Hammerth.se

Det är kris- och krigstider runt hörnet. Plötsligt så ska alla skyddsrum som fört en tynande tillvaro uppdateras och ställas i ordning. Krisorganisationer går från pandemi till krig när världen förändrats. Det får mig osökt att tänka på filmen tillbaka till Framtiden där huvudrollsinnehavaren Michael J. Fox åker tillbaka i tiden till 1955. Hur såg bostadsbranschen ut då och finns det något att lära av filmens tema att ta kontroll och personligt ansvar över sitt liv eller i detta fall kundvård.

För mig handlar det inte om någon nostalgi utan mer en förundran varför och när vi tappat bort bra förvaltningskvaliteter. Låt oss titta lite närmare och fundera på varför vissa saker försvunnit som egentligen är väldigt bra och som skulle kunna paketeras om till dagens behov.

(mer …)

Det är torsdag den 10 februari och Kundkristallgalan där Sveriges bästa hyresvärdar ska utses i olika kategorier står för dörren. Sannolikt den sista digitala galan innan Berns salonger åter fylls till bristningsgränsen med sin fina iscensättning.  Den här gången har jag fått förmånen att vara föredragshållare med den nätta rubriken best practice, det vill säga hur man vinner kristaller över tid och mobiliserar så att man får med sig alla på resan. Det blir en del tekniska förberedelser och tester innan det hela skjuts ut. I sådan här situationer är man alltid ensam och då krävs att man verkligen känner sig trygg med materialet och vet vad man ska säga. Jag har byggt upp caset utifrån vilka ingredienser som jag tror är nyckelfaktorerna och bildar ett hållbart recept över tid. En extra trygghet är också att jag själv vunnit flera kristaller så det går liksom att vara personlig i beskrivningen av den svarta lådan. Plus att jag lärt mig mycket från andra som vunnit ännu mer. Att tävla i att få flest nöjda hyresgäster är ett utmärkt sätt för att bli en samhällsutvecklare som tar sig an utmaningar och vill göra skillnad. Att gå hela vägen kräver också en extrem noggrannhet i alla detaljer så att inget lämnas till slumpen. Konkurrensen är knivskarp och lite till. Det är inget som bara ramlar in.

Här kommer så ett recept som visat sig fungera och belönats med inte mindre än 23 kundkristaller de senaste 15 åren.

(mer …)

Det är verkligen mycket som händer inom ett bolag varje dag och varje vecka. Alla jobbar med sina frågor och det görs ett fint hantverk, en god service, upphandlingar, möten och praktiska lösningar som sammantaget är helt fantastiskt. Att försöka fånga eller visualisera denna myrstack är en utmaning men ack så nödvändigt för verktygen finns.

Ett försöka är att sammanföra alla aktiviteter i ett digitalt verksamhetssystem där alla aktiviteter samlas och alla kan se vad som sker och hur vi ligger till. En sådan visualisering med enkla klockor ger en fin riktning och åtaganden. Ett nyhetsmässigt intranät och olika interna appar är andra sätt att jobba med internkommunikationen som gör stor skillnad.

Ett av de bästa sätten för ledare är att vara ute i verksamheten och ha dialoger och att synas. Det är så man på sikt bygger laget och ett väldigt starkt vi.  Det blir inga trösklar, inget avstånd i bolaget utan alla blir bekväma och vill bidra. Dialogen och samarbetet med de fackliga organisationerna blir också förstärkande.

Jag själv försöker också skriva ihop ett A4 varje vecka om det som är på tapeten för att just bidra till denna förståelse och förhoppningsvis ge inspiration att ta nya initiativ. Alla läser kanske inte men det är ett verktyg som bör användas i alla sammanhang. Det kommer i både mailen, läggs upp på intranätet och blir en slags dokumentation och tidsmarkör.

Att skriva är ett utmärkt sätt att komma på nya idéer. Det är lite som att kliva upp ur floden eller strömmen och sätta sig på en klippan bredvid för att få översikt och andrum för reflektion. Då kommer oftast idéerna utan besvär och man kan enkelt se om vi simmar åt rätt håll eller ej. Skrivandet är en skapande process av verkligheten. Författarna lägger fokus på sin roman och sig själva. Driver man en verksamhet så gör man det uteslutande för organisationen. Det tar tid och kan vara trögt och motigt då och då – men att försöka berätta eller beskriva företagsresan har stor effekt och nyttan överväger.  Här kommer ett exempel på senaste veckobrevet och så pumpar det på, vecka ut och vecka in.

