett fåtal utan att skapa variation och blandade upplåtelseformer.

(mer …)

Mycket av kommunikation handlar om rörliga bilder och att förmedla verkligheten på ett härligt sätt. Numera kör vi fyra stadsdelsdagar varje år i våra stadsdelar och dessa är fantastiska event och uppskattas mycket av våra hyresgäster. Film är ett bra sätt att kommunicera på och något som vi ska storsatsa på framöver.

Varsågoda och njut – snart finns även Österängsdagen att ladda upp.

Det har mer och mer trängt på och många av mina tankar löper runt kring vad det innebär och vilka konsekvenser som följer med att vi lever mitt uppe i ett kommunikations-samhälle. Alla företag och branscher påverkas av att allt är uppkopplat och kommunicerar. Här finns verkligen möjligheter men även hot för de som inte ser samband och nya kombinationer.

Många gånger är kommunikationen viktigare än själva händelsen eller verkligheten. Den som kan gestalta och förmedla på rätt sätt kan både påverka och förändra själva den faktiska verkligheten. Det blir en fråga om tolkningar, upplevelser och nästan ett nytt språk. En virtuell verklighet med sprängkraft.

(mer …)

Det är dags för höstserien efter en mycket skön sommarledighet. Jag hoppas verkligen alla har haft en skön och bra ledighet. Det är nödvändigt med en paus och att ägna sig åt andra saker. I mitt fall blir det praktiska grejer, renoveringar, golf, löpning, skrivarbeten, lite jobbfunderingar blir det allt och socialt umgänge. Bäst väder är det som vanligt på Öland och Gotland så även i år. Det blev en silverplats för Ölands Norra udde i år. Fem ynka timmar efter Gotland. Det är bara att ställa in kursen mot Öland nästa säsong och boka i tid för detta år har varit 80-tals vibbar och turisminversion.

Det är alltså nedsläpp och det kommer att kännas direkt imorgon på trafiken, på kontoret, telefonen, mail och allt annat som plötsligt blir on istället för off. Det lär pumpa på av egna initiativ, sådant som dyker upp och det som är basic och alltid ska göras.

Den här säsongen ska vi tugga på och fullfölja och stänga en rad projekt som vi är mitt uppe i – innan vi kör igång nya projekt. Det är frestande att trycka gasen i botten men denna säsong blir det att köra på fyrans växel och stärka samarbetsåret och avsluta det härliga jubileumsåret med bravur. Alltså både gas och broms och fokus på att utveckla medarbetarskapet och känslan för varandra.

Här är grunddragen i vårt höstmanifest

(mer …)

Det är naturligtvis alldeles för tidigt att sammanfatta sommaren när det återstår en hel sommarmånad. Men om en vecka drar allt i gång och då blir dagarna annorlunda. Även om vädret är angenämt och alla sommarpratare fortsätter så blir det kontorsjobb inomhus för hela slanten. Denna sommar 17 har varit speciell och många pusselbitar har fallit på plats. Här kommer tio sommarhändelser som verkligen blir helt självcentrerad, men jag är själv överraskad av förloppet. Allt har i princip skett under juli månad.

(mer …)

Att jobba med ledarskap är att jobba brett och med människor i fokus. Det spelar ingen roll om du inte är så bra på att ta folk, det viktiga är att du förstår människor och hur man bygger ett band som lär sig spela bra musik tillsammans. Det underlättar såklart om du gillar människor men det väsentliga är att du förstår attityder, beteenden och hur man skapar musik.

Allt ledarskap handlar om att få människor att gilla att jobba tillsammans och samtidigt få en personlig utveckling som ger mening. När medarbetarna går med lätta steg till jobbet så fungerar allt. Ett gott ledarskap är i sig själv dubbelt. Både ödmjukt och självsäkert. Det ska ta plats och ingen plats. Finnas där men inte lägga sig i om det inte behövs. Stå upp för organisationen när det blåser snålt och lyfta fram goda prestationer när andra gör bra saker.

Ett ledarskap är först och främst ett tränarjobb där syftet är att utveckla andra. Att se till att det finns resurser som används rätt, att tempot är rätt och att arbetsplatsen är harmonisk och tittar framåt. Kreativa processer och förnyelse kräver att det är lite rörigt men detta är inget farligt.

(mer …)