Hammerth.se

Hyresgästerna är inte bara är den viktigaste tillgången, det är även ansvaret att jobba med människors hem och att 90 procent är nöjda, som ger hyresgästerna dess särställning.  Att se till att allt fungerar, att det är rent och snyggt, tryggt, trivsamt, god standard, rätt temperatur, rimlig hyra och kloka renoveringar är inget som kommer av sig själv. Boendet är som jag ser det, hjärtat i en människas liv. Det påverkar oss som människor och vi lägger mest pengar på denna post. Boendet är för de flesta av oss något som vi alltid funderar på. Det är en så kallad högengagemangsprodukt i och med att den berör oss både fysiskt och psykiskt. Varje gång vi är i tidningarna så fylls kommentarsfälten av både plus och minus långt mer än andra företeelser. Boendet berör och nästan alla vill ha ett fint hem. Devisen ”mitt hem är min borg” säger det mesta.

(mer …)

I år kom snön tidigt. Väderprognoserna från SMHI larmar som Hesa Fredrik över landet. Tidningarna stämmer in och direktrapporterar med livesändningar om snösmockan och vägkaos. Ordet väderkaos kom för ett par år sedan. Tidigare var det ingen som pratade om något kaos i samband med vädret.

Det mesta kom av sig och skönt är väl det. Det brukar vara så. När det verkligen är skarpt läge så är det inga prognoser som hinner med. En titt på snödjupskartan visar att Sydsvenska Höglandet med sina skogsklädda höjder på 200-300 meter ovan havsytan,  har lika mycket snö som inre Norrland. Som vanligt är Skåne, Göteborg och Öland/Gotland grönt.

Mitt i denna snösväng så avslutas fotbollsallsvenska i år. Det är i grevens tid – ishockeyn har kommit långt in i sitt spelschema och att sitta på fotbollsläktaren med termobyxor ger inte den där rätta känslan.

(mer …)

För ett bostadsföretag är fastigheterna den överlägset största tillgången i balansräkningen. Det är också det som skiljer oss från andra företag – omfattningen av balansräkningen och hur man bäst jobbar med denna. De flesta företag jobbar bara med resultaträkningen och kassaflödet. Vår balansräkning uppgår för närvarande till cirka 3,4 miljarder kronor och kräver kontroll.

Ett av de allra viktigaste strategiska områdena för ett fastighetsföretag är att aktivt jobba med värdeökningen och att få fastighetsvärdena att öka över tiden. Däri ligger de riktigt stora pengarna och då pratar vi miljarder kronor för de lite större bolagen. Att ständigt  planera för värdeökning i samband med utveckling och renovering av fastighetsbeståndet är centralt – men får sällan det utrymmet som det skulle förtjäna. Där är istället de stora börfastighetsbolagen mer alerta än andra. Rent generellt fungerar fastigheter som skog med en årlig tillväxt på cirka fem procent om man inte gör något. Vårt mål är minst det dubbla under överskådlig tid.

(mer …)

Enkelt kan man säga att ett företag består av människor, pengar, produkter och i vissa fall fabriker. Resurser som vanligtvis stöttas av olika informationssystem och rutiner. Själv har jag alltid sett resurser som tillgångar och att dessa behöver en god jordmån och bra företagskultur för att frodas. Ett företag är alltså en knippe med tillgångar med möjligheter.

För mig är medarbetarna den enskilt viktigaste tillgången. Så var det redan när jag steg in på arbetsmarknaden i slutet av 1980-talet. Då var det brännhett med rekryteringsproffs, att det är individer som gör skillnad och att skapa ledningsgrupper som kompletterar varandra. Management var den stora flugan och marknaden överöstes med olika råd och tips på hur man skulle nå mästerskapet och bli ett center of excellence för just medarbetaren. Konsultföretaget Cicero gick fram som en stormvind med fana och allt.