(mer …)

Det är årsbokslutstider och just nu möts det gamla från 2021 med allt det nya för 2022 som ska skjutas ut. Det är mycket papper som ska skrivas under och jag ska i princip verifiera och ta på mig allt ”revisionsansvar” för alla delar, det gör numera inte revisorerna sedan flera år tillbaka. Det svär sig fria och i och för sig så har jag alltid tagit ansvaret så det påverkar ingenting. Många förstår sällan hur viktigt det är att ha ordning och reda i sina räkenskaper, på dokument, processer, policys, rutiner, myndighetskrav, följsamhet med anvisningar och så vidare. De flesta tutar och kör. Konsten är att göra effektiv byråkrati eftersom det spar tid när var sak är på rätt plats. Däremot krävs att man inte förlorar sig i alla dessa frågor utan har fler högre växlar för utvecklingsfrågor och driva en intensiv verksamhet som gör skillnad och syns hos våra hyresgäster. Alltså, de interna administrativa kvarnarna behöver mala väl liksom det externa kundarbetet behöver pumpa och bryta ny mark. Hantverket går ut på att skapa en sådan balans av eftertänksam analys och fartfylld utveckling.

Stadsrevisionen tycker jag är intressant verksamhet med ett seriöst och kunnigt arbetssätt. De sätter sig verkligen in sina frågeområden som ska granskas med hög integritet. Det blir bra iakttagelser och matnyttiga rekommendationer som vi suger upp och omsätter för att bli en bättre hyresvärd. Min egen ambition är att ständigt försöka bli en aning bättre hela tiden och att se till att hela organisationen är öppen och ödmjuk för synpunkter, kommentarer och ifrågasättande. Det är så vi lär oss och det finns många guldkorn att fånga upp på vägen som det är lätt att springa förbi.

Året som gått gick över all förväntan för oss alla. Här kommer därför en kort summering av årsredovisningen 2021 och nästa blogg handlar om bostadsbolagens förnyelsekraft när kulturen sätts som den ska. Detta är också innehållet i ett föredrag den 10 februari på Aktivbos kundkristallgala och brnchmarkevent som jag fått förmånen att delta i.

(mer …)

Bostadsbranschen har de sista tio åren genomgått enorma förändringar. Stora privata aktörer har klivit in och tagit över initiativet. De har sett en potential i bruksvärdessystemet och utvecklat fastighetsvärden med styckvisa renoveringar. Bostadsutvecklarna har också präglat scenen med spektakulära och lyxiga bostadsrättsprojekt. Allmännyttan har istället handlat om byggvolymer, långa köer, ombildningar och socioekonomiskt utsatta områden.

Hur ser vägen framåt ut de kommande tio åren? Klimatomställning, digitala hus, flexibla arbetssätt, fastighetssäkerhet, segregation, energilagring, hållbart ledarskap för att nu bara nämnda några ingredienser som lär påverka branschen. Jag tror mycket handlar om hur man fångar upp, sorterar och genomföra innovationer utan att ha alla svar från början. Att gå från endimensionell förvaltning till en tredimensionell samhällsomvandlare som löser konkreta problem i ett komplext uppdrag. Häng med.

(mer …)

Varje människa kan precis som bolagen göra ett bokslut och reflektera över året som gått och fundera på vägen framåt. Att planera är visserligen en dygd men risken är att det sällan blir det som man tänkt sig. Det handlar mer om att parera eller fånga möjligheterna i flykten och förstå på vilken väg man är och vilken riktning. Kan man utforma sin egen dashboard eller värdekors är det inte fel.

När året är klart finns ett facit på sätt och vis och då är det intressant att se tillbaka och tänka på det som hänt och vad som låg bakom detta. Det är många okända och samverkande faktorer som påverkar och att försöka förstå detta maskineri ger nyttiga insikter.

2021 håller alltså på att lida mot sitt slut och vi går från Oxen till Tigerns år i det kinesiska horoskopet. Ett år är som yin och yang, både plus och minus. Målet är att plusen ska vara fler än minusen, så ser min tumregel ut.