(mer …)

Det är många som parkerat sig och konstaterar att bostadsbranschens funktion är som den är. Det är en gammal bransch med sedvänjor, restriktioner och politik. Det mesta är sig likt, går att mäta och husen står så att säga stilla. Branschen har därmed en låg turbulensnivå (Ansoffs turbulensmodeller). Det är alltså inga snabbrörliga konsumentprodukter och marknaden är lokal eller regional till sin karaktär. Här finns ingen export eller stor internationalisering. Fastigheter är som skog. Det är en långsiktig verksamhet med en tillväxt på cirka fem procent per år.

Att förändra en sådan bransch innebär att man behöver förstå förutsättningarna på den lokala marknaden och själva branschens grundvalar.  Jag upplever just nu att bostadsbranschen står inför ett nytt brytnings- och utvecklingsskede i samband med digitalisering, integration, nyproduktion, processutveckling, kommunikation, boendeinflytande och stadsdelsutveckling samt kraftig befolkningsökning.

I Vätterhem är vi just nu inne i ett sådant utvecklingsskede. Vi gör nya saker som vi aldrig gjort tidigare och märker att vi blir effektivare och att output växer. Det är en skön känsla att bryta ny mark, inte bara på ett område utan på ett tjog områden och samtidigt få med sig ekonomin.

(mer …)

Att resa bakåt är att förstå och upptäcka samband som man aldrig annars förstår. Det slår mig när vi har börjat jobba med vår 75 års bok. Vi försöker nysta oss tillbaka och ta reda på vägval, varför vissa huvudtankar slog igenom och förstå hur sammanhanget och samtiden såg ut när bolaget utvecklades. Att jobba med historien skänker många nya insikter inför framtiden. Det mesta går igen om än i andra kläder. Tiden påverkar oss mycket mer än vad vi tror. Det är få som verkligen kan bryta igenom tidens raster och hitta nya och originella tankar. Kontexten är verkligen en järnhand som påverkar.

I vårt fall så backar vi tillbaka till 1942 då andra världskriget pågick och Europa stod i lågor. Då och precis då, bildades Vätterhem. Vi försöker bena ut hur cheferna tänkte, spåra mönster i dokument, intervjuar hyresgäster och medarbetare som varit med på större delen av resan. Redan från början fanns förväntningar och föreställningar om vad vi skulle göra och varför från politikerna.Tänk om dessa personer kunnat se hur allt blivit och hur man från ingenting lyckats skapa ett företag som numera är värt drygt tio miljarder kronor eller mer. Det är en historia som är värd att berätta och som satt spår i samhällsbygget och påverkat generationer.

I bolaget framträder många linjer och grenar. Bolaget har alltid varit extremt kostnadsmedvetet, velat göra det mesta i egen regi, gått sin egen väg, värnat hyresgästernas väl och ve och betonat miljöområdet långt innan detta var ett samtalsämne. Bolaget har verkligen stått på de många människornas sida, typ IKEA. Bolaget har också fungerat som en stor familj där man alltid varit en sjysst arbetsgivare. Det första kontoret på Österängen fanns mitt i bostadsområdet och tillkom på 1950-talet och där satt all administration och ledning. Den första chefen bodde i bolagets lägenhet och var så att säga med i matchen alla dagar i veckan.

(mer …)

Årets Nobelpris i ekonomi går till finlandssvenska Bengt Holmström, född i Helsingfors, professor vid Massachusetts Institute of Technology i USA och Oliver Hart, född i London, professor vid Harvards universitet i USA.

Bengt Holmström och Oliver Harts forskning handlar om kontraktskrivning. De kan vara mellan ett företag och dess underleverantörer, privatpersoner och försäkringsbolag eller mellan ägarna och vd:n i ett företag.

Alltså relativt begripliga frågor som är centrala i ekonomin. Det är först när man sätter sig ner och skriver ihop vad utbytet ska handla om som man inser hur svårt det är att täcka in allt och även få med utvecklingsperspektivet. I vårt företag skriver vi många kontrakt kring ramavtal, entreprenadavtal, fastighetsförsäljningar, samarbetsavtal mellan olika aktörer och många interna avtalsdokument. Då om inte förr så inser man vikten av kontraktets betydelse och dess konsekvenser om det blir fel. Kruxet är att skapa rätt incitament, kostnadseffektivitet och kvalitet i ett ömsesidigt kontakt. Detta är svårt att mäta och kräver stor tillit och förtroende mellan parterna.

Både ska helst vinna på kontraktet, men oftast missar man det långsiktiga och innovativa perspektivet. Att skriva bra avtal kräver en ordentlig analys, att man sorterar sina tankar och använder språket på ett så enkelt sätt att man får fram grundidéerna. Det är ett spännande hantverk i sig själv och kan oftast påverka väldigt stora summor.

(mer …)

World Values Survey är ett pågående samhällsvetenskapligt forskningsprojekt, lett av Ronald Inglehart, med syftet att utforska sociokulturella, moraliska, religiösa och politiska värderingar inom olika kulturer världen över. Resultaten finns tillgängliga på projektets webbplats. Studien genomförs löpande med några års mellanrum i så kallade ’vågor’, och antalet länder ökas på med tiden.

Numera publiceras WVS databas fritt tillgängligt över internet. WVS sekretariat är baserat i Sverige. Deltagande forskare kommer från hela världen. WVS frågeformulär består av cirka 250 frågor vilket resulterar i mellan 400 och 800 mätbara variabler.

Ingleharts kulturkarta är ett annat av de mest välkända resultaten från WVS. Ett antal variabler kondenserades till två dimensioner av variation i kulturella värderingar (”traditionella mot sekulärt-rationella” samt ”överlevnads mot självuttryckande” värderingar)”. Med denna grund kan världens länder kartläggas till specifika kulturella regioner. WVS hävdar att: ”dessa två dimensioner förklarar mer än 70 % av den mellan-nationella variationen i värderingar vid en faktoranalys av tio indikatorer.

Så långt bakgrunden. Ett spännande projekt som verkligen tar ett helhetsgrepp och inte skyr några futtiga svårigheter. Här är det hela världen. Punkt slut. Numera är detta så etablerat att de flesta måste förhålla sig till dessa värderingsvågor.

(mer …)

Redan i slutet av 90-talet var jag inne på att skriva en bok om konsultvärlden och och varför det sällan blir de resultat som utlovas, liksom att uppdragsgivarna inte är kompetenta att köpa in rätt konsulttjänster. Då hade jag jobbat som konsult och chef för ett konsultföretag i cirka tio år och sett vad som fungerat och definitivt inte fungerat.

Det första man ska ha klart för sig är att konsulternas insatser är överskattade. Det finns mycket få konsulter som kan analysera, strukturera och genomföra åtgärd tillsammans med kundens medarbetare. Trots allt fagert tal om implementering och en mängd floskler om medarbetarnas och styrelsens förväntningar.

(mer …)

Tiden går fort när man har roligt. Redan nu är förberedelserna igång för att celebrera att vi fyller 75 år som bostadsföretag den 23 april nästa år. Det är en hisnande resa i tid och rum, där vi påverkat kommunen och stadsmiljöns framväxt. Just nu är vi igång med att skriva en bok om alla dessa år. Här ska vi spåra rötterna och våra vägval som gjort bolaget till det vi är idag. Det ger oss också insikter i hur vi kan bygga vidare och utveckla Vätterhem till morgondagens bostadsföretag. Publikationen kommer att bli tillgänglig för alla och den som håller i pennan är Jönköpingsprofilen Erik Lindfelt.

(mer …)

Allt har sin tid. Det är drygt fyra år sedan dagens blogg fick sin form och funktion. Därefter har vissa justeringar och kompletteringar gjorts. Det har nu blivit hög tid att modernisera och skapa något nytt. En hemsida eller blogg brukar ha ett bäst före datum på cirka fem år. Det är relativt korta livscykler. Oftast tar det också en viss tid innan man vänjer sig vid nytt format, så hårt sätter sig formerna. Många håller kvar det gamla just av denna anledning. Hemsidorna avslöjar numera snabbt hur det står till med organisationerna i dessa digitaliseringens tidevarv. Att kommunicera rätt är sannolikt den enskilt viktigaste konkurrenskrafterna, som handlar om budskapet, design, kanaler, samverkan mellan olika kanaler, rätt ton och värdering. Det är helt enkelt en ny arkitektur som håller på att skönjas och omgestalta världen.