Här kommer därför min yrkesårskrönika för 2021 som till cirka 80 procent varit ett väldigt bra år med många nya saker och styrda förändringar som föll väl ut. Årets dansas ut i dur (Fotograf är Krister Engström).

(mer …)

I samband med jobbytet i våras har jag funderat på varför jag leder som jag gör och hur jag byggt upp mitt eget ledarskap och vem som lärt mig detta. Hur har detta gått till egentligen?  Det har sällan eller aldrig handlat om böcker eller föreläsningar utan mer om gärningar och konkreta handlingar. Det är ledares bearbetning och uttolkning av verkligheten som har fascinerat mig och inte minst lösningarna. Ibland har jag känt mig som en åskådare eller poet som står utanför fönstret och tittar in på alla konststycken. En iakttagare av världen.

Sannolikt formas man mer än vad man tror av dessa viktiga möten. Det är sällan en slump att man slår sällskap en stund på vägen när man har samma ärende. Men och det är viktigt, inget varar för evigt. Alla möten är begränsade, man möts och man skiljs. De flesta förebilderna är män, trots att jag alltid lyft fram kvinnliga chefer i hela mitt liv för att skapa jämställhet och en sund mångfald. Det visar emellertid i vilken värld jag agerat och min referensram i det professionella yrket.

(mer …)

KRÖNIKA | Det är nog sista utropet innan stormen drar in och förändrar branschen. Antingen tillvaratar man kraften eller så flyr man i panik. Speciellt viktigt är det för allmännyttan och våra hyresrätter att dessa uppfattas som attraktiva och att allt inte handlar om sociala problem, skriver Thorbjörn Hammerth, vd Familjebostäder Göteborg.

De flesta fastighetsägare tuffar på i samma hjulspår och har blicken på fötterna. Ovanför syns ganska mörka moln och att det är oväder på väg in. För de som tittar upp så är det långt borta fortfarande och man kostar på sig att köra långsamma processer och prata sönder många innovationsfrågor.

Som alltid vid en storm så är det först när flera krafter går ihop som det blir stökigt och svårt att navigera. Just nu närmar sig klimatkrisen, digitaliseringsbehovet, Instagramkraven, otrygghet, samt efterfrågekraften varandra och det lär skilja agnarna från vetet. Plötsligt kommer väderomslaget som tar de flesta med överraskning och då är det för sent. Då faller fastighetsvärden som ett korthus.

(mer …)

Det känns faktiskt som om min generation som är födda på 1960-talet är den riktigt första som faktiskt tillämpar det livslånga lärandet. Det är mycket som omvandlas och kräver ny kunskap i både jobb och i det privata livet. Vi lever i en slags trippelvariant av ett kunskaps-, kommunikation- och digitaliseringssamhälle där råvaran alltmer handlar om kunskaper, nya servicekoncept och molnbaserade tjänster. I ett sådant virrvarr är det nödvändigt att uppdatera för att förändra, utveckla och bibehålla stabiliteten.

(mer …)

Att leda och driva ett bostadsbolag handlar verkligen om att lyssna, förstå och bearbeta vad hyresgästerna diskuterar. Hur kan vi förbättra oss och motsvara behoven av trygghet, säkerhet, skötsel, reparationer, inredning, fint bemötande och att göra det där lilla extra som gör att en bra dag börjar hemma. Det här blir en kort blogg om just detta. Att mäta kundnöjdheten varje år och utan omsvep se vad vi är bra och dåliga på ger fokus och kultur. Detta är viktigt. Liksom att vi mobiliserar och har ett levande kundcase som vi förädlar hela tiden.

Att bolaget levererar sitt bästa resultat någonsin känns oerhört tacksamt, när man kommer in som ny som jag gjort. Hatten av – well done. Nu är det game on och vi känner att vi är med i huvudklungan. Nästa steg är att gå igenom 80-procentvallen och få den psykologiska boosten att vi kan gå för det. Årets ”valkampanj” gav lite effekt trots allt. Svarsfrekvensen ökade och fler använde olika kanaler för att svara. Schysst. Fler blir också mer digitala efter pandemin. Nu laddar vi hårt för nästa år med att precisera vad bolaget, distrikten och individen ska göra samtidigt som vi öser på och berättar det som sker enligt vår devis ”Vi lyssnar, gör och berättar”. Även den nya appen kan ge en bra kanal att förmedla allt vi gör. Vi har länge verkat men inte synts tillräckligt. Nu ska vi ut ur tapeten och faktiskt synliggöra allt det fina som levereras och förflytta oss från ett läge till nytt slagläge. I mitten av januari lägger vi en ny företagsplan som tar sikte på att bli bästa bostadsbolaget i landet. Här kommer så ledaren som lämnar pressarna om några dagar. Varmt tack till alla våra hjältar, jury och våra hyresgäster för denna fantastiska gåva.