(mer …)

I förrgår presenterade Vätterhem och Tosito ett unikt samarbetsavtal om hur vi tillsammans ska skapa 1 200 nya bostäder vid Vätterns västra strand. Vårt koncept är att utveckla levande stadsdelar där vi ser till helheten och kan lära lika mycket som vi kan lära ut. En sådan strategi ger olika bostäder, olika upplåtelseformer, arbetsplatser, skolor, kulturella inslag och handel med service. Det är långt ifrån att bara sätta upp enstaka hus och inte bidra till nya mervärden. Vi kan dessutom bygga snabbare, öka exploateringen och få fram fler bostäder i tid som verkligen behövs.

Det känns därför uppfriskande (lite som ett dopp i Vättern) och roligt att vi hittat en sådan skicklig och duktig samarbetspartner som Tosito. Bolaget kännetecknas av klokskap, mod, energi och kostnadseffektivitet men också av långsiktighet. Samarbetet kommer att pågå minst i sex år och sannolikt alltid. Jag gillar när man samverkar mellan den offentliga och privata. Då får man oftast med det bästa av båda världar.

(mer …)

Nu rullar det på. Innan årsskiftet ligger boken ”Ledarskap – att utveckla andra” på disken. Grundtanken är att det finns fyra olika steg för att utveckla sitt ledarskap. Processen börjar från; att lära känna sig själv, till att leda och styra sitt jobb och bli projektledare till att ha ansvar för andra människor på en avdelning och i en stor organisation. Varje steg kräver olika insikter och färdigheter. Alla människor kan nå varje steg, men det viktigaste är att hitta sitt steg och nå fulländning där. Jobbet ger mening och lycka när det utförs på rätt sätt.

Här kommer ett litet smakprov.

De är få människor om ens någon som har en klar och tydlig bild över vem man egentligen är och står för. Inget är svårare än att se och förstå sig själv – det är alltid lättare att bedöma och tolka anda. Däremot är det ingalunda omöjligt. Det finns numera bra modeller som Big Five, Myers Briggs och Tomas samt MINT som kan fånga in essensen av oss människor. Dessa ger en strukturerad uppfattning kring vem man är och hur vi fungerar i olika situationer. Här finns bra ansatser och nyttig kunskap som säkert kommer att öka i populäritet. En del är nog lite skeptiska och rädda för dessa verktyg men de är absolut inget att skygga inför. Det är heller inget som tar jättemycket tid. Varför inte börja i lugn och ro och googla och testa det som är gratis? Prova en personanalys eller sök dig fram på personlighetsbedömningar eller personlighetsanalyser så ser du om det ger dig något.

(mer …)

I reklamen säger man att Wien är musikens, caféernas och arkitekturens stad. Inget kunde vara mer sant för en gång skull. Hör och häpna. Reklam och verkligheten spelar på samma våglängd. Wien är framför allt arkitekturens fantastiska stad. Här finns nästan alla århundraden och stilar representerade, med stark tonvikt kring 1850-tal fram till 1920-talet. Staden måste ha haft en hysterisk bebyggelse under dessa sjuttio år och ändå lyckats behålla och foga sig till en mästerlig stadsplan. Husen är som konstverk och former, färger, portar och fasader är så inspirerande och personliga. Denna återblick är i sig fascinerande. Ännu bättre blir det att se hur man vågat spränga in helt ny modern konstarkitektur som helt bryter av mot de klassiska husen och ändå på något sätt är rätt. När grunden är gedigen verkar det som om man kan tillföra nya kvaliteter som absorberas och förstärker helheten. Magiskt och modigt.

(mer …)