(mer …)

Dagarna går fort på bästkusten och det är svårt att inte känna en djup glädje i arbetet. Det är mer komplext, mer gränssnitt, mer utmaningar, mer driv, mer samverkan, mer projekt och mer av allt. Precis det som gör det så kul. Det går inte att föreställa sig skillnaden i att ingå i detta sammanhang med att köra sitt egna race i Jönköping. Här är det svårt, men möjligt. Det utvecklar och känslan av att man skulle gjort vissa saker bättre, håller igång lågan att bli bättre istället för att välja den lätta vägen och bli bekväm. Hellre obekväm med gott hjärta och goda intentioner.

Det innebär också att just nu blir det färre bloggar till årsskiftet. Behöver även lägga tid för att preparera mig för undervisning av arkitekter årskurs två, på Chalmers Tekniska Högskola som startar i slutet av november i år. Det ska bli härligt och pirrigt. Mitt moment heter hållbar ekonomi och handlar om lönsamhetskalkyler, avkastning, designprocessen, avskrivningar, att förstå hur investering och drift hänger ihop, samt hur arkitekten kan bli mer affärsmässiga och få igenom sina projekt. Här finns en stor lucka att fylla vid sidan av gestaltning, material och konstruktionsmässiga beräkningar.

Att skriva krönikor är också något som ger väldigt mycket tillbaka. Här har jag valt att ransonera krönikorna till endast Fastighetsforum och Bostadspolitik för att hålla kvalitet, trots nya frågor nästan varje vecka. Sticker man ut hakan så blir det rätt mycket dialog. Förra artikeln  i Fastighetsforum om självförsörjande hus blev välläst och riktigt kommenterad.

Här kommer nästa krönika och denna gång handlar det om det kära ämnet ökade byggkostnader som aldrig upphör att förvåna. Det är också ett slags bokslut för mig efter att ha byggt hus i femton år och jobbat oförtrutet med detaljplaner, upphandlingar, byggsystem, materialval, kalkyler, markförvärv, försäljning och partnerskap med privata företag osv. Liksom att ökat byggvolymerna rejält på NCC, i Eksjö och Jönköping. Samtidigt som det gett stora vinster och bidragit till att utveckla kommuner.

Numera är det endast fokus på modern och innovativ förvaltning på alla plan. Bygget sker av andra och här hjälper jag bara till om det behövs. Här kommer således krönikan om hur man kan stoppa skenande byggkostnader. Nästa ska handla om varför inte digitaliseringen slår igenom hos hyresgästerna.

(mer …)

Hur uppstår ett ledarskap, vad är bra, vad blir dåligt, hur har mitt ledarskap vuxit fram och vem har påverkat och finns det något recept att tillgå? Frågorna är många och ämnet är ingen exakt vetenskap. Snarare en konstform eller en specialisering kring organisation och att bygga lag som trivs med varandra. Att formulera sitt ledarskap på 40 minuter i en pood kräver eftertanke för att komma så nära rötterna som möjligt. Jag har lett sedan 1992 och nästa år blir det trettio år sedan jag tog steget som jag inte förstod eller visste vad det skulle innebära eller vilka vägar som det blev.

En fråga som alltid funnits på tapeten är vilka som blir ledare om man föds till detta eller förvärvar kunskaperna på vägen. Jag tror att man måste vilja leda och vilja ha inflytande och påverka med sina idéer. Finns inte denna vilja så är det svårt. Det är också svårt att vara rädd för risker eller ha överdriven respekt för andra ledare. Alla är människor och det är ytterst små skillnader på oss.  Dessutom blir man inte ledare för att man själv vill. Det är alltid andra som väljer dig. Det är ett växelspel mellan att vilja och att bli vald. Andra människor bedömer dig och antingen ser de något eller så ser det inte just det man letar efter. Ingen blir ledare utan andras val och en massa tester som går att diskutera.

(mer …)

Bostadsmarknaden för hyresrätter har sannerligen förändrats i grunden de senaste tio åren. Jag tänker på tillväxten av stora privata hyresvärdar som numera är större än de störst allmännyttiga bostadsbolagen. Den ökade segregationen och att vi fått ännu tuffare socioekonomiska bostadsområden plus Polisens lista för utsatta områden som kräver nya arbetssätt. Utöver detta så har det byggts mycket och tokrenoverats för att höja fastighetsvärden när de finansiella kostnaderna är gratis. Utförsäljningarna av hyresrätter i Stockholm har också ritat om produktens attraktivitet.

Att spå i framtiden är ingen småsak längre i dessa komplexa tidevarv och med oförutsägbara händelser som kan förändra hela kartan på nolltid, som covid-19 gjorde. Men att inte försöka är att ge andra initiativet och att hissa ner flaggan. Jag tror att framtidens bostadsbolag som omtals är de som satsat helhjärtat på – digitalt, grönt, socialt, mångkulturellt, designat och produktutvecklat. Alltså sex områden som kan lyfta hyresrätten och göra den till en mer attraktiv bostadsprodukt.  Häng med nu!

(mer …)

Dagarna i Göteborg är fyllda med glädje, energi och olika utmaningar. Det är verkligen inte alla kvällar som det blir löpning eller träning. Huvudet är trött av intryck och att bara sätta sig i soffan och samla ihop dagen är lika skönt som ett meditationspass. Vi är uppe i många processer där Göteborg går i bräschen, inte minst när det gäller arbetet med särskilt utsatta områden, ledarskapsutveckling, bostadsutveckling och nya samverkansformer mellan högskolor/forskning och bolagen/praktiken. Det finns en öppenhet och nyfikenhet att starkt bidra till det hållbara samhället från alla håll.

Bara kraften när vi i Familjebostäder, Poseidon och Bostadsbolaget krokar arm är enorm. Resurser, prestationer och ambitioner frigörs som gör att vi hittar lösningar i varandras resonemang. Vi har också gått vidare med samverkan med Chalmers när det gäller det gäller lagring av energi som komplement till dagens energisystem. Vi är mitt uppe i en valkampanj, diskuterar flexibla arbetssätt, utveckling av företagsplanen och nya strategier, trimmar nya sociala hållbarhetsorganisationer i Bergssjön och Tynnered samt pumpar på med renoveringar, utvecklar gränssnitt med våra partner och då har vi fortfarande inte öppnat våra kontor. Nästa vecka börjar en succesiv återgång och då äntligen får jag chansen att träffa alla live i etapper.

Här kommer så en enkel programförklaring från familjen och marschen mot kundkristallerna är inledd. På onsdag den 29 september är det paneldebatt på Elmia Future Living och på torsdag den 30:e, ny krönika om Boinflytandet som vi ska bli bäst på. Liksom koncernledning, ledningsgrupp, styrelsemöte, film, budget, årshjul 22, spånarkväll med 54 listan, esporthall med mera. Självtryck och självpåverkan när den är som bäst och roligast. Att få jobba med bostäder och andra människors hem och stadsdelar är en stor förmån. Liksom tillfällen att berikas av andras livsinsikter och lära sig ny saker hela tiden.

(mer …)

Sommaren är över för denna gång och skördemånaden September står för dörren.  Man går från sommarläge till sprint från en dag till en annan. Efter en sådan här solig och fantastisk sommar så finns det mycket lagrad energi som vill ut. Dessutom börjar man se ljuset i tunneln och att man lyckats kämpa ner pandemin med vetenskap och vaccination. Sakta men säkert kan därför samhällen öppnas och restriktionerna tas bort. Snacka om ett kommande Post-Pandemic-Party och börsyra för resten av året när fjärde steget sker. För att inte fastna i managamentbyråkrati som många gör, så har jag schemalagt att vara ute och ta med jobbet till våra elva områdeskontor för att känna puls och gata. Idag lördag, fick jag emellertid feeling för att djupdyka i Majorna och Kungsladugård och bara vara där och handla lite😉. Till slut satt jag på café Skogen och skrev ner denna blogg på en halvtimme. En slags hyllning till denna unika och originella trästadsdel som saknar motstycke i norden och där idéerna redan finns synliga för framtidens boende.

(mer …